不動産と不動産に関わる税金について

不動産に関わる税金には様々なものがあります。

日頃慣れ親しまない税金については、一般の方はよく知らない場合の方が多いと思います。

請求が突然来れば頭に来てしまう方もおられるので、事前に知っておくなり準備をしておく事が大切です。

事前に準備をしていても、私のように失敗する人間もいますので・・・。

知識として持っておきましょう。

不動産に関わる税金の種類

主な税金は・・・

  1. 固定資産税
  2. 譲渡所得税
  3. 住民税
  4. 不動産取得税
  5. 登録免許税
  6. 印紙税
  7. その他

等が主なものです。

その他の中には不動産の売却に関連して、国民健康保険や介護保険、年金などもあります。

それぞれ見ていきましょう。

固定資産税

固定資産税は、土地や一戸建ての家屋、マンションなど、不動産と呼べる資産に対して毎年、課せられる税金のことです。

固定資産税は、国ではなく、市町村などの地方自治体が徴収します。

もし、マンションやアパート、一戸建てに賃貸で住んでいる場合は、固定資産税を支払う義務はありません。

所有している不動産に対してのみ、固定資産税が課税されます。

この固定資産税の課税が決まるのは、1月1日です。

1月1日に不動産を所有していれば、固定資産税を納税する義務が発生します。

もし、1月2日に不動産を売却するなどして手放しても、納税の義務が発生しますので注意してください。

逆に言えば、1月2日に不動産を購入した場合には、その年の固定資産税の納税はしなくてもいいことになります(現実的には日割り精算を行い、1月1日の所有者に支払ってもらう)。

その固定資産税の計算方法は

固定資産税評価額×1.4%

が基本であり、計算の根拠となる固定資産税評価額については3年に1度の見直しがあります。

また、居住用の建物が存在する場合には土地の税額について軽減措置が取られます。

  • 小規模住宅用地
  • 住宅1戸あたりにおける200㎡以下の部分のことです。固定資産税の場合、小規模住宅用地にかかる固定資産税額が6分の1に軽減されます。

  • 一般用住宅地
  • 一般用住宅地とは住宅1戸に対する200㎡を超える部分に対する軽減措置です。

    ただし上限もあるので注意が必要ですが、ほとんどの場合が一般住宅地内の規模に収まるかと思います。

    一般用住宅地における固定資産税の負担は3分の1に軽減されます。
    この軽減措置から考慮すると、家屋を解体した場合はその軽減措置がなくなるので、土地の固定資産税が急に跳ね上がった様に感じてしまう事がおこるのです(元に戻るだけですが…)。

    なので、解体をする場合は土地の固定資産税が3倍にはなる事を念頭に入れておく必要があるのです。

    譲渡所得税・住民税

    不動産取得税

    売買・贈与で不動産を取得したとき、また新築・増築したときに都道府県が課税する地方税です。

    相続で取得した場合は課税されません。

    不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月~1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。

    なお、納期は各都道府県により異なります。
    不動産取得税の計算式
    土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 4%(標準税率※本則)
    ただし、特例により以下のとおり標準税率が軽減されます。

    土地及び住宅 3%(平成30年3月31日まで)

    住宅以外の家屋 4%
    本来の税率は4%だけど、現在は時限措置で3%に軽減されているという事ですね。
    宅地の課税標準の特例
    宅地の課税標準が1/2となる特例

    宅地の課税標準額 = 固定資産税評価額 × 1/2

    (注)1/2特例は平成30年3月31日までの適用となります。
    宅地についての計算をするときだけ、固定資産税評価額を2分の1にして3%を掛ければ良いのです。

    1,000万円の評価額であれば、

    500万×3% =15万円  となるのです。


    新築住宅及びその敷地の税額の軽減
    ※ 不動産取得税の軽減にかかる控除額などについては、各都道府県によって若干の相違があります。詳しくは不動産所在の各都道府県税事務所にご確認下さい。

    建物特例の税額不動産取得税 = (固定資産税評価額 - 1,200万円) × 3%
    軽減の要件 (増改築含む)居住用その他も含め住宅全般に適用
    (マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション[住宅用]など)
    土地特例の税額不動産取得税 = (固定資産税評価額 × 1/2 × 3%) - 控除額(下記AかBの多い金額)
    A = 45,000円
    B =(土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2) × (課税床面積 × 2(200m2限度)) × 3%
    軽減の要件上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
    取得から3年以内(平成30年3月31日までの特例)に建物を新築すること(土地先行取得の場合)

    長期優良住宅の軽減
    新築住宅の1,200万円控除に代えて1,300万円とする。(平成30年3月31日までの特例)

    中古住宅及びその他の軽減(一部抜粋)
    建物について

    特例の税額
    新築日
    控除額
    1997年(平成9年)
    4月1日以降
    1,200万円
    1997年(平成9年)
    3月31日以前
    1,000万円
    1989年(平成元年)
    3月31日以前
    450万円
    1985年(昭和60年)
    6月30日以前
    420万円

    • 建物の軽減の要件
  • 買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得(賃貸用マンション[住宅用]は適用外)
  • 50m2以上240m2以下(課税床面積)
  • 次のいずれかに該当するものであること

  • ①昭和57年1月1日以降に建築されたものであること(固定資産課税台帳に記載された新築日で判断)
    ②①に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること
    ③新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること

    土地について

    特例の税額
    不動産取得税控除額 = (固定資産税評価額 × 1/2 × 3%) - 控除額(下記AかBの多い金額)

    A = 45,000円

    B =(土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2) × (課税床面積 × 2(200m2限度)) × 3%

    • 土地の軽減の要件
  • 上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
  • 取得から1年以内にその土地上の建物を取得すること(土地先行取得の場合)
  • 土地を借りるなどしてその土地上の建物を取得した人が1年以内にその土地を取得すること(建物建築先行の場合)

  • 登録免許税

    登録免許税は不動産に関する登記をするときに必ず必要となる税金です。

    仮登記、所有権移転、抵当権設定、差し押さえ等など、その登記を行うたびに必要になります。

    その税率はそれぞれに異なるので見ていきましょう。

    印紙税

    不動産の譲渡、交換等の際には売買契約書に収入印紙を金額に応じて貼る必要があります。

    もちろん不動産を業として行っていれば、売り上げに応じて領収書に印紙を貼る必要がありますが、個人間の売買の場合の領収書には印紙は不要です。

    契約書には必ず印紙が必要。領収書は個人か業(商売)なのかで判断し、要不要があります。


    その他

    不動産を売買すると所得になるわけですが、所得が加算されると様々なものの金額がアップしてしまいますので、注意と準備が必要です。

    健康保険や住民税、年金に関する事や介護保険料など、所得に応じて算出される為、不動産を売却し確定申告を行ってからの年度については、急に金額が跳ね上がりますので、心得ておきましょう。

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