日本人は新築や新車が不思議なほど、大好きです。
「環境のイイお家に住みた～い！」
という頭の悪いCMが流れていますが、環境の悪い所へ住みたいと言う人はほとんどいないでしょう。
日本人は基本的に綺麗好きなんですね。
尚且つ、新しい物の方が好きである。
欧米諸国では全く逆で、古い物の方が手をかけている＝お金を掛けているという認識から、中古住宅の方が価値があったりします。
逆に、税制面での原価償却や、銀行での評価が償却方式である為に、日本では家の価値は年々落ちていきます。
この事が日本での中古住宅の価格についてのメリットを最大限生み出してくれているのですが、今回はその中古住宅を購入する事のメリット・デメリットをお伝えしてみましょう。
Contents
中古住宅購入のデメリット
中古住宅なんて人が使った物で気持ちも悪いし、保証も無いし、メンテナンスも必要だし、買わない方がイイですよ！？
これは本当に放たれた言葉です。
- 確かに、個人間売買の場合は、瑕疵担保責任については負わない契約を行います。
- 前半部分の「気持ち悪い」ついては、賃貸マンションやアパートでは同じことが言えますね。
- メンテナンスが必要な事については、これは新築でも同じです。
- もう一つデメリットとして、デザイン的な物があります。
住宅についての保証は、引継ぎできる物もあれば、出来ない物もあります。
不動産業者が売主の場合は、保証する義務がありますが、個人間での取引ではその義務は有りません。
これは単純にデメリットと言えるでしょう。
新築において、５０年保証とか６０年保証とか謳っているケースが見受けられますが、これは基本的に１０年保証の延長・更新をした上での保証です。
10年毎に点検・メンテナンスを行い、条件通りであれば更に１０年保証をする・・・
10年毎に点検やメンテナンスを行っていれば、５０年くらいは持つのが当たり前の様な気がしませんか？
また、昨今では費用は掛かりますが、自身で点検しメンテをすることで保証を受けれる制度なんかも出てきているので、そこまで気にする部分でも無くなってきていますね。
小さな傷や汚れがある事は致し方無い部分ではありますが、プロのハウスクリーニングを入れる事で、かなり綺麗な状況を生み出すことが可能です。
コストを掛ければ、ほぼ新築の状況を作り出すことも可能です。
時が来れば必ず発生します。
部品の交換等でしたら、5年くらいのスパンで必ずと言って良いくらい発生します。
外壁の塗装や、配管等のメンテナンスもそれなりのスパンで、発生します。
時期が少し遅いか早いかなのです。
10年も経過すれば、流行りすたりもあり、デザイン的に気になる部分が発生する事が生じます。
この対処もコスト次第になりますが、サッシを丸ごと換えたり、床を丸ごと張り替えたりすると、それなりに費用が発生します。
デメリットと言えますが、個人的な感覚の部分でもあるので、コスパを考えながら対応するのが現実的ですね。
これらのデメリットは、基本的には新築でも後々発生するデメリットなので、コストを考えながら比較すれば、これらのデメリットはほぼ解消できると思います。
後は気持ち的な部分によるところが大きく、その点については個人が持つ感覚的な部分になるので、あなたがそれをクリアできる感覚であれば、中古住宅を購入する事を考えると良いでしょう。
中古住宅購入のメリットとは？
先にデメリットを書きましたが、基本的にはコストを掛ければ対処できる事がほとんどです。中古住宅購入のメリットは何といっても、コストパフォーマンスです。
要は安く手に入れれるんですね^^
デメリットを吹き飛ばして余りある中古住宅が世の中には存在しています。
「私が購入するのであれば」という視点で、購入すべき＝購入すると良い中古住宅の特徴も踏まえてみていきましょう。
購入すべき中古住宅の特徴
- とにかくコストパフォーマンスがイイ
- 築後20年以内・・・できれば10年以内
- 将来的に売却しやすい立地条件
と言った事が挙げられます。
コスパがイイ中古住宅とは？
中古住宅が基本的にコスパがイイ理由として、ハウスメーカーの利益をほとんど考慮しないからです。大体こんな感じの内訳ですが、〇〇ハウスの建物だから・・・なんていうのは、ほとんど意味のない事で、我々も、金融機関もその部分は考慮しません。
実際に同じ物を建てる原価から、経過年数で減価償却をし、現在の建物価格を算出するので、その利益部分は何もしなくても低く評価します。
この部分が安くなるだけでも、十分コスパは良いと言えるでしょう。
それだけ費用を掛ければ、新築をするよりも良いものにすらなるかもしれません。
これは車もそうですね。
希少性のある車種はともかく、新古車になると価格は原価近くまで落ちます。
中古車・・・ほとんど乗っていなくてもそうですよね。
一番わかりやすいのは、金融機関の建物評価を聞いてみると良いと思います。
金融機関が1,000万円と評価しているのであれば、購入する側も1,000万円の評価の物に対してのローンを組み、基本的には1,000万円までしか借りれない訳ですから、それ以上の価格での評価となると、価格的に高い物件であるという事になります。
逆に金融機関が1,000万円の評価のものが800万円で販売されているのであれば、安い物件となる訳ですね。
そういった割安な物件が、中古住宅市場には存在するんです。
とにかく、評価がイイ物件を探しましょう。
※不動産屋の評価も金融機関の評価も1,000万円なのに、1,500万円で販売している様な物件も多数存在します。（住宅ローンの残債の関係などで・・・）
そういった物件はいくら見た目が良くても絶対にパスです。
そういった物件はいくら見た目が良くても絶対にパスです。
なるべく築浅な物件を探す
築後20年以内・・・できれば10年以内・・・の建物がお勧めです。これは税制面（ローン減税や取得税、登録免許税等）についても、新築並みの措置がありますし、デザイン的にもそこまで古くは無い場合が多いからです。
また、建築工法も新しい程良いですし、メンテナンスについても新築に近い状況になります。
・・・築後20年以上の物はパスです。
将来的に売却しやすい立地条件の物を探す
先般、他社で1年以上売れていない中古物件の査定依頼がありました。
という内容の物件でした。
正直、私の答えは査定不能でした。
もちろん、リフォームを大掛かりにしているので、その分の評価はできますが、
評価と売買価格は異なる物
である事を理解されていない様でした。（説明されていない）
いくら価値がある物でも、誰も見向きもしない所にあるのでは、売却は不可能です。
人口減少が進む日本において、不動産購入時の地域の選択は、将来的な負債にしかならないケースを作り出してしまう可能性がある事を、十分に考慮しておく必要があります。
将来的に売却可能な物であれば、子供や孫に迷惑をかける事も少ないので、必ず確認はするべき項目です。
賢い中古住宅の購入を目指して
賢い中古住宅の購入をする為には、上記の3つの条件をクリアする物件を探しましょう。が、恐らくネットの表面の情報ではほとんど無いと思います。
それは当たり前と言えば当たり前なのですが、良い物件は当然自分のお客さんに優先的に紹介するので、表に出てくる前に終わってしまうケースがほとんどなんですね。
つまり、情報収集能力とそのルートが重要になってきます。
私はプロなので、当然情報が入ってくる立場ですが、皆さんがそういった情報をいち早く手にするには、そういう動きと立場になっておく必要があります。
と言っても、私と同じことをするわけにはいかないので、もっと簡単な方法をお教えしましょう。
全国対応ですので、それらしい物件の情報を当然、無料で入手する事が可能です。
その中から、条件に合う物を絞り込めば、あなたの中古住宅探しは限りなく１００点に近づくでしょう。
情報が命です。
その情報を生かして、幸せな未来を入手してくださいね^^
