不動産の取得、売却時の申告はどうなるか?申告書は必要か?

不動産を取得、あるいは売却した際の確定申告はどうなるかと言うと、取得時は色々な特例を受けるため、売却時は所得の申告または特例を受けるため、基本的に必要となります。



【不動産を取得した場合】


取得時の確定申告では、住宅ローン残高の1%分の税額控除が受けられる住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)、認定住宅となるための標準的な費用の10%の税額控除が受けられる認定住宅新築等特別税額控除(認定住宅控除)、あるいは贈与された住宅取得用の資金を非課税とする住宅取得等資金の贈与などの特例があります。

それぞれの手続きは、控除額または非課税の計算明細書、住民票の写し、登記事項証明書、売買契約書などのほか、住宅ローン控除ではローン残高証明書、認定住宅控除では優良住宅の認定通知書または建築証明書、住宅取得等資金の贈与では戸籍謄本を、それぞれの申告書に添付します。

なお、翌年以降の住宅ローン控除では計算明細書とローン残高証明書のみが必要となります。



【不動産を売却し利益がある場合】


売却時に利益がある場合の確定申告では、売却金額から不動産の取得費、譲渡費用、特別控除額を差し引いて譲渡所得を計算します。そして算出した譲渡所得に税率を乗じて税額を計算します。

税率は、不動産の所有していた期間が5年以下の短期なら39%(住民税9%を含む)、それ以外の長期なら20%(住民税5%を含む)です。この違いは、前者が投資のような短期の取引に高い税率を適用することで不動産価格を安定を図り、後者は長期の所有物件に低い税率を適用することで住宅などの供給を促す目的があります。

なお、特別控除額は居住用財産の譲渡(3、000万円)、あるいは収用による譲渡(5、000万円)などの場合に適用される特例です。



【不動産を売却し損失がある場合】


売却時に損失がある場合、税金は発生しないため確定申告をしなくても差し支えありませんが、申告をすることで損益通算と繰越控除の特例を適用できます。

損益通算は、譲渡損失の金額を他の所得から差し引いて所得を圧縮することで税金を安くでき、繰越控除は損益通算後に余った損失の金額を翌年以降に繰り越すことで、翌年以降の所得を圧縮し税金を安くできます。

どちらも確定申告書の提出が必要な特例ですので、損失が出たとしても申告をした方が良いでしょう。


まとめ


不動産の取得や売却の際に行う確定申告は、多くの特例を適用することによる節税を目的に行うものと言えます。こうした特例は申告書の提出することで適用されるものなので、期限内に漏れのないように手続きを行いましょう。

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