入居者がいる状態で家を売れるのか?必殺オーナーチェンジ

親の持っていた家を賃貸していた場合、それを相続するにあたっては色々と悩みがついて回ります。

空き家にするよりは貸しておいた方が良い」という理由で、貸していたものが相続時にお荷物になりかねない・・・

今回は賃貸している家を売れるのか?売る場合の問題点や注意事項は?相続でのよくある悩みを踏まえて、考えてみましょう。


入居者がいる家の売却

入居者(賃借人)がいる家の売却をオーナーチェンジと言います。

他人に貸したまま、その条件を引き継いで買ってもらう行為です。

このオーナーチェンジは、自身が利用する目的ではない為、購入者側にあくまで収益目的もしくは特殊事情のある場合のみ成立します。

つまり買主の要件が制限される訳ですね。

一般で売るよりもユーザーの数が少ない=需要が少ないとも言えます。

先にデメリットを言ってしまいましたが、購入者が限られることがデメリットになります。

逆にメリットは

追い出しをしたりする煩わしい作業や時間をカットできる事にあります。

???

何のこと?

説明しましょう。

相続時によくある問題

親の持っていた家を賃貸していた場合に相続が発生したとしましょう。

相続人は子供2人。(現物分割はしない前提で)

現金の部分は半分ずつ、計算は難しくありません。

問題は賃貸している家についてです。

土地・建物の評価は不動産業者に査定してもらえば、そこそこ簡単に評価が分かります。

しかしあくまで、土地・建物の評価です。

  1. この評価の金額の半分を相手方に現金で渡すことで処理する代償分割を行う方法


  2. 実際に売却をして現金化して半分にする換価分割

のどちらかで相続する訳ですが、金額によっては①が不可能な場合があります。

1億の評価があって5,000万円支払う・・・なんてことは現実的でない場合があります。

その場合は②の実際に売却をして現金化して半分にする換価分割を行う訳です。

ここで問題になるのが

賃借人を追い出せるのか?」という事です。

他人が住んでいる情況の物を購入する人は、誰も済んでいない家を買う人の数に比べると極端に減ります。

つまり入居者に出て行ってもらった方が売りやすく、高値を付けやすいという事なので、「賃借人を追い出したい」と考えるんですね。

しかし残念ながら答えはNO!です。

正当事由なく追い出すことはできません。

正当事由とは、どうしても出て行ってもらわなければいけない客観的理由です。

「売りたいから」というのはオーナーの勝手なので、正当事由にはなりません。

「オーナーが住むところが無く、どうしてもそこに住むしかない」・・・これは正当事由に当たりますが、どうしてもそこに住むしかないなんて人は、余程の事が無い限りありえません。

「家賃の滞納」は追い出す正当事由になり得ますが、それなりの期間と手続きが必要です。

「老朽化による危険」は正当事由になりますが、客観的な判断が必要ですし、手直しで対応できる場合は手直ししなければいけません。

そもそもそんな危険な建物に住んでいる事自体が珍しいでしょう。

私の経験上、オーナー側が正当化できる、正当事由を持ち合わせている事はほとんどありません。

要は「追い出し出来ない」場合がほとんどなのです。

出て行ってもらうには、
  • 自然に賃貸契約が解消されるのを待つ
  • 引っ越し費用やその他費用・迷惑料を支払ってお金を掛けて出て行ってもらう

のどちらかになります。

何年かかるかわからない、どれだけかかるかわからない・・・どちらも悩ましい行為です。


そんな場合の解決法としてオーナーチェンジが有効なのです。

他人に貸したままその条件を引き継いで買ってもらえれば換金ができるので、換価分割が出来ます。

とても素晴らしいシステムだと感じますが、当然デメリットも存在します。

それは価格については若干低くなりやすいという事です。

需要が少ないので当然と言えば当然なのですが・・・。

購入する側はあくまでビジネスの一環なので、利回り優先で価格を考えます。

追い出すのにかかる費用・労力と、どちらが得なのかを考える必要があるのです。

現実的にはオーナーチェンジで売却した方が楽ですし、精神的ダメージも少なくて済みますので、そちらを選択するケースが多いでしょう。

ケースバイケースかもしれませんが、非常に有効な場合があるのがオーナーチェンジです。

頭の片隅に入れておいて損は無いので、覚えておきましょう^^



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