不動産の売却に係る税金と適用できる控除の特例

マイホームでも投資用の住宅でも、不動産を売却をする際には税金が掛かります。しかし、どれくらいの税金が掛かるか分かっていれば安心して売却することができます。



【課税される税金と計算方法】


不動産の売却には所得税と住民税が課税されます。税法上は資産の譲渡となりますので、譲渡所得を計算し、税率を乗じて税額を算出します。

譲渡所得は、売却金額から取得費と譲渡費用、特別控除額を差し引いて算出します。取得費は、その不動産の取得に要した費用を言い、具体的には購入代金、建築代金、購入手数料、リフォーム費用、土地の造成費用などが該当します。

ただし、建物については価値が減少するものなので、その取得費から減価償却費相当額を控除する必要があります。

譲渡費用は、売却のために直接要した費用を言い、不動産業者へ支払う仲介手数料や、司法書士の報酬など登記に掛かる費用などが該当します。



【税金控除の説明等】


譲渡所得には特別控除の特例があり、一定の要件を満たす場合には、前述の譲渡所得から特別控除額を差し引く事ができます。

特別控除には、居住用財産の譲渡に係る3、000万円の特例や、収用のための譲渡に係る5、000万円の特例、平成21年に取得した土地等を平成27年以降に、平成22年なら平成28年以降に譲渡した場合の1、000万円特例などがあります。

また、譲渡損失となった場合は、他の所得から損失額を控除できる損益通算および損益通算後に余った損失を翌年以降に繰り越すことができる繰越控除の特例が適用できます。

ただし、この特例を適用するには確定申告書の提出、繰越控除にあっては期限内の提出が必要となります。



【居住用か否かで異なる税率】


譲渡所得に乗じる税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。

所有期間が5年以下の場合は所得税30%、住民税9%であり、それ以上なら所得税15%、住民税5%となります。前者は投機的な短期売買を抑制し不動産価格の安定させることを、後者は住宅などの供給を促すことを目的として、異なる税率を設定しています。

また、所有期間が10年を超える居住用財産で、かつ一定の条件を満たす財産を譲渡した場合は、譲渡所得6、000万円まで所得税10%、住民税4%の軽減税率が適用できます。


まとめ

以上のように、不動産の売却には所得税と住民税が掛かり、譲渡所得に税率を掛けて税額を求めます。さらに居住用財産である場合は、特別控除の特例や損益通算などの特例によって税金が掛からず、節税となるケースも多くあります。

不動産を売却する際は、それに係る税金を考慮して取引を行うようにしましょう。

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