長崎県内の土地を売りたい!家を売りたい!

長崎県内の土地を売りたい!家を売りたい!

そんな時の流れと注意点を現場のプロが解説します。

長崎県内で不動産を売るには

長崎県内で不動産を売る大まかな流れは、

  1. 不動産会社による価格査定

  2. 売却方法の決定

  3. 売却価格決定

  4. 不動産会社との媒介契約締結

  5. 不動産会社による営業活動

  6. 購入希望者への紹介・案内

  7. 買主と売買価格の交渉

  8. 売買契約の締結

  9. 所有権移転と残金決済

  10. 買主への引渡し

こんな感じです。

不動産の価格査定と売却方法の決定

長崎県内の土地や家を売るなら、相場に合った適切な価格で査定してくれる不動産業者を選ぶ必要があります。

一番最初に行うのは、売りたい土地や家がどのくらいの価値を持っているのか、不動産会社に調査してもらう価格査定と呼ばれる行為です。

不動産の売買には、地域によって相場があり、固定資産税評価額や路線価等のような、国や行政が指標としている価格とは一致しません。

土地の価格は、一物四価と言われ、様々な評価数値があるので、正確な査定をしてもらう事が重要です。

土地の場合には建物への評価がないので立地と広さだけで簡単に求められそうですが、それだけでは決まらず、高低差などのその他の条件、査定する人や会社の方針でも前後します。

いずれにしても不動産会社の価格査定は、周辺の取引事例なども参考に実勢価格で求め、より現実的な価格を提示してくるのが通常です。

家や土地の査定価格がどうであれ、実際に売買に適した金額でなければ意味を持たないので、不動産会社の査定価格は現実的な価格が出やすいとも言えます。

査定する不動産会社がすべて同じような価格を提示してくるとは限りませんが、それでも、余程いい加減な業者でない限りはある程度の範囲に収まります。

正確な相場を知るにはできるだけ多くの情報を得るしかないので、複数の不動産会社にまとめて依頼できる、一括査定を利用しましょう。

不動産査定についてはこちらを参考にしてください。

不動産の売却は査定から。正しい不動産査定とは?騙されない為の裏技?



仲介での売却

不動産業者を利用しての不動産の売却には大きく2つの方法がありますが、大半は仲介で取引されますので、ここでは仲介での査定について説明したいと思います。

そもそも基本的に不動産は「査定額=売却価格」ではありませんし、実際に買ってくれるのは不動産会社でありません。

不動産業者は

○○市でこの条件ならこの位なら売れるだろう」という見込みを立てて査定額を提示するわけです。

不動産会社の中には最初に高い査定額を提示して契約を取り付けた後に、

売れないから価格を下げましょう

と提案してくるところもあります。

最初から契約を取るために高額の査定額を出してきたというわけです。

そういった事を避けるためにも、まずは長崎県内の土地の相場を知ることが大切なのです。

相場を把握したい時には、不動産一括査定サイトを利用して複数の不動産業者から査定を出してもらうことで土地のおおよその相場を知る事ができます。

そして、高い査定額、安い査定額を出した不動産業者にはその理由をよく聞いてみると良いでしょう。

他の業者が見落としているその物件の強みや弱みを見つける事ができるかもしれません。

強みがわかればそこを押し出し、改善できる弱みは改善することによって、より良い条件で売買を進める事ができるようになります。

長崎県内で土地や家を少しでも高く売りたいと考えているなら、無料で利用できる不動産一括査定サイトを利用するのが一番簡単な方法です。

そもそも、土地や家などの不動産売却を有利に進めるためには、複数の不動産会社に査定を依頼して競い合わせる事が必須です。

でも、かなり面倒で労力がかかりますし、競い合わせるためには相応のテクニックが必要なので現実的ではありません。

そこで、利用したいのが不動産一括査定サイトなのです。

買い取りでの売却

買い取りでの売却は、文字通り不動産業者が直接買い取る方法になります。

仲介に比べて手取りが低くなる半面、時間的には物件の状況次第ですが、すぐに換金できるというメリットがあります。

意外と知られていない不動産の売却方法。これ重要ですよ?



こちらを参考にして頂き、「仲介」か「買い取り」かの売却方法の選択をしましょう。

不動産一括査定サイトを使う事のメリットとは?

  • 1分程度の入力作業だけで、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるので簡単!

  • 査定を比較することが前提のサービスなので、競争原理が働き限界ギリギリの有利な条件が出やすい!

  • 悪徳企業や評判の悪い企業は排除されるので、自分で不動産会社を探すよりも安心!


  • この3点があげられますが、怖い怖い不動産屋の口車に乗せられる危険がなくなるので、簡単で安心なサービスが不動産の一括査定と言えるでしょう。

    不動産一括査定サイトを使う事にのデメリットとは?

    デメリットとしては、正直いうと

    複数の不動産会社からの連絡に対応しなければいけないので面倒」ということです。

    しかし得られるメリットの大きさから考えると小さなことでしょう。

    それでもどうしても面倒だという人は、1社だけに査定を依頼する時でも一括査定サイトを使った方が良いです。

    1社だけの依頼でも、査定を依頼された不動産会社は比較されていると思っているので、有利な条件が出やすくなります。

    面倒でも絶対に損したくない!少しでも高く売りたい!という人は、不動産一括査定サイトを利用しましょう。


    不動産の査定に迷っている人は、「スマイスター」を利用すれば間違いありません。



    一括査定サイトもたくさんありますが、私がお勧めするのは、加盟登録業者数が一番多い「スマイスター」です。

    全国ほとんどの地域をカバーできます。

    あなたは家にいながら、持っている土地や家の価値を知る事が出来てしまうんですね。

    さっそく「スマイスター」で、簡単入力です。

    売却価格決定と不動産会社との媒介契約締結

    不動産の査定によって売却方法を決めれば、次は売却価格の決定です。

    買い取りを選択したのであれば、高い買い取り価格を提示してくれた不動産業者との売買契約を締結すれば良いだけです。

    簡単ですね。

    問題は仲介の場合です。

    この場合、一括査定をして上であれば、信頼できる、安心できる不動産業者と適正な価格がある程度見抜けたと思います。

    売り出し価格と不動産業者を決めたら、次は媒介契約というものを不動産業者と締結します。

    媒介契約とは、不動産会社に売り出しを依頼し、買主を仲介してもらうための契約で、媒介契約には3種類あります。

    必ずしも査定を依頼した不動産会社に依頼しなくても構いませんが、普通は査定依頼した不動産会社になるでしょう。

    3種類の媒介契約は、それぞれに次のような特徴を持ちます。

    1. 専属専任媒介契約:販売活動のすべてを特定の不動産会社に依頼

    2. 専任媒介契約:販売活動を特定の不動産会社に依頼して自分でも販売可能

    3. 一般媒介契約:複数の不動産会社に販売活動を依頼して自分でも販売可能


    一見すると、複数の不動産会社に競合させる一般媒介契約が優れているように思えますが、一概には言えず、不動産会社も場合によっては、一般媒介契約を嫌がります。

    媒介契約は売れるまで続くものではなく、原則として3ヶ月間で更新していく契約であるため、不動産会社に不満があれば更新せずに変えることができます。

    最初は、専属専任または専任で媒介契約を結んでも、任せて売れなければ不動産会社を変えるか、一般媒介契約に変更して複数契約するなど対策していきます。

    私が自身のお客さんにお勧めしているのは、お客さん(売主さん)のポジションを拘束する専任や専属専任ではなく、一般媒介をお勧めしています。

    売主さんとの信頼関係があれば、一般でも専任でもほとんど関係ないからです。

    中には専任契約でなければいけない売却活動もあるので、その辺は相手先に十分確認し、適当ではなく信頼できる業者へ依頼しましょう。

    不動産会社による営業活動


    売り出し価格が決めて媒介契約すると、不動産会社による営業活動が始まります。

    あとは不動産屋に任せて、吉報を待つばかりです。

    不動産会社の営業活動は色々ありますが、概ね次のような活動です。

  • 近隣への紹介

  • 広告(チラシ)活動

  • 自社の顧客への紹介

  • 自社ネットワークやHPでの掲載

  • 不動産情報誌への掲載

  • レインズ(指定流通機構)への登録


  • レインズというのは全国規模の不動産流通システムで、他の不動産会社からも売り出されている不動産を参照することができるようになっています。

    つまり、買主を他の不動産会社からも紹介してもらえる便利なシステムで、売主にとっては全国的に売られるのと同義なので、大きな意味を持ちます。

    ところが、媒介契約をした不動産会社にしてみれば、買主からの仲介手数料を他社に奪われるリスクから、レインズへ登録せずに自社で買主を見つけようとします。

    しかし売主にとって広く流通させる利益を失わせる結果になるため、専属専任媒介契約と専任媒介契約には、契約後一定期間でレインズへの登録義務があります。

    現実の本当の所
    レインズに登録したからと言ってレインズを介して売却が成立する・・・なんてことは経験したことがありません。

    一般のお客さんもレインズの物件を見て問合せするなんてことは無いので、現実的にはレインズの登録は意味の無い物です。(私の知っている地域だけかもしれませんが・・・)

    なので、”仲介手数料を他社に奪われるリスクから”ではなく、全く効果が無いので登録しないというのが本当の所でしょう。

    物件を検索していてレインズのページが出てくることってないですよね?

    義務だからする場合もありますが、ほとんどの場合は全く意味がない行いですので、「レインズに登録しない業者は悪い」というレッテルには反対の意見です^^

    購入希望者への紹介・案内

    土地だけなら勝手に見てもらえばよい事もありますが、精度の高い買主の場合だと、現場の案内をし、現地での説明を行います。これを案内と呼びます。

    案内は、購入希望者と不動産会社の担当者(買主側の仲介業者が別ならそれぞれ)が立ち会い、購入希望者の質問に答えながら現況をみてもらいます。

    この後買主が物件について気に入れば、価格交渉する可能性があり、売主としては売買契約ができる最高のチャンスでもあります。

    案内無くして成約なし!

    また、土地を売ると決めたら、なるべくきれいな状況を保つように注意しなければならず、何度も内見に来たのに続けて話が流れると、精神的にもダメージを受けます。

    除草や整地を行い、なるべくきれいにして対応しましょう。

    私は他の営業マンが休む、お盆に案内をし、毎年契約に至っていた事があるくらいですので、買主側のタイミングっていうのも重要な要素なのです。

    そのタイミングで、熱いお客さんに少しでもよく見てもらえるように備えておくことも、売主としての心得です。

    買主と売買価格の交渉


    不動産会社へ買主(この時点では購入希望者)から打診があると、不動産屋から連絡が入ります。

    多くの場合は、購入希望価格が売り出し価格と離れており、交渉での調整になります。

    売主と買主の利益は反しますので、売主はより高く、買主はより安く交渉していきます。

    どうしても折り合う価格が見出せなければ、交渉は決裂してまた新たな買主が現れるのを待ちます。

    ただ、売り出し価格という上限額を提示してしまっている売主は、基本的に値下げ以外の交渉はできない立場です。

    価格交渉で売り出し価格よりも上がるという現象は、どうしても買いたい買主が複数現れた場合くらいで、そのようなケースは限られます。

    なので先に述べたように、売り出し価格の設定は、その後の価格交渉も踏まえて決めなくてはならず、ほぼ売り出し価格では売れないと考えておくべきです。

    それほど売り出し価格の決定は重要で、査定価格も真剣に確認する必要があります。

    売買契約の締結

    買主との交渉を経て売買価格が決まれば、いよいよ売買契約の締結に進みます。

    契約行為は当事者の合意さえあれば成立するので、売買契約は必ずしも書面でなくても問題ないですが、大きな金額が動く不動産では書面での取り交わしが普通です。

    売買契約書は不動産会社が作成し、内容を相互に確認して署名押印していく流れです。

    売買契約書を取り交わすと、お互いに法律的な義務が発生するので、契約違反にならないように努力しなくてはなりません。

    手付金について


    売買契約によって、買主から売主へある程度まとまった手付金が支払われます。

    この手付金は売却代金の一部ではなく、解約手付といって、解約しないための保証金のような意味しかないですが、解約がなければ最終的には売却代金の一部として精算されます。

    一般的には、手付金の額を売買価格の1割程度と言われています。

    どちらかが解約を申し出るとき、相手に手付金を支払う方法が用いられるので、手付金が少なすぎると解約しやすくなってしまうからです。

    買主からの解約:売主に支払った手付金を放棄

    売主からの解約:買主から受け取った手付金を倍返し

    このように、解約する側が手付金と同額を失うようになっており、あまりにも高額な手付金は、お互いのリスクを高めると同時に安すぎても解約リスクがあります。

    そのため、売買価格の1割から2割程度までが、妥当な手付金とされています。

    所有権移転の時期

    売買契約をしても、すぐに決済されるかどうかは契約の内容によります。

    売主・買主の双方の都合を考慮し、決済日を定めて売買契約されます(通常は多少の前後があっても良い無いようになっています)。

    ほとんどの場合、ローンで購入する為、金融機関の審査と手続きに時間を要します。

    ローンを利用する買主には、1~2ヶ月程度は期間を必要とするので、最低限それくらいの期間はかかります。

    また、売主が居住している中古住宅の場合ですと、引っ越しの作業が発生するので、当然その時間も必要です。

    所有権移転登記と残金決済


    不動産取引では、余程の少額でない限り、決済を振込による確認で行うので、多額の現金を持ち歩くことはありません。

    ほとんどの場合が金融機関にて行われます。

    売買代金の授受以外にも、所有権を売主から買主に移転させる登記手続きを必要とし、どちらかを先にしてしまうと詐欺ができてしまう性質から、所有権移転登記は決済と同時に行うことが通常です。

    その為、その場には代金の授受と登記を同時に行うため、信頼できる第三者であり、登記手続きを依頼できる司法書士と、売主・買主・不動産業者立ち合いの元、行う事が一般的です。

    この際に抵当権や差押えなどの、買主の権利を阻害するような権利が登記されている場合は、同時に抹消してしまう(もしくは事前に抹消しておく)ので、その抹消の確認作業も、司法書士によって行われます。

    また、買主が住宅ローンを組む場合は、抵当権の設定登記も同時に行います。

    どの登記も、全ての必要書類は決済の場でそろえられ、司法書士が確認します。

    司法書士の確認作業と書類が整えば、残金の支払いを行い、登記名義の移転とお金の支払いを同時に行う事になります。

    売買代金以外の費用


    売買代金の決済が終わると、続いて諸費用の精算を行います。
    1. 固定資産税・都市計画税などの精算
    2. 固定資産税は売買しても支払義務者は変わらず、1月1日時点での所有者が支払う税金なので、売主が支払わなくてはなりません。

      所有権の移転日以降に相当する金額が、買主から売主に渡されます。

    3. 不動産会社への仲介手数料
    4. 不動産会社は売買契約が成立した時点で、仲介手数料の請求権が発生するので、白紙解約になった場合は基本的に不要です。

      手付金の方が仲介手数料よりも多いのが通常ですから、仲介手数料の支払いに困ることはないとしても、売買契約で半分、決済後に半分という形態も多くあります。
    5. 司法書士への報酬
    6. 新しい権利証=登記識別情報を作成を司法書士が行いますので、その為の報酬が必要です。
    7. その他費用
    8. その他、実際に作業にかかった費用などの精算もこの時に行われることが多いです。
      ex.農地転用の費用・測量費用・工事費用等

    買主への引渡し

    決済が終わると(厳密には所有権移転登記が終わると)、その土地や家は買主のものになります。

    土地の場合は、そこに売主の所有物がないことを事前に確認しておくだけで事足りますが、家の場合は事前に引っ越しを済ませ、売買契約で定められた必要な修繕等があれば、すべて完了しておかなくてはなりません。

    ただし、事前に引渡しの猶予を定めている場合はその限りではありませんし、決算後に売主側で解体を行う契約なども考えられます。

    いずれにしても、決算日には買主の物になることが前提なので、何らかの事情でそうできないのであれば、事前に話をつけておかなければトラブルとなるので注意が必要です。

    通常の方法であれば、事前に引き渡せるまでの準備を済ませ、決算日当日は鍵を買主に渡し、引き渡しは終了です。

    少しでも早く売却をしておくべき地域

    不要な不動産、不要になるであろう不動産については、以下の地域の物件は少しでも早く売却しておく事をお勧めします。
    長崎県の人口減少地域の不動産・・・該当地域
    • 島原市
    • 諌早市
    • 平戸市
    • 松浦市
    • 対馬市
    • 壱岐市
    • 五島市
    • 西海市
    • 雲仙市
    • 南島原市
    これらの地域については、不動産を売却できる間に売っておくほうが賢いと言えるでしょう。

    10年も経過すれば、そもそもの価値がなくなってしまい、購入の需要すら無くなってしまう可能性がある地域なのです。

    こちらの記事をご覧頂いて、該当すると思われるならば、今すぐ行動すべきでしょう。

    その不動産なぜ売らないの?不動産なんかタダでも要らなくなる時代


    長崎県で土地を売る時に役立つDATAと売却について考える

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