自分で簡単にできる簡易査定ツール作成してみたよ?

自分でできる査定ツールを作ってみました。

水面下での数値は、地域性によって変わる部分もありますが、個人の方が簡単に何となくの数字を把握するには十分だと思います。

実際にもっといい加減な査定書もいっぱい見てきていますので、ある程度それなりの数値が出てくると思いますが、下記の注意点は理解しておいてくださいね^^

注意事項
  • 面積や交通性等、地域性が違うと数値を変えなければいけない部分があります。
  • 本当に正確な査定が必要な場合は、一括査定等をご利用ください。
  • 更地の状態での評価価格になります。(住宅地として)
  • 近隣の事例と比較して算出する方法を採用しています。


  • では、実際の査定例を使いながら、説明していきますね。

    簡易査定ツール



    査定ツールの使用方法

    まずは国土交通省の標準値・基準値検索システムから、査定したい地域のDATAを入手します。

    まずは地価公示のみで最新調査年のDATAを検索します。

    clickで拡大します。


    査定地に一番近い物件を探します。


    そして詳細表示をクリックすると、不動産鑑定士による鑑定書が出てきます。



    これを査定ツールの事例地とします。

    この鑑定書には、単価もさることながら、面積や接道状況が記載されていますので、これらを利用します。

    要は、比較対象の物件として、不動産鑑定士が算出した価格と条件を利用すると言う事なので、結構な精度の評価額が出てくるのです。

    もし最新調査年度の物が無ければ、期間を長くしたり、都道府県の調査を並行して検索してみてください。

    大抵の場合は事例地となるDATAが見つかるはずです。


    今回はこちらを事例地にさせて頂きます。

    31年1月11日に2人の不動産鑑定士が鑑定評価を行い提出しています。




    DATAを入力・選択していく





    まずは下半分の事例地を入力・選択していきます。(査定地からでも問題はありません。査定地も同じ要領で選択していきます。)

    項目が結構ありますが、不動産業者が査定調査を行う際は、最低限これらの項目は調べますので、一つずつ入力していきましょう。


    入力項目について(clickで開きます)
    • 交通の便
    • 事例地の所在が鑑定書には書かれていますので、Googleマップ等で現場の地図や道路状況を確認する事が出来ます。

      前面道路の幅員及び、幹線道路までのアクセス、駅までの距離などを勘案し、選択します。

      事例地と査定地が同じ道路でのアクセスであれば、選択肢を同じ物にします。

      今回の事例地では、「普通」です。

      査定地も、「普通」です。

    • 買い物の便(m)
    • こちらもGoogleマップ等で、スーパーなどの商業施設までの距離を確認して選択してください。

      Google様は凄いですね。

      今回の事例地では、「~500m」 です。

      査定地も、「~500m」 です。

    • 接道方向・前面道路幅(m)
    • 鑑定書に記載されている物を選択してください。

      画像の赤枠内にあります。

      事例地は「北」

      査定地は「南東」です。

    • 前面道路の舗装状況
    • こちらもGoogleマップで確認できますね。

      事例地は「完全舗装」

      査定地は「完全舗装」です。

    • 形状
    • これは整形度合いになりますが、整形地の基準は 南北(奥行)15m × 東西(間口)12m という設定で、バックグラウンドで数値を設定しています。

      この形から2m以上数値が変わる場合は、やや整形を選択します。

      長方形ではあるが、間口が8m未満であったり、奥行きが10m未満の場合は不整形とします。
      また、間口が15m以上であったり、奥行きが20m以上の場合も不整形とします。

      明らかに三角地であったりする場合は、極端に不整形を選択してください。

      事例地は「整形」

      査定地は「整形」です。

    • 間口(m)
    • Googleマップでおおよその間口を測って見て下さい。

      事例地は「12~15」

      査定地は「12~15」です。


    • 排水設備
    • 鑑定書に記載されている物を選択してください。

      事例地は「公共下水」

      査定地は「公共下水」です。

    • 面積過大(総地積÷標準面積200㎡)
    • 公示価格のページに記載されている面積を200で割った数字を選択してください。

      事例地は「0.8~1.2」

      査定地は「0.8~1.2」です。

    • 周辺状況・街並み
    • 事例地と査定地が同じ程度の街並みであれば、選択肢を同じ物にします。

      事例地は「普通」

      査定地は「普通」です。

    • 周辺の状況・嫌悪施設
    • 騒音のある工場や、匂いを発する施設、供養碑など、一般的に嫌悪される物が近くにあり、影響がある時は有りを選択してください。

      事例地は「無し」

      査定地は「無し」です。

    • 隣地の状況(高低差)
    • 隣地との高低差も重要です。

      ほぼフラットであれば普通。

      50cm~1mくらいの高低差がある場合は、やや優・やや劣

      1m以上の高低差がある場合は 優・劣

      を選択してください。

      事例地は「普通」

      査定地は「やや優」です。

    • 騒音・振動
    • 厳密には現場に行かなければわかりませんが、Googleマップなどで明らかにわかる場合は選択してください。

      わからない場合は普通を選択してください。

      事例地は「普通」

      査定地は「普通」です。

    • 日光・採光
    • 南側建物と4m以上開いている場合は普通

      2m~4m未満であればやや悪い

      2m未満であれば悪い

      南側に3階建て以上の建物があり、日照に明らかに影響がある場合は極端に悪い

      を選択してください。

      事例地は「普通」

      査定地は「普通」です。

    • 計画道路
    • 都市計画などで計画道路がある場合に、プラスに働く計画道路の場合は+を。

      接道の関係で、新しい道路より低くなったりする、マイナスになる計画道路の場合は-を。

      これは都市計画を調べる必要があるので、わからない場合は影響なしを選択してください。

      事例地は「影響なし」

      査定地は「影響なし」です。

    • 路地上敷地
    • 旗竿形の敷地の場合は条例で制限がされている地域がありますので、制限がある場合は選択してください。

      わからない場合は無しで大丈夫です。

      事例地は「無し」

      査定地は「無し」です。

    • 崖地・法地
    • 高低差2m以上の崖地、法面(ノリ面)があり高低差が2m以上ある様な場合は有りを選択してください。

      条例等で造成工事の制限がある場合も有りを選択してください。

      事例地は「無し」

      査定地は「無し」です。

    • 高圧線下地
    • 上空に高圧電線がある場合には有りを選択してください。

      事例地は「無し」

      査定地は「無し」です。

    • 眺望
    • 景色の事なので、主観で選択してください。

      基本的には普通を選択します。

      事例地は「普通」

      査定地は「普通」です。

    • 前面道路より低い土地
    • Googleマップ等で確認できますが、接道している道路よりも地盤面が低い場合は後々地上げ工事が必要になる可能性が高く、水害などの被害にも会いやすい為、

      ほぼフラットであれば普通。

      50cm~1mくらいの高低差がある場合は、やや高い・やや低い

      1m以上の高低差がある場合は 高い・相当低い

      を選択してください。

      事例地は「普通」

      査定地は「やや高い」です。

    • 事例地単価の入力
    • 不動産鑑定書にある、㎡単価を入力してください。

      今回の事例地の単価は「64,700」

    • 査定地面積の入力

    • 査定地の面積を入力してください。

      今回の査定地の面積は「172」

    • 下落率・上昇率の入力
    • 平成31年地価公示ランキング

      こちらのページで先ほどの公示価格を探す、もしくは近隣のDATAを探し、下落率を求めます。

      事例地の算出期間が長い場合は、前年の下落や全前年度の下落も考慮して選択します。

      今回の事例地では0.5%下落(30年1月2日~31年1月1日)なので、「-1」を選択(切り上げています)。


      以上の感じで、事例地及び査定地のDATAについて選択し、最後に単価と面積を入力すれば、更地(宅地)としての評価額が算出されます。

    計算された数値
  • 査定地格差DATA:124

  • 事例地DATA:105

  • 評価価格:13,142,110

  • 査定価格:12,616,426

  • これらの数値がそれぞれ出てきたと思います。

    事例地と査定地の点数をつけて、比較して評価価格を算出し、下落率を勘案する、という形です。

    ほぼネットで出来ちゃいますので、参考までに^^


    追記

    今回のツールは事例地のDATAを手動で拾ってくるアナログな方法ですが、APIを利用すれば、地域を選択すれば良いだけに出来ると思います。

    しかし、如何せんそこは実力不足です。

    PHPやJavascriptの知識が必要なので、少し学びのドアを開けてみましたが、う~ん、かなり時間がかかりそうです。

    どなたか知恵と力を・・・


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