賃料相場の平均は意味が無いんだよ?家賃相場のホントの所

賃料の相場を知りたい時、家賃相場を調べたい時に周辺の賃料などのDATAがあれば参考値と出来るのですが、残念ながら出てくるDATAは平均値ばかりです。

確かに参考にはなるかもしれませんが、根本的に自分の持っている不動産に該当するかどうかは判断できませんので、本当に有効な数値とは言えません。

人間というのは自分が持っている物は平均か平均以上の物だと思いたい、思い込んでいる生き物です。

多くのケースでこの思い込みが邪魔をする為、残念な結果になってしまっている事に気づけていないのです。

貸す側と借りる側の意識の違いや、経験の違いからくるその差が大きくなればなるほど、賃貸での成功から遠のいていってしまいます。

賃料に対する考え方、賃料査定の仕組み、借り手の動向などを理解できれば、正確な賃料相場についての認識を持てるので、賃料相場の平均ではなく、本当に把握しておかなければいけない事について考察してみます。

賃料相場を決める要素

賃料相場を決める要素は至って単純です。

需要と供給のバランス

以外の何物でもありません。

世帯数が5,000の地域に借家やアパートなどの賃貸物件が5,000あれば、半分以上は空室になる事は簡単に予想できますよね?

平成27年の国勢調査によると、持ち家率が一番低い東京都で持ち家率は47.7%、1番高い富山県では78.1%となっており、20~50%の世帯が賃貸物件に居住している為、それに応じた供給戸数でなければ、家賃相場は崩れると判断できます。

その地域における供給の割合と需要の割合で家賃相場が左右されるのです。

1Rのニーズが1,000しかない地域に2,000も物件があれば家賃相場はダダ下がりです。

入居率が低い物件はリフォームをしたり、家賃を下げたりする事でメリットを生み出し、何とか入居してもらおうとします。

賃料相場についてはこれらの現状及び将来像予測について考慮されるべき数字なので、平均値は意味が無いんですね。

また、平均値が10万円だったとしても、その物件が10万円で貸せるわけではありませんので、あくまで個別で賃料査定する必要があります。

平均値を目安とする事で、どうしてもその数字が頭に残ってしまうのが人間です。

欲望に負けてしまいやすいのが人間の本質部分に存在するので、これを覆すのは結構難しい事なのです。

我々からすると正直、平均値=目安という表記をされたものについては、邪魔な存在でしかありません。

平均に値する物件なのかどうかを決めるのは需要側である借手が判断する事であって、貸し手側の判断では無いからです。

が、現実的には貸し手側が平均以上であると思い込んでしまうケースは少なくありません。

これって、非常に邪魔な価値観なんです。

結果的には自分(貸し手)に”空室”という結果で返ってくるのですが、中には不動産屋の力不足だと決めつける人もいますので、困った代物なんですね。


  • 賃料はあくまで個別で算出すべきもの

  • 市場全体の需要と供給のバランスをみて判断する物

  • という認識を強く持ってください。

    賃料査定の仕組み

    賃料の査定では

    対象物件の類似している物件との比較

    を行い、最終的に不動産業者の経験や規定、その地域の将来展望等に基づいて金額を調整されて算出されます。

    近しい類似した、成約した物件を100点として、その物件と比較してプラスマイナスしていく形なんですね。

    例えば

    ・築1年
    ・3LDK
    ・家賃 10万円/月

    という類似した成約物件があるとすると、この物件を100点として考慮されていきます。

    ・築10年
    ・3LDK
    ・水回りの補修が必要な箇所あり

    といった感じだと(他にも比較する要素がありますが省略します)、当然その分評価はマイナスになります。

    結果、家賃は7万~8万円という評価がされる訳ですね。

    そして、これらは個別の不動産業者へ依頼し、個別の不動産業者の規定で(ほぼ感覚的な物)出される数字です。

    不動産業者によっては9万円という数字かもしれませんし、6万円かもしれません。

    物件の個別と不動産業者の別で算出されるのが賃料なので、やはり平均値は意味がなく、幅がある物という認識をしておきましょう。


    借手が考える事

    何時の時代も、

    借り手は少しでも安く良い物件を探したい。

    貸し手は少しでも高く貸したい。

    この心理は基本的に変わりません。

    需給バランスにもよりますが、供給の割合の多い地域では、少しでも早く空室を埋めたいために、”2か月家賃無料”とか、引っ越し0円とか、借り手にメリットのある形を作ったりしていますね。

    ご存知だとは思いますが、人口が減少している中、空室率は毎年増えています。

    完全に借り手の有利な市場へ移行していっている訳です。

    「少しでも高く貸したい」

    という心理から、

    「少しでも早く空室を埋めたい」

    という心理が強くなり、先ほどの様な、借り手にメリットがある形を提供して、し烈な競争を繰り広げているのです。

    この風潮は年々強くなっている印象です。

    当たり前ですが、人口減少と共に競争が激化するのは避けられません。

    という事は、平均値を知ったからと言って役に立つ(自分に当てはまる)という観念が、そもそも間違っている事に気づくと思います。

    これから先、平均以下の戦いが増えていくという事なので、平均値はMAXの数値くらいに考えなければいけないのです。

    私はこの現象を後出しジャンケンだと思っています。

    あくまで需給バランスによりますが、

    「近くの物件が10万円ならこっちは95,000円で!」

    「あっちが95,000円ならウチは90,000円で!」

    というような後出しジャンケンの様な現象が起こっていきます。

    それに合わせて当然平均値なる物も下がっていきます。

    大事なのは平均値ではなく、「今現在いくらで貸せるか?」であって、その数字をある程度正確に把握する事なのです。

    そして時間の経過とともにそれが下がっていくから、それに備えておくという事なのです。


    という事で、賃料の平均値というものは当てにせず、仮に参考値とするのであればMAXの数値だと考えましょう。

    それよりも現在の正確な賃料を把握しておき、将来に備えておくべきだと思います。

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    監修者宅地建物取引士・行政書士

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    現在も売買仲介がメインの不動産屋と農地の転用のプロである行政書士業務の現場で仕事をこなしています。 間違った情報を流し続けている肩書だけのコンサルタントやweb広告屋さんとは違います。 任意売却(住宅ローン問題)・農地転用・自己破産・相続相談・離婚相談をメインに世の中の人から「使える人」と言われるべく活動しているつもりです。 皆様には正しい情報で、正しい答えを見つけて頂きたいです。