売れたねぇ～。
高く売れたねぇ～。
ノーリスクやったねえ～。
おかげで儲かったよぉ！？
高く売れたねぇ～。
ノーリスクやったねえ～。
おかげで儲かったよぉ！？
そう言ってニコニコしながらキャバクラへと繰り出していった小金持ちのN氏。
地価が値下がりしているこの田舎で、いったい何をどうすれば不動産を売って儲かるのでしょうか？
今回はそんな㊙のテクニックを、実際の出来事を踏まえて暴露しちゃいます。
ほぼノーリスクで儲けたい人は必見！
Contents
不動産で儲ける人の儲け方とは？
何か面白い物件ないのぉ～？
はよ出しぃなあ～！
隠してるんやろ？
はよ出しぃなあ～！
隠してるんやろ？
そう言って会う度に毎回プレッシャーをかけるN氏。
彼の姿勢はどこまでも貪欲で、おいしい話があれば喰いつく姿勢には、不動産が本業である私も感服するばかりです。
一体N氏は何者なのでしょう？
N氏の人物像
職業：自営業（従業員10名ほどの会社経営）
趣味：キャバクラ通い・金庫とトイレの掃除
収入：本業で○○○○万円＋不動産で〇〇〇～〇〇〇〇万円
現在家族3人で（市内では一等地の）６LDKの豪邸に住み、平日はキャバクラへ、週末はほぼ家族旅行へという、ふざけたセレブ生活です。
職業：自営業（従業員10名ほどの会社経営）
趣味：キャバクラ通い・金庫とトイレの掃除
収入：本業で○○○○万円＋不動産で〇〇〇～〇〇〇〇万円
現在家族3人で（市内では一等地の）６LDKの豪邸に住み、平日はキャバクラへ、週末はほぼ家族旅行へという、ふざけたセレブ生活です。
N氏と出会ってから10年以上が経ちますが、私がタッチした案件では常に利益を生み、この10年でその資産は3～4倍に膨れ上がったと言います。
5,000万円の資金が・・・
常に動かせる現金を用意できる方なので、こちらとしても重宝しているのです。
金主でもあり、投資をしているとも言えます。
ではN氏は実際にどのようにお金を増やしているのでしょうか？
不動産で儲けている具体的手法
具体的な利益を産み出す方法としては、- 不動産の購入そして転売
- 収益物件の購入そして転売
そう、簡単な事なんです。
収益物件に投資をし、不動産の転売で利益を上げているという、不動産業の王道を行っているだけなのです。
もっと言うと、競売のリスクの部分を限りなく排除して、転売で利益を上げている形ともいえるでしょう。
Nさん、面白い物件があるんですがどうされます？
500万円で購入して1,000万円位では転売できますよ！
500万円で購入して1,000万円位では転売できますよ！
よし！イッとこか！
2か月後無事その物件は1,000万円で売却でき、利益を手にしたN氏でした。
先付後買い
購入の段階ではある程度お客さんをつけておく事がポイント！
業界でいう「先付後買い」が理想形です。
購入の段階ではある程度お客さんをつけておく事がポイント！
業界でいう「先付後買い」が理想形です。
Nさん、面白い収益物件があるんですがどうされます？
利回り20％超えているんですけど・・・年間800万円は入ってきますよ！
利回り20％超えているんですけど・・・年間800万円は入ってきますよ！
よし！イッとこか！
その後マンション経営で利益を得ていたN氏。その間にも不動産の売買は何度か行い、利益を上げていました。
5年後・・・
Nさん、収益物件を現状で利回り１０％くらいで買いたいという人がいるんですけど・・・どうされますか？
よし！売っとこか！
20％利回りの物を１０％の利回りの価格で転売したので、かなりの利益がN氏には転がり込みました。
※不特定多数の相手に対して繰り返し不動産を売却する行為には、不動産業の免許が必要です。また、利益を上げているので譲渡所得税の申告も必要です。
免許が必要ない範囲であればガンガン行くべし！ですが・・・。
因みにN氏は免許だけは持っていますが、不動産業で生計を立てているわけではありません。
免許が必要ない範囲であればガンガン行くべし！ですが・・・。
因みにN氏は免許だけは持っていますが、不動産業で生計を立てているわけではありません。
儲かる話を手にする為には？
そんな話は回ってこないし、どうすれば・・・？
そう、そういう話を手に入れることが出来るポジションにいなければいけないのです。
名言があります。
1億円の儲け話があったとして、元手が10億円必要な時に、その10億円を用意できるか？
1万円儲けるのにその場で10万円必要だったとして、10万円が財布に入っているか？
何時いかなる場合においても、いくら用意できるか？が重要なんだよ！？ちみぃ～
1万円儲けるのにその場で10万円必要だったとして、10万円が財布に入っているか？
何時いかなる場合においても、いくら用意できるか？が重要なんだよ！？ちみぃ～
お金がお金を吸い寄せる・・・お金を持っている人がもっとお金を増やす、増やせるのです。
100万円しか用意できない人には100万円の話しかやってこないのです！
これは資本主義の根本的な事なので、ある程度仕方がない事です。
数億円をすぐに用意できる人は多くありません。
数千万ならその数はそこそこいるでしょう。
数百万円ならもっとです。
100万円 ⇒ 1000万円 ⇒ 1億円と転がせるのが理想かもしれませんが、現実的には法律の壁であったり、時間的な物であったり、年齢的な理由で億単位の話をできる人は限られてしまいます。
なので、現実的な、身の丈にあったお話を手堅くクリアしていく事が大切なのです。
早く具体的な方法教えて・・・どうすればそのポジションにいられるの？
何か面白い物件ないのぉ～？
はよ出しぃなあ～！
隠してるんやろ？
はよ出しぃなあ～！
隠してるんやろ？
儲かる話を手にする為には、あなたに話を持ってくる”手下”が必要なのです。
綺麗な言葉でいえば”パートナー”ですね。
信頼がおける話を以って来る”手下”を作る事が必要なのです。
その関係性を作る事が難しいのですが、話を持ち掛ける側から見てどんなタイプに持ち込みやすいのか？を考えてみましょう。
- 利益について公平である事
- ガメツク無い事
- 面倒見が良い事（ビジネスだけでは無い）
等がすぐに思い浮かびます。
最低限このルールというか、基準は守っていますね。
自分だけ得をしよう！というタイプには2度と話は持ち込みません。
要は、この人になら・・・、この人ならWINWINの関係が作れると思わせれる事が、100万円～数千万円までの話については大切なのです。
※億の話になると次元が変わってくるので、それなりの所にしか持ち込めません。
逆に、その話を持ち込む人間にも良し悪しがあって、確かに儲かったが・・・という面白くない人間も存在します。
- 平等なフリをするだけ（実際は使われている）
- 結果的に誰の為のビジネスかわからない
- 常に上から目線（儲けさせてやっている）
- 成功は自分のおかげ、失敗は当然のリスク（責任回避する）
- おいしい所は持っていく
といった特徴がある人間の話は、要注意です。
最終的には利益が残ったとしても、使われたり、おいしい所だけ持っていかれると、気分的に面白いですよね？
特徴としては”自分がリスクがあると判断する案件を他人に押し付けて”、うまくいけば利益に預かろうというハイエナチックな形を取ります。
完全にビジネスですね。仕方ない事なのですが・・・。
残念ながら、話を受ける側はその良し悪しを判断する事は非常に難しいですし、ほとんどの話が”自分がリスクがあると判断する案件を他人に押し付ける”パターンなので、人間を観察する目が必要と言えますね。
信頼できる”手下”を作るのにも、時間とキャリアが必要だという事です。
なぜ儲かるおいしい話を他人に持ち込むのか？
根本的な疑問として、なぜ儲かるおいしい話を他人に持ち込むのか？と思われると思います。自分でもしくは自分の会社でやればいいじゃん！おかしくない？
そうなんです。
実はおいしい話が出てくる理由があり、その理由によって相手をある程度読み取ることが可能なのです。
儲ける話が出てくる理由として
- 自分がリスクがあると判断した為(リスク回避）
- 他にも案件を抱えていて抱えきれない時
この2つの理由が存在します。
内容的には実は真反対の性質の理由なのですが・・・。
残念ながらほとんどの話が①に該当します。
特に大きな会社から出てくる話程、該当してしまいます。
当然ですよね？
資金がある会社が、目の前に低いリスクの儲け話、ビジネスがあれば、当然自社で消化します。
にも関わらず他人に話が振られるのは、自社で・自分で行うとリスクがあると判断した為以外の何物でもありません。
そして普通の不動産業者は欲張りなので、リスクが低い代物を出してくることはありません。
本当に安全だと判断した瞬間に、自社で消化します。
決してその事が悪いと言う訳ではなく、あくまで相手のポジションであったり、腹づもりを見る為の要素だと考えましょう。
今この記事を書いている最中に査定依頼がありました。
3年ほど前に「儲かる」と思わされ購入した物件を、何とかしたいとのことです。
外から見ていて、完全に食い物にされていた物件です。
話を持ち込んだ不動産屋は自分のリスクを回避し、甘い言葉で囁き購入させているのです。
3年も売れていないなんて・・・。
もう既に責任逃れをしているようで・・・。投げっぱなしジャーマン炸裂！！
3年ほど前に「儲かる」と思わされ購入した物件を、何とかしたいとのことです。
外から見ていて、完全に食い物にされていた物件です。
話を持ち込んだ不動産屋は自分のリスクを回避し、甘い言葉で囁き購入させているのです。
3年も売れていないなんて・・・。
もう既に責任逃れをしているようで・・・。投げっぱなしジャーマン炸裂！！
このような形で、①については自分だけがリスクを背負う形も十分あり得るので、やはり相手を見る目が必要ですね。
微妙なリスクの物件の場合には、おいしい話になる可能性はあります。
会社がリスクを分散させようと考えている場合です。
本来はウチでやりたいが・・・若干リスクがあるなあ・・・よし、共同で・・・
なんていうパターンはおいしい部類かもしれませんね。
そして冒頭のN氏の様に本当に儲かる形というのが、②のパターンに該当します。
本来自分がもしくは会社が購入するところ、資金的な要因や在庫の状況などで抱えたくない瞬間が存在します。
しかし儲けは欲しい・・・。
そういった瞬間であれば、スポンサーに話をするのは当たり前です。
この形が大きくなったのがREIT であったりする訳なので、単体の話でリスクが低い話であれば、ドンドン乗っかりましょう。
儲かる話がやってきた時の対処法
儲け話のリスクを回避する、減らす方法として、- なぜ相手が自分でしないかを確認する
- 相手と折半の話をする
という事が有効です。
理由については、もっともらしい事を言う輩がたくさんいますが、資金の捻出について折半の話を出して乗ってくるようであれば、まず大丈夫でしょう。
半分でなくても、それなりの費用負担をさせれば相手も本気になりますし、”リスクが少ないと判断している”とこちらが判断できます。
当然折半の場合は取り分が減る話になるので、その資金の捻出配分・利益の配分については、その後（相手の答え）の判断でよいでしょう。
それを繰り返すことでN氏は10年の間に資産を膨らませていったのです。
もちろんそれに付随してこちらも儲けさせて頂いているので、WINWINの状況ですね。
このWINWINの状況を作れる、信頼できる不動産屋の”手下”を作る事が、あなたが不動産で儲ける為の第1歩なのです。
どんな不動産屋が狙い目か？
ここが一番重要かもしれませんね。信頼できる不動産屋の”手下”を作ると言っても、うどん屋にラーメンを食べに行くような行為をしていては意味がありません。
適材適所、幻のラーメンを食べさせてくれる、幻の名店でなければいけません。
まず意味がないタイプの不動産屋さんは
この3つのタイプの不動産屋に行っても、おいしい話は出てきにくいですし、手下にもなってくれにくいです。
なぜか？
不動産の転売で儲けるのですから、賃貸屋さんに行っても意味がないのはわかりますよね？
まあ、ひょっとすると1棟物のおいしい収益物件を扱っているかもしれませんが・・・。
大手については資金力がある為、当然会社で扱う事を優先します。
”手下”がクビ覚悟で背任行為をしてくれればいいですが、長く出来る事でもありませんし、グレー～ブラックな行為なのでお勧めしません。
また、大手に入る話は大きな話である場合の方が多いので、やはりディベロッパー的な、最低限億単位のお金を右から左へ動かせる能力が必要です。
稀に話があったとしても、会社が逃げた話＝リスクを感じた話なので、やはりここで述べている、本当に面白い物ではないでしょう。
3つ目の買い取りを専門にしている不動産業者も同じですね。
自分が食べない話を他人に振って、おいしい所だけを仲介やコンサルで持っていこうとします。
という事は・・・？
そう、その逆を考えればいいのです。
というのが答えになります。
ただ、街の小さな不動産屋だと怖い事に巻き込まれる可能性もあるので、金融機関なんかにその評判を聞いておくと良いでしょう。
そしてそこには、その人達が手に余しているパターンの物件が存在するタイミングが必ず存在します。
ここってどうやって成り立っているんだろう？と感じるくらいの不動産屋さんが面白いかもしれませんね。
そういった不動産業者で、責任を取ってくれると思える人物や会社を選択する事によって、（関係をきちんと築き上げれば）定期的に利益をもたらしてくれる、幸福の使者になってくれるのです。
あと、私個人の業者の見分け方を少々。
ブラック企業程、キャラクターの押し出し加減がひどい傾向があるからです。
smile ⇒ nonsmil
happy ⇒ unhappy
という様に、言葉が成立する会社も、利益優先主義の会社が多いと思います。
あくまで個人の主観ですので、参考までに＾＾
とても勉強になりました。頭に入れて実践に役立てたい。