不動産の売買に係る所得税と所得税の扱いについて

資産運用の一環として不動産を購入する人が増えていますが、不動産の売買には色々な税金が掛かります。特に売却した際の所得税の扱いについては、特例の適用や税率などに注意する必要があります。



【不動産の売買で課税される税金の種類】


不動産の購入時は、建物などに掛かる消費税、取得の際に課税される不動産取得税、登記する際に課税される登録免許税、売買契約書に貼付、消印して課税される印紙税などがあります。

取得税と免許税は固定資産税評価額に税率を乗じて計算され、印紙税は契約書に記載された金額が5、000万円までは2万円、1億円までは6万円となります。

反対に売却時は、所得税と住民税が課税されます。どちらも譲渡所得として申告分離課税によって税額が計算されます。



【売却時の税金の計算】


売却時の所得税と住民税の計算は、譲渡所得を求めるところから始まります。

売却金額からその不動産を取得に要した費用、および売却時の譲渡費用を差し引いて譲渡所得を算出し、特別控除の特例に該当する場合はさらに特別控除額を差し引きます。

特別控除の特例は、居住用(マイホーム)財産の譲渡であれば3、000万円の特別控除額を差し引けますが、資産運用などの場合は適用できません。

そして、譲渡所得に税率を乗じて税額を算出します。税率は不動産を所有していた期間によって区分されており、5年以下の短期では39%(うち住民税9%)、それ以外の長期では20%(うち住民税5%)となっております。

短期の税率は、短い期間で売買を行う資産運用を抑制し、不動産の価格を安定させる目的で高く設定され、長期の税率は、住宅地の供給を促す目的で低く設定されています。



【資産運用で売却する場合の注意点】


特に注意する点は、特別控除の特例が適用できないこと、税率が高いことが挙げられます。

例えば、居住用であれば前述した3、000万円の特例や、所有期間が10年を超え特定の要件を満たす場合に適用される14%(うち住民税4%)の軽減税率の特例、譲渡損失が生じた場合に他の所得から損失を控除できる損益通算および翌年以降に損失を繰り越せる繰越控除の特例を適用できます。

しかし、資産運用の場合はそれらは適用できないので、譲渡所得を圧縮できず、税率も高く、多額の税金を負担することになります。



まとめ

不動産の売買は、居住用と非居住用で扱いが大きく異なります。特に特別控除額は、一般的な売却益のほとんどを圧縮できるものですが、資産運用による売買では適用できません。

近年では、タワーマンションなど資産運用に適した不動産が多いですが、実際に運用する前に税金面を十分に考慮して始めるようにしましょう。


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