不動産に係る住民税と、節税するための住民税の説明

最近、タワーマンションなど、資産運用のために不動産を売買する人が増加しています。しかし、不動産の売買に係る税金についての下調べが不足し、高い税金を負担する人も多くいます。



【不動産の売買に係る税金は節税できるか?】


不動産の取得に係る税金は、消費税、不動産取得税、登録免許税、印紙税などがありますが、例えば購入代金に係る消費税や、固定資産税評価額に税率を乗じる取得税と免許税など、容易に節税できるものは少ないという特徴があります。

一方、売却時の税金は所得税と住民税があります。こちらは、例えば運用する不動産を居住用にしたり、売却のタイミングを図るなど、節税は意外と難しくありません。そのため、資産運用を始める前に売却時の税金まで考慮しておくことが節税に繋がります。



【売却時の所得税と住民税の違いは?】


インターネット上では確定申告などで所得税の説明は多いものの、住民税の説明は少ないです。両者にはどのような違いがあるのでしょうか。

所得税と住民税は密接にリンクしており、大きな違いは納税先と税率くらいです。売却時では、どちらも収入金額から不動産の取得費、譲渡費用、特別控除額(該当する場合のみ)を差し引いて譲渡所得を計算し、その所得に税率を乗じて税額を算出します。

ここでの両者の違いは税率のみで、所有期間が5年以下の場合は所得税30%、住民税9%、それ以外の場合は所得税15%、住民税5%となっており、軽減税率の特例を適用する場合は所得税10%、住民税4%です。

つまり、不動産の売買における所得税と住民税は、ほぼ同じだと言うことです。


【節税するために重要なことは?】


売却時に節税をする場合は、用途を居住用にして、できるだけ所有期間を延ばすことが重要となります。

特に資産運用の場合、居住してはいけないと考える人もいますが、取得後、何年か居住してから売却する、つまり賃貸のように更新前に引っ越すといったイメージで売買を繰り返して運用する方法もあります。

この方法であれば、譲渡所得を圧縮できる3、000万円の特別控除の特例、軽減税率の特例、譲渡損失となった場合の損益通算および繰越控除の特例などを適用することができ、さらに前述のように所有期間を長くして低い税率を適用すると、大きな節税効果が期待できます。


まとめ

資産運用目的である不動産の売買では、用途を居住用にするだけで大きなメリットがあり、その節税方法によっては税金をほぼ払わないことも可能です。そのため、売却時の税金を十分に考慮した運用を行うようにしましょう。




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