離婚時に住宅ローンがある場合には、どうしても住んでいる家の取り扱いで悩まされてしまいます。
仕事柄、感情が優先され、債務の状況によってはトラブルの種となる事を、深く考えずに選択してしまっているケースをよく見かけます。
ここでは、将来的にトラブルにならないように、
住宅ローンの残債 ＞ 現在の不動産価値
いわゆるオーバーローンの状態である方で、不動産を売却し処分するケースについて、売却の可否についても考えながら見ていきます。
基本事例
- 財産額（現金等）： 2,000万円
- 住宅ローンの残債：2,000万円、現在価格：1,000万円 ・・・1,000万円のオーバーローン状態
- 財産総額：∴1,000万円
- 不動産は持ち分2分の1ずつの連帯債務
これを基本事例として話を進めていきます。
オーバーローン時に家を売却する基本形
基本事例では、残債が2,000万円あります。
家を売却しようとすると、2,000万円を金融機関へ返済する必要があります。
つまり、不動産価格が1,000万円なので、あと1,000万円を現金や借り入れで用意する必要があるのです。
今回の事例では、財産が2,000万円あるので現金で用意できますが、現金が用意できない場合は借り入れをする必要があります。
これは金融機関でもイイですし、身内から借りても構いません。
どの様な形でも用意する必要性があるのです。（※任意売却をする場合は別です。）
金融機関で借り入れして用意する場合、無担保のフリーローンになるので、金利が高くなり、期間も短くなります。
なので私の経験上ですが、借り入れの上限が500万円まで位の場合がほとんどです。・・・地域性や所得、追加担保、保証人等の条件によって変わってきます。
どうしても売却する場合は、この残債についての資金繰りを明確にしておく必要があります。
資金が用意できない場合は売却はできませんので、十分に住宅ローンの借入先の金融機関と打ち合わせをしておきましょう。
また、事例では不動産価格が1,000万円ですが、少しでも高く売却できるように努力をしてみる必要もあります。
こんな時代ですから、「相場よりも大幅に高く売れる」なんていう事は、都市圏を除くとほとんど望めないと思いますが、5％～10％程度高く売る事は不可能ではありません。
プロの不動産業者へ何社か無料で相談してみた上で、一番良い売却を模索してみましょう。
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