農地を転用申請して購入してみる!農地転用の現場のお話

農地を農地法第5条の転用申請許可を受けて購入する事になりましたので、その申請過程や手続きについて書いてみます。

もちろん、購入する人の要件や、売却する農地の立地条件によって、転用許可が認められない場合も存在しますので、一例として捉えて頂ければと思います。


農地法5条申請による転用許可申請

農地法5条申請の申請書は簡単です。


各自治体のホームページ等よりダウンロードできると思いますが、名前や面積などの必要事項を記入するだけでo.kです。

記載例についてはこちらが詳しく書かれていましたので参考にして見て下さい。
手間がかかるのが必要書類の作成です。

各自治体で必要書類が定められまとめられていると思いますが、基本ベースは同じかと思います。

必要書類について
  • 1~4については簡単ですね。関係者が署名押印し、全部事項証明書等の書類を法務局で入手したりすれば完了です。

  • 5番については、申請地の周辺不動産についての調査をし、公図にそれぞれ記載が必要ですが、これもそこまで難しい事ではありません。
    全部事項を入手・確認し、現況と照らし合わせ記載すれば良いだけです。

  • 6番については測量図が法務局にあれば簡単です。
    多くの場合、売却と同時に測量士さんへ依頼し測量を行うので、図面の入手は簡単です。

    測量を行わない場合は現況の図面を作成する必要がありますが、地域によっては境界査定が必要な場合が多いので、基本的には測量する必要があると考えていた方が良いでしょう。

  • 7~9については、転用をする事の目的・計画を図面にして提出します。

    車の台数や寸法、必要な敷地の面積、建物の計画図、資材などの配置図など、その敷地が必要な根拠が大切になってきます。

  • 10については、現在の状況写真によって、違反転用が行われていないか等を確認する事も含め、現況確認の為に写真を四方や道路状況も含め撮影します。

  • 11~16については、法人等が事業として転用する場合に必要で、事業目的や内容、資金的な裏付けを求められます。

    定款に記載されていない事業の為に転用申請すると言うのはおかしいですよね?

    転用申請についての合理性を含めて、確認が必要となります。

  • 17・18が1丁目1番地であり、一番大変な部分と言えます。農地転用の申請の大部分は、この作業と言えます。

    農道や水路を管理する団体が、転用をする事によって生ずる周辺への影響などを考慮し、意見書・同意書を発行してくれます。

    ・水路に架橋が必要な場合は、水路についての工事図面が必要ですし、どういった内容の工事を行うのか?について細かくcheckしてくれます。
    ・敷地の排水計画や造成計画についても、工事図面を提出し、確認してもらう必要があります。


    なぜそのような同意や意見が必要であるか?

    という疑問が沸いた方もおられると思いますが、こちらが転用行為を行う事で、周辺の農地に影響を及ぼすことが起こり得るからです。

    そもそも農地法は農地を守るための法律ですから、周辺に悪影響を及ぼす可能性のある転用行為は認められるとおかしいですから、基本的には問題が起こらないような工事や対処をする必要があると考えておくと良いでしょう。

現段階は、許可申請の提出前の、意見書を作成してもらう段階です。

細かい部分も含めて、追記していく様にしますね^^

近隣からの苦情が入る・・・

農地転用には水路や農道の管理者の意見書や同意書が必要となります。

造成工事をする事によって、周辺の農地にどれくらいの影響があるのか?

という事が一つのポイントとなります。

通常、一戸建ての住宅を建設する程度の造成工事と建築においては、周辺に被害を及ぼすことはほとんどあり得ません。

また、今回の現場においても、排水経路確保の為、水路工事(民地内)を別途行い、迷惑を掛けないような体制を取っておりました。

この水路工事については、既に出来上がっている物で、それについて後日取得するという形だったのですが‥‥

近隣の耕作者の方・・・唯一といっていいくらいの耕作者の方から、

うちの畑に雨水が入ってくるから、工事をやり直してくれ!

と言う旨の苦情を、土地改良区に向けて申し立ててくれたのです。

申請地は赤線で囲んでいます。赤塗りつぶしが民地内の水路工事部分です。
排水経路確保の為に、一部民地を別途確保した形です。

※clickで拡大します。


民地の中の水路の事ですし、土地改良区としては権限が無い部分ですが、苦情があった為、それなりの対応をして欲しいとの要請がありました。

こちらとしては、その工事内容についての権限も無い状況なので、一応水量計算をしてもらい(設計士に依頼し)、問題が無い根拠を提示する事としましたが・・・

どうもその敷地の所有者との間で感情的なトラブルを抱えているようで、直ぐには納得してくれそうもありません。

第2の案、第3の案と用意していますが、恐らく当面は納得してくれそうも無いので、排水先を別に確保するようにしました。

わかりにくい話になってしまったかと思いますが、要は、

  • 近隣から土地改良区へ苦情が入った ⇒ 

  • 土地改良区としても意見書が出しにくいから対応するように ⇒ 

  • いくつか対応策を示したが納得せず ⇒ 

  • 排水先を別で確保 ⇒ 

  • 意見書をもらう


  • という形へと変更したという事です。

    本来は、突っぱねてもイイお話ですが、時間もかかりますし、丸く収まるのが一番なので、そのような形としました。


    農地転用の申請は簡単だと思う方もおられると思いますが、第3者が絡んでくるとすんなりと行かない事も起こり得ます。

    理屈的に無茶苦茶を言う方も存在しますし、近隣との関係性は注意が必要な点と言えますね。

    土地改良区からの意見書を貰う

    まずはやっとのこと上記の経緯を経て、土地改良区からの「意見書」を貰う事ができました。

    意見書」を貰う為には、土地改良区の同意が必要です。

    その為に今回のケースで必要であった物は、

    • 造成工事図
    • 架橋工事図
    • 分譲計画図(測量図)
    • 排水計画図
    • 雨水放流についての同意

    といった書類です。

    今回は宅地分譲なので、分譲計画図でしたが、建物を建築する際は建築図面等も必要になります。

    これらの書類を精査した上で、土地改良区が管理している国有地(農道や水路)への影響や、近隣の農地への影響について問題が無い事、そして同意をする事を記した書類が「意見書」なのです。

    ※地域によってこれらの内容(架橋や雨水放流)について必要な費用の単価が違いますので、その都度調査が必要です。


    その後の許可申請作業

    さて、ここまでの作業が出来れば後は農地法の要件に沿っていれば簡単です。

    後は残りの必要な書類を集めたり作成するだけです。

    冒頭記載の1~16の書類を集めてくれば、後は正副2部の申請書を作れば問題ありません。

    もちろん、事前に農業委員会との打ち合わせもしたうえでですが、記載方法の間違いや誤字脱字等に問題なければすんなりと申請を受け付けてくれるはずです。

    5月15日〆の翌月末に許可が下りてくるのを待つばかりとなります。

    もし何らかの問題があるようであれば、この期間の間に是正措置の指示があり、その対応をする必要がありますが、ほとんどの場合は致命的な物ではないので簡単な訂正・是正でなんとかなります。

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