任意売却とは?住宅ローンが払えなくなった人の人生の再スタート

任意売却とは?
任意売却とは住宅ローン支払いにおいて代位弁済がなされた(払えなくなった)人の救済手段と言えます。

住宅ローンを払えなくなると、住宅ローンを貸している金融機関(銀行など)から保証会社へ債務が代位弁済(肩代わり)されます。

そしてその保証会社(債権者)が裁判所を通じて強制的に土地や住まいなどの不動産を売り、その売却代金から残った住宅ローン債権を回収する“競売手続き”を行います(抵当権の実行)。

競売を回避するには、ローン残高よりも高く家を売るもしくは、(売却代金+売却代金で賄えない差額分)=(ローンの残債額+金利等)を、ローンを借りた人(債務者)が払わなければなりません。

要は全額返済をしなければいけないのです。

しかし、それは現実的ではありません。

そこで『任意売却』という方法で、少しでも多く住宅ローンの残債を返済し、債権者が競売になるよりも多く回収でき、尚且つ債務者に残る残債を少しでも減らせるようにするのです。

任意売却とは、専門の不動産業者が債権者と債務者の間に入って調整を行い、債権者の合意を得る事で不動産売買価格がローン残高を下回っても売却できる、不動産取引の事です。

裁判所が強制的に売却する競売に対して、債務者自らの意志(任意)で行う為に、任意売却と言われるのです。


専門の不動産業者とコンサルタントでは若干意味合いが異なりますので注意しましょう。

私個人は不動産コンサルタントと名乗る人種を信用していません。(多くのコンサルタントは自称なので・・・)

債務者
少しでも多く返済したいので、任意売却させて下さい・・・お願いします。

債権者
それなりの書類と査定書を提出してください。問題なければ任意売却に応じます。・・・こちらも少しでも多く回収したい・・・

法律的には一括弁済競売の権利を債権者が持っていますので、任意売却はこんな感じのお願いの形になります。

金融機関や状況によっては任意売却に応じてくれない場合も存在しますので、あくまでお願い事の交渉になります。

住宅ローンにおける代位弁済と抵当権

通常多くの人が不動産を購入する際には、銀行等の金融機関の住宅ローンを利用します。

この時お金を貸す側は、住宅ローンの対象となる不動産(土地・建物)に抵当権を設定します。

抵当権とは、返せなくなった時の為にお金の代わりとなる土地や建物をあらかじめ担保として設定する事です。

住宅ローン債務)が弁済されない時、債権者(金融機関など)が優先的にその担保を処分する事で、貸した住宅ローンを回収できるようにした権利なのです。

簡単に言うと借金のカタですね。

通常売買の形

抵当権が設定されている不動産の場合、ローン残高より高値で売却する事が出来るのであれば、ほぼ問題ありません。

通常売買は住宅ローンの残債の全額を払う事で抵当権の抹消が可能になります。

  • 住宅ローンの残債より大きい金額で売却をする

  • 売買金額+持ち出しの金額が住宅ローンの残債より大きい

  • という形が一般的な売買の形です。


    任意売却の形

    問題なのはローン残高が売却価格を下回る場合です。

    通常の売買では、残りの住宅ローンを一括返済しない限り基本的に売却する事はできません。

    任意売却と普通売却の違いは代位弁済されているかどうか?です。

    任意売却であれば、債権者(金融機関等)との合意を得る事でローンを残したまま抵当権を解除する事が可能になります。

    債権者が担保物件を差し押え、競売の申し立てを行い、安い金額で処分されてしまう前に手を打つ事ができるのです。

    任意売却は代位弁済後に行われる売買です。

    それまでは通常の売買なので、全額返済する必要がありますが、代位弁済後であれば金融機関も少しでも多く回収できた方が良いケースの方が多いので、情況によって応じてくれるのです。

    代位弁済について詳しくはこちら

    一般売却と任意売却の違いを理解しないまま、通常売却をしましょう・・・なんて書いて、査定サイトへ誘導している記事をよく見かけますが、そもそも意味を理解していないのでしょう。

    任意売却をしなければいけない人は、大なり小なり切羽詰まっています。

    通常売却をしている様な余裕はないのですから。

    任意売却の流れ

    任意売却の大まかな流れです。

    代位弁済から競売開始までの間で、任意売却の猶予期間を与えてくれる場合もありますが、基本的には競売の手続きと並行しています。

    この期間がおよそ3~6か月程度です。

    猶予期間を与えてくれる金融機関では、+3~6か月、実質の売却期間が増えます。

    実際に金融機関と交渉するのは、早ければ早い程良いので、できるだけ早く重い腰を上げてください。


    任意売却のメリット

    任意売却は、競売と比較して大きなメリットが有ります。

    1. 市場価格に近い金額で売却がしやすい

    2. 競売では市場価格よりはるかに安い価格で落札される傾向が強く、多額のローンが残ってしまいがちです。

      そうなると競売後にもローンの返済は続きますので、給料を差押えられたり、長い年数それなりの金額を支払い続ける事もありえます。

      一方の任意売却は、市場価格や相場に近い価格での売買が可能で、債権者との話し合いにより無理のない返済計画に基づいた小額返済が可能になります。

    3. 引越し時期・条件・明渡し等において融通が利くこと

    4. 競売では落札された後、不動産業者から強制的に立退きを迫られ、従わなければ不法占拠者と見なされ、法的措置に出られる事になりがちです。

      任意売却であれば、債権者と引越し時期や条件面での話し合いができるので、その点だけでもメリットはあります。

    5. 近所に知られにくい

    6. 競売に掛けられると、裁判所の執行官等が自宅調査を始め、落札目当ての不動産業者が自宅周辺を嗅ぎ回る等、近所に知られる怖れがあります。

      それと比較して、任意売却では通常の販売活動が行われる為、比較的穏やかに売却できるといえます。

      ※近所に知られる事なく・・・プライバシーうんぬん・・・というのは100%ではありません。極力目立たない様な活動が出来るという認識が正しいでしょう。

    7. 引越し代等の諸費用(余剰金)の確保が見込めること

    8. 競売では引越し費等の請求をする事は出来ませんが、任意売却では債権者との調整次第で、売却代金の中から引越し代等の諸費用(余剰金)が配分される可能性があります。

      が、近年では任売相談所みたいな所の宣伝の影響か、業者が信頼を損なうような行為をするからなのか、引っ越し費用などが認められない(認められても大幅に減額)ようなケースと金融機関が増えています。

      この部分については不動産業者の交渉次第で、現況を考えるとあまり期待しない方が良いかもしれませんね。

    9. 任意売却を行うにあたり、費用は一切掛からないこと

    10. 代位弁済がされ、競売が開始されると、競売で落札されるまでの遅延損害金が日々14.6%、住宅ローンの残債について掛かり続けます。

      裁判所の手続き費用なども含め、残債の総額は膨らんでいきます。

      任意売却では、残債は膨らんでいくのは同じですが、債務者自らが費用を負担する事は一切ありません。

      手続きにまつわる諸費用は、物件の売却費用から配分されるからです。

    11. 精神面のダメージが少なく安心していられること

    12. 裁判所が介入する競売では、債務者の意向は反映されず強制執行の度合いが強いので、精神的ダメージも大きくなります。

      任意売却の場合は裁判所の介入はなく、債務者の意思で計画をたて退去出来るので、ダメージも少なく安心していられます。

      任意売却後、早期に前向きな新しい人生をスタートしやすい事が、一番のメリットではないでしょうか^^

    任意売却のデメリット


    1. 信用情報について

    2. 代位弁済された場合は信用情報に記録が残るので、カードを作ったり、その他のローンを組んだりする行為が出来なくなります。

      いわゆるブラックの状態になります。

      これは住宅ローンを延滞しているので、いずれにせよ(任意売却のせいではなく)記録が残ってしまいます。

    3. 連帯保証人・連帯債務者について

    4. 必ず連帯保証人・連帯債務者には住宅ローンについての返済の請求がなされます。

      延滞が続いていたりした場合には、その請求がやってきます。

      代位弁済がされ、任意売却をして残債を小さくしたとしても、その住宅ローンについて、連帯して保証しているもしくは連帯して払っていくという事なので、残債が残ったり自己破産したりした場合には、当然に請求がなされます。

      自分が残債を払っていようがいまいが、離婚した奥さんだったり、離れて暮らしている両親だったりにも請求がなされるのです。

      一番悲惨なのは、両親の土地や家まで売却をしなければいけなくなる様なケースです。

      そうならない為にも、少しでも早く手を打つことです。

      本物のプロに相談しましょう^^

    任意売却についてのよくある質問

    ここまでで何となく任意売却については分かって頂けたでしょうか?

    難しい言葉や専門用語があってわかりづらかったかもしれませんが、実は一般的な不動産屋さんも任意売却については詳しく知りません。

    何となく・・・くらいで、細かい法的根拠やキャリアはほとんどないと言って良いでしょう。

    そんな人たちに相談をしてしまうと大失敗の元です。

    実際に残念な結果になった人を数多く見てきました。

    なので、任意売却に対するよくある質問を踏まえて、もう少し任意売却を知って下さい。

    任意売却業者はどうやって見つける?

    任意売却業者の選択は、債務者にとってその後の人生を大きく左右する重要な分かれ道です。

    人生の再スタートを、スタートダッシュできるようにするために大切なのは、長年の任意売却のキャリア法的知識を兼ね備えている不動産業者を選別する事です。

    具体的に見分ける為の質問を紹介しましょう^^

    債務者
    代位弁済って何ですか?

    もしくは

    債務者
    サービサーって何ですか?

    という質問を投げかけてみましょう。

    すぐに完璧な答えが返ってくるならば、経験があるという事でしょう。

    もし誤魔化したり、返事を後回しにするようであれば素人です^^

    あ、サービサーは債権回収業者の事で、取り立て屋さんとも言えます。

    金融機関から委託を受けて、もしくは譲渡された債権を回収する、法務大臣の許可を得た民間の債権管理回収専門業者の事を、サービサーと呼んでいます。

    任意売却を行うに当たっては、必ずと言って良いくらいサービサーとの折衝があります。

    これを知らないなんて言うのはお話になりません。

    これだけで100点の答えにはなりませんが、最低限この2つは知っていて当たり前です。

    後は具体的にどれくらいのキャリアがあるかを教えて貰えば良いでしょう。


    滞納している管理費や差し押さえがされた固定資産税等はどうなるのか?

    任意売却の対象となる物件が、住宅ローンの滞納に加え、管理費や修繕積立金の支払い、固定資産税まで滞ってしまっていて、不動産を差し押さえされてるケースが多く見受けられます。

    マンション管理費等の滞納分の債権は、売買時に買主へと移りますので、決済時に諸費用として計上すれば、ほとんどの債権者において任意売却代金からの配分を認めてもらえます。

    固定資産税などの公租公課については、自治体や財務省等に売買代金の中から経費として支払い、差し押さえの解除を行います。

    いずれにせよ、滞納されている物については調査の上、売買代金から控除する交渉をするので、持ち出しの費用負担は無くなります。

    その点では安心と言えるでしょう。

    任意売却後に残る残債はどうなるのか?

    任意売却の後に残る住宅ローンの残債は、基本的に一括もしくは分割で返済しなくてはなりません。

    任意売却後の残債は、担保物件を持たない無担保債権となりますので、多くの場合

    • 話し合いにより、分割で少しずつでも支払う

    • 国で認定を受けた専門の債権回収会社(サービサー)に回収を委託、売却する  サービサーと残債の支払いについての話し合い

    といった形で返済・回収が進められていきます。

    サービサー交渉を重ねる事で、債務者の生活や収入などの状況を考慮した上での返済計画が練られます。

    結果として私の周辺では不動産価格がそもそも低い為か、債務者の負担を減らした金額での分割返済(月額1万円~2万円くらい)が多く見受けられます。

    場合によっては、大幅な債務圧縮や債務の全額免除が可能になるケースもあります。
    私の扱ったケースで4,000万円の残債が200万円になった事もあり、その方はすぐに新しい住宅ローンを組んで家を買っちゃいました^^

    任意売却 まとめ

    任意売却は困った状況に陥ってしまった人の負担を、少しでも軽くする方法と言えます。

    実際に疲労困憊で相談に来られた方でも、任意売却後には明るく新しい生活をスタートしているケースがほとんどです。

    翌月からは貯金ができ始めた方であったり、住宅ローンが組めた方も存在します。

    要は、一人で悩み考え込まず、プロの意見と方法論を聞いてみる事です。

    経験豊富であれば、そこからの脱出法も心得ています。

    あなたが住宅ローンの支払いに悩まれた場合はぜひご相談を!

    匿名で全国どこでも相談は受け付けます。もちろん無料で^^

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    間違った情報を流し続けている肩書だけのコンサルタントやweb広告屋さんとは違います。 現在も売買仲介がメインの不動産屋と農地の転用のプロである行政書士業務の現場で仕事をこなしています。 任意売却(住宅ローン問題)・農地転用・自己破産・相続相談・離婚相談をメインに世の中の人から「使える人」と言われるべく活動しているつもりです。 皆様には正しい情報で、正しい答えを見つけて頂きたいです。