宅地建物取引士試験 過去問平成29年 宅建業法のパートを徹底解説!

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実際に不動産取引において、宅建の資格は最低限持っておくのが当たり前の免許です。

が、実際に実務をこなしていないと、ほとんど役に立たない資格でもあります。

宅建の資格だけを持っていて、知ったかする人が一番タチが悪いです。

と言いながら、宅建の問題を解説していこうとしているのですが、宅建の資格と実務の両方を持って初めて、不動産取引に携わる事が許されると、個人的には考えています。

近い将来、きちんとした不動産取引を行いたい、不動産業を開業したい、と考える方は、必ずその意味を理解して、実務に活かしてほしいですね。

今回は平成29年の問題の中から、「宅建業法」についてのパートを見ていきます。

宅建 過去問平成29年 宅建業法

宅地建物取引士の試験において宅建業法の分野は、最も基本ベースの知識であり、不動産業に関わる人間としては最低限知っておかなければいけない分野でもあり、得点をもっとも安定して稼ぐことができる分野でもあります。

例年、約20問の問題数が出されており、この分野では最低15点以上は確保しておきたいところです。

実際に、ここを完璧にマスターしておけば、宅地建物取引士の試験においては最高の武器となるでしょう。

平成29年 宅建業法 第26問 報酬

平成29年 宅建業法 第26問  報酬
宅地建物取引業者A (消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C (消費税課税事業者)は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDの間での賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。なお、1か月分の借賃は9万円(消費税等相当額を含まない。)である。
  1. 建物を店舖として貸借する場合、当該賃貸借契約において200万円の権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は216,000円である。
  2. AがBから48,600円の報酬を受領し、CがDから48,600円の報酬を受領した場合、AはBの依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。
  3. Cは、Dから報酬をその限度額まで受領できるほかに、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。
  4. 建物を居住用として貸借する場合、当該賃貸借契約において100万円の保証金(Dの退去時にDに全額返還されるものとする。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は108,000円である。
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〇 居住用建物以外の建物の賃貸借において、権利金の授与があるときの代理又は媒介に関して宅建業者が依頼者から受ける報酬の額については、以下の2つの方法で計算した金額のうち、 高いほうの金額を報酬の限度額とすることができる。
  1. 権利金の額を売買代金の額とみなして、以下のとおり、売買又は交換の場合の代理又は媒介の方法で計算した金額
  2. 200万円×0.054=10万8,000円
    上記は依頼者の一方から受領することができる金額の限度額であるから、 依頼者B及びDの双方から受け取ることができる金額は、10万8,000円×2 = 21万6,000円となる。
  3. 当該建物の借賃の1か月分の1.08 倍に相当する金額
9万円×1.08=9万7,200円

  • 物件価格200万円以下の場合 →物件価格×5.4%
  • 物件価格200万円超400万円以下の場合→物件価格×4.32%
  • 物件価格400万円超の場合→物件価格×3.24%

  • ∴ ①のほうが②よりも高い額であるから、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は216,000円である。
    × 宅建業者は、宅地又は建物の貸借の媒介に関して、報酬限度額を超えて報酬を受領することはできないが、宅建業者が依頼者の特別の依頼により行う特別の広告費用や遠隔地における現地調査等に要する費用については、 その負担について事前に依頼者の承諾があるときには、別途受領することができる。
    × 宅建業者は、宅地又は建物の貸借の媒介に関して、報酬限度額を超えて報酬を受領することはできない。そのため、 本肢の記述のように、報酬を限度額まで受領することに加えて、宅建業法35 条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することはできない。
    × 宅建業者が建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該建物の借賃の1か月分の1.08倍に相当する金額以内とされる。つまり、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は、9万円の1.08 倍である9万7,200円である。

    平成29年 宅建業法 第27問 瑕疵担保責任についての特約

    平成29年 宅建業法 第27問  瑕疵担保責任についての特約
    宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、 正しいものはいくつあるか。
    ア. 売買契約において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。

    イ. 売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。

    ウ. Aが瑕疵担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
    1. 一つ
    2. 二つ
    3. 三つ
    4. なし
    答えと解説 clickすると答えと解説が出てきます。

    正解は①
    × 宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約における瑕疵担保責任の期間について特約をする場合、 原則として、民法の定める「買主が(瑕疵の)事実を知った時から1年以内」という期間よりも買主に不利となる特約をしてはならない。ただし、例外として、「目的物の引渡しの日から2年」以上の期間とする特約は有効である。本肢においては、 担保責任を負う期間を「引渡しの日から2年間」と定めているから、この特約は有効である。
    〇 民法上、瑕疵担保責任は無過失責任とされており、瑕疵について売主に責帰事由があることは不要である。したがって、本肢の「売主の責めに帰すべ き事由による瑕疵についてのみ」担保責任を負うという特約は、瑕疵担保責任について売主に帰責事由があることを要件とする点で、民法の定めよりも買主に不利となる特約であり、無効である。
    × 民法上、瑕疵担保責任の追及として、買主が瑕疵の存在を知らず、かつそのために契約をした目的を達成することができないときは、契約を解除することができるとされている。本肢では、この民法の定めに反して、瑕疵担保責任の追及としての契約解除を不可能とするものであるから、買主に不利となる特約であり、無効である。

    平成29年 宅建業法 第28問 業務の規制

    平成29年 宅建業法 第28問 業務の規制
    宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはいくつあるか。

    ア. Aは、法第49条に規定されている業務に関する帳簿について、業務上知り得た秘密が含まれているため、当該帳簿の閉鎖後、遅滞なく、専門業者に委託して廃棄した。

    イ. Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。

    ウ. Aの従業者Cは、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちAの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。

    エ. Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。
    1. 一つ
    2. 二つ
    3. 三つ
    4. なし

    答えと解説 clickすると答えと解説が出てきます。

    正解は④

    【違反する】 宅建業者は、業務に関する帳簿を各事業年度の末日をもって閉鎖し、閉鎖後5年間(宅建業者が自ら売主となる新築住宅に係る帳簿の場合は、10年間)、この帳簿を保存しなければならない。たとえ業務上知り得た秘密が含まれていても、 閉鎖後5年間は保存する必要がある。
    【違反する】 宅建業者は、専任代理契約を締結したときは、一定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、 これに反する特約は無効となる。
    【違反する】 宅建業者は、宅建業に係る契約の締結の勧誘に際して、相手方に対し、勧誘に先だって宅建業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げなくてはならない。
    【違反する】 宅建業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、 当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、当該宅建業者はその倍額を償還して、契約を解除することができる。本肢では、Aは受領した手付を買主に返還しているのみであり、手付の倍額を償還していないから、Aによる契約の一方的な解除は宅建業法に違反する。

    平成29年 宅建業法 第29問 監督処分

    平成29年 宅建業法 第29問 監督処分
    次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

    1. 宅地建物取引業者A (甲県知事免許)は、マンション管理業に関し、不正又は著しく不当な行為をしたとして、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づき、国土交通大臣から業務の停止を命じられた。この場合、Aは、甲県知事から法に基づく指示処分を受けることがある。
    2. 国土交通大臣は、宅地建物取引業者B (乙県知事免許)の事務所の所在地を確知できない場合、その旨を官報及び乙県の公報で公告し、その公告の日から30日を経過してもBから申出がないときは、Bの免許を取り消すことができる。
    3. 国土交通大臣は、宅地建物取引業者C (国土交通大臣免許)に対し、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行わなかったことを理由に業務停止を命じた場合は、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣に通知しなければならない。
    4. 宅地建物取引業者D (丙県知事免許)は、法第72条第1項に基づく丙県職員による事務所への立入検査を拒んだ。この場合、Dは、50万円以下の罰金に処せられることがある。

    答えと解説 clickすると答えと解説が出てきます。

    正解は④

    × Aはマンション管理業に関して、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に違反したものであるが、マンション管理業は宅建業者の業務とはいえないから、宅建業法に基づく指示処分を受けることはない。
    × 免許を取り消すことができるのは、国土交通大臣ではなく、Bの免許権者である乙県知事である。
    × 国土交通大臣は、その免許を受けた宅建業者が宅建業法35条の規定に基づく重要事項の説明を行わなかったことなど一定の事由に該当した場合に、 当該宅建業者に対して業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない 。
    〇 選択肢の通り

    平成29年 宅建業法 第30問 業務の規制

    平成29年 宅建業法 第30問 業務の規制
    宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「登録」とは、宅地建物取引士の登録をいうものとする。

    1. 宅地建物取引士A (甲県知事登録)が、甲県から乙県に住所を変更したときほ、乙県知事に対し、登録の移転の申請をすることができる。
    2. 宅地建物取引業者B (甲県知事免許)が、乙県に所在する1棟のマンション(150戸)を分譲するため、現地に案内所を設置し契約の申込みを受けるときは、甲県知事及び乙県知事に、その業務を開始する日の10日前までに、法第50条第2項の規定に基づく届出をしなければならない。
    3. 宅地建物取引士資格試験合格後18月を経過したC (甲県知事登録)が、甲県知事から宅地建物取引士証の交付を受けようとする場合は、甲県知事が指定する講習を交付の申請前6月以内に受講しなければならない。
    4. 宅地建物取引業者D社(甲県知事免許)が、合併により消滅したときは、その日から30日以内に、D社を代表する役員であった者が、その旨を甲県知事に届け出なければならない。

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    正解は①

    × 登録の移転事由は、登録をしている都道府県知事の管轄している都道府県以外の都道府県に所在する宅建業者の事務所の業務に従事し、又は従事しようとするときである。単に住所を移転しただけでは、登録の移転はできない。⇒ 登録内容の変更
    〇 選択肢の通り
    〇 宅建士証の交付を受けようとする者は、登録をしている都道府県知事が指定する講習で交付の申請前6月以内に行われるものを受講しなければならないのが原則である。ただし、宅建士資格試験に合格した日から1年以内に宅建士証の交付を受けようとする者については、講習を受講する必要はない。
    〇 選択肢の通り

    平成29年 宅建業法 第31問 8つの規制

    平成29年 宅建業法 第31問 8つの規制
    宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結しようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

    ア. Bは自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。

    イ. BがAに対し、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。

    ウ. Aは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。
    1. 一つ
    2. 二つ
    3. 三つ
    4. なし

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    正解は④  なし でした。

    × 宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅建業者の事務所等「以外」の場所で買受けの申込みをした者は、一定の場合を除き、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。そして、宅建業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合には、その自宅又は勤務する場所は「事務所等」に該当する。したがって、本肢のBは、Aの事務所等で買受けの申込みをしたことになり、買受けの申込みの撤回を行うことはできない。
    × 宅建業法37条の2に基づく、 書面による買受けの申込の撤回の効力は、当該書面を発した時に生じる。
    × 宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超えてはならない。 本肢では、代金が3,000万円であるから、その10分の2である600万円が違約金と損害賠償の予定額を合算した限度額となり、違約金を300 万円とする特約を定めていることから、 これに加えて損害賠償の予定額を定める場合は300万円が限度となる。

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第32問 営業保証金

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第32問 営業保証金
    宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

    1. 宅地建物取引業者は、主たる事務所を移転したことにより、その最寄りの供託所が変更となった場合において、金銭のみをもって営業保証金を供託しているときは、従前の供託所から営業保証金を取り戻した後、移転後の最寄りの供託所に供託しなければならない。
    2. 宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに事務所を設置するため営業保証金を供託したときは、供託物受入れの記載のある供託書の写しを添附して、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
    3. 宅地建物取引業者は、一部の事務所を廃止し営業保証金を取り戻そうとする場合には、供託した営業保証金につき還付を請求する権利を有する者に対し、6月以上の期間を定めて申し出るべき旨の公告をしなければならない。
    4. 宅地建物取引業者は、営業保証金の還付があったために営業保証金に不足が生じたときは、 国土交通大臣又は都道府県知事から不足額を供託すベき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内に、不足額を供託しなければならない。

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    正解は①

    × 宅建業者は、主たる事務所を移転したことにより、その最寄りの供託所が変更した場合において、金銭のみをもって営業保証金を供託しているときは、遅滞なく、費用を予納して、営業保証金を供託している供託所に対し、 移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求しなければならず、従前の供託所から営業保証金を取り戻すことはできない。
    〇 選択肢の通り
    〇 選択肢の通り
    〇 選択肢の通り

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第33問 重要事項説明

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第33問 重要事項説明
    宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

    1. 宅地の売買の媒介を行う場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、書面を交付して説明しなければならない。
    2. 宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。
    3. 建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担について、説明しなければならない。
    4. 建物の売買の媒介を行う場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について、説明しなければならない。

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    正解は②

    × 宅建業法35条の重要事項説明書は、物件を取得し又は借りようとしている者に対して交付し説明しなければならず、売主に対して交付し説明する必要はない。
    〇 選択肢の通り
    × 建物の貸借以外の場合、私道に関する負担について説明しなければならないが、本肢は建物の貸借の媒介を行う場合であるから、私道に関する負担については説明する必要はない。
    × 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときのその内容は、重要事項説明における説明事項ではない。

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第34問 業務の規制

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第34問 業務の規制
    次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。

    1. 宅地建物取引業者が、自ら売主として、宅地及び建物の売買の契約を締結するに際し、手付金について、当初提示した金額を減額することにより、買主に対し売買契約の締結を誘引し、その契約を締結させることは、法に違反しない。
    2. 宅地建物取引業者が、アンケート調査をすることを装って電話をし、その目的がマンションの売買の勧誘であることを告げずに勧誘をする行為は、法に違反する。
    3. 宅地建物取引業者が、宅地及び建物の売買の媒介を行うに際し、媒介報酬について、買主の要望を受けて分割受領に応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反する。
    4. 宅地建物取引業者が、手付金について信用の供与をすることにより、宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、罰則の適用を受けることがある。

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    正解は③

    〇 宅建業者は、手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為をしてはならない。手付について「信用の供与をする」とは、例えば手付の分割払いや、手付の支払いを猶予することを意味し、手付を減額することは含まない。したがって、本肢のように、手付金について当初提示した金額を減額することにより契約の締結を誘引することは、宅建業法に違反しない。
    〇 選択肢の通り
    × 宅建業者が、媒介報酬を分割して受領することにより契約の締結を誘引することは、宅建業法上禁止されていない。
    〇 選択肢の通り

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第35問 業務の規制

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第35問 業務の規制
    次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

    1. 宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。
    2. 宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、一括して主たる事務所に備えれば、従たる事務所に備えておく必要はない。
    3. 宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿に報酬の額を記載することが義務付けられており、違反した場合は指示処分の対象となる。
    4. 宅地建物取引業者は、その業務に従事する者であっても、一時的に事務の補助のために雇用した者については、従業者名簿に記載する必要がない。

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    正解は③

    × 自ら貸主として宅地又は建物の貸借を行うことは、「宅建業」 には該当せず、宅建業法は適用されない。したがって、本肢の宅建業者は、宅建業法49条の帳簿の記載義務を負わない。
    × 宅建業者は、その事務所ごとに、 その業務に関する帳簿を備えなければならない。
    〇 選択肢の通り
    × 従業者名簿には、一時的に事務の補助をする者も記載しなければならない。

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第36問 宅建業者・免許

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第36問 宅建業者・免許
    次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「免許」とは、宅地建物取引業の免許をいう。

    1. 宅地建物取引業者Aは、免許の更新を申請したが、免許権者である甲県知事の申請に対する処分がなされないまま、免許の有効期間が満了した。この場合、Aは、当該処分がなされるまで、宅地建物取引業を営むことができない。
    2. Bは、新たに宅地建物取引業を営むため免許の申請を行った。この場合、Bは、免許の申請から免許を受けるまでの間に、宅地建物取引業を営む旨の広告を行い、取引する物件及び顧客を募ることができる。
    3. 宅地建物取引業者Cは、宅地又は建物の売買に関連し、兼業として、新たに不動産管理業を営むこととした。この場合、Cは兼業で不動産管理業を営む旨を、免許権者である国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
    4. 宅地建物取引業者である法人Dが、宅地建物取引業者でない法人Eに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるEは、Dが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。

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    正解は④

    × 宅建業者が免許の更新を申請した場合において、免許の有効期間の満了日までに更新申請に対する処分がなされないときは、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は効力を有する。
    × たとえ免許の申請中であっても、免許を受けるまでの間は、宅建業を営む旨の表示又は広告を行ってはならない。
    × 宅建業者が、宅建業以外の事業を行っている場合の事業の種類は、届け出なければならない事由に該当しない。したがって、 Cは、新たに不動産管理業を営む旨を免許権者に届け出る必要はない。
    〇 選択肢の通り

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第37問 宅建士

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第37問 宅建士
    次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

    1. 宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、物件の買受けの申込みの前であっても宅地建物取引士証を提示しなければならないが、このときに提示した場合、後日、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証を提示しなくてもよい。
    2. 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Aは、乙県に主たる事務所を置く宅地建物取引業者Bの専任の宅地建物取引士となる場合、乙県知事に登録を移転しなければならない。
    3. 宅地建物取引士の登録を受けるには、宅地建物取引士資格試験に合格した者で、2年以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものであり、法で定める事由に該当しないことが必要である。
    4. 宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証の提示が義務付けられているため、宅地建物取引士証の提示をもって、従業者証明書の提示に代えることができる。

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    正解は③

    × 宅建士は、取引の関係者から請求があったときは、宅建士証を提示しなければならない。また、重要事項の説明をする際には、請求がなくても、 説明の相手方に対し宅建士証を提示しなければならない。
    × 登録の移転の申請は義務ではなく任意である。
    〇 選択肢の通り
    × 宅建士は、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならず、宅建士証の提示をもって、従業者証明書の提示に代えることはできない。

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第38問 37条書面

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第38問 37条書面
    宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、法の規定に違反しないものはどれか。

    1. Aは、売主を代理して宅地の売買契約を締結した際、買主にのみ37条書面を交付した。
    2. Aは、自ら売主となる宅地の売買契約において、手付金等を受領するにもかかわらず、37条書面に手付金等の保全措置の内容を記載しなかった。
    3. Aは、媒介により宅地の売買契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるにもかかわらず、37条書面にその内容を記載しなかった。
    4. Aは、自ら売主となる宅地の売買契約において瑕疵担保責任に関する特約を定めたが、買主が宅地建物取引業者であり、瑕疵担保責任に関する特約を自由に定めることができるため、37条書面にその内容を記載しなかった。

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    正解は②

    【違反する】 宅建業者は、宅地又は建物の売買に関し、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に対し、37条書面を交付しなければならない。
    【違反しない】 手付金等を受領しようとする場合の手付金等の保全措置の概要は、37条書面の記載事項ではなく、 重要事項説明書の記載事項である。
    【違反する】 契約の解除に関する定めがあるときのその内容は、37条書面の記載事項である。
    【違反する】 瑕疵担保責任に関する特約について定めがあるときのその内容は、37条書面の記載事項であり、取引の相手方が宅建業者であっても記載する必要がある。

    重要事項説明書(35条)と売買契約書(37条)の必要内容での引っかけですね。

    イヤらしい問題です☆彡

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第39問 営業保証金・保証協会

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第39問 営業保証金・保証協会
    営業保証金を供託している宅地建物取引業者Aと宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)の社員である宅地建物取引業者Bに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

    ア. A (国土交通大臣免許)は、甲県内にある主たる事務所とは別に、乙県内に新たに従たる事務所を設置したときは、営業保証金をその従たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。

    イ. Aは、平成29年5月1日に、Bに手付金500万円を支払い、宅地の売買契約を締結した。宅地の引渡しの前にBが失踪し、宅地の引渡しを受けることができなくなったときは、Aは、手付金について、弁済業務保証金から弁済を受けることができる。

    ウ. Bは、保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から1週間以内に、営業保証金を供託しなければならない。

    エ. Bの取引に関して弁済業務保証金の還付があったときは、Bは、保証協会から当該還付額に相当する額の還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から2週間以内に、還付充当金を保証協会に納付しなければならない。
    1. 一つ
    2. 二つ
    3. 三つ
    4. なし

    答えと解説 clickすると答えと解説が出てきます。

    正解は 二つ

    × 宅建業者は、事業の開始後新たに事務所を設置したときは、当該事務所の分の営業保証金を、主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。従たる事務所の最寄りの供託所ではない。
    【× 保証協会の社員である宅建業者と宅建業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金から還付を受けることができるが、宅建業者は「宅建業に関し取引をした者」には含まれない。したがって、本肢のAは、手付金について、弁済保証金から弁済を受けることはできない。
    〇 選択肢の通り
    〇 選択肢の通り

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第40問 37条書面

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第40問 37条書面
    宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、法の規定に違反しないものはどれか。

    1. 宅地建物取引業者Aは、中古マンションの売買の媒介において、当該マンションの代金の支払の時期及び引渡しの時期について、重要事項説明書に記載して説明を行ったので、37条書面には記載しなかった。
    2. 宅地建物取引業者である売主Bは、宅地建物取引業者Cの媒介により、宅地建物取引業者ではない買主Dと宅地の売買契約を締結した。Bは、Cと共同で作成した37条書面にCの宅地建物取引士の記名押印がなされていたため、その書面に、Bの宅地建物取引士をして記名押印をさせなかった。
    3. 売主である宅地建物取引業者Eの宅地建物取引士Fは、宅地建物取引業者ではない買主Gに37条書面を交付する際、Gから求められなかったので、宅地建物取引士証をGに提示せずに当該書面を交付した。
    4. 宅地建物取引業者Hは、宅地建物取引業者ではない売主Iから中古住宅を購入する契約を締結したが、Iが売主であるためIに37条書面を交付しなかった。

    答えと解説 clickすると答えと解説が出てきます。

    正解は③

    【違反する】 宅地又は建物の売買の媒介における、代金の支払の時期及び引渡しの時期は、37条書面の記載事項であり、重要事項説明書に記載して説明を行ったとしても、37条書面の記載が不要となるわけではない。
    【違反する】 複数の宅建業者が共同で37条書面を作成した場合、全ての宅建業者が37条書面に記名押印しなければならない。
    【違反しない】 宅建士は、重要事項の説明をするときは、請求がなくても宅建士証を提示しなければならないが、重要事項の説明以外の場面では、取引の関係者から請求があった場合にのみ宅建士証を提示する必要がある。
    【違反する】 宅建業者は、自ら当事者として宅地又は建物の売買契約を締結したときは、その相手方に対して37条書面を交付しなければならない。相手方が売主であっても、37条書面の交付義務を負う。

    問題13と同じ、重要事項説明書(35条)と売買契約書(37条)の必要内容での引っかけですね。

    イヤらしい問題です☆彡

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第41問 重要事項説明

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第41問 重要事項説明
    宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

    1. 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、当該1棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあっては、その商号又は名称)及び住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地)を説明しなければならない。
    2. 土地の売買の媒介を行う場合、移転登記の申請の時期の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
    3. 住宅の売買の媒介を行う場合、宅地内のガス配管設備等に関して、当該住宅の売買後においても当該ガス配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売業者にあるものとするときは、 その旨を説明する必要がある。
    4. 中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。

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    正解は②

    〇 選択肢の通り
    × 移転登記の申請の時期は、宅建業法35条の重要事項の記載事項ではないので、説明する必要はない。
    〇 選択肢の通り
    〇 選択肢の通り

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第42問 広告の規制

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第42問 広告の規制
    宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

    ア. 宅地の販売広告において、宅地の将来の環境について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。

    イ. 宅地又は建物に係る広告の表示項目の中に、取引物件に係る現在又は将来の利用の制限があるが、この制限には、都市計画法に基づく利用制限等の公法上の制限だけではなく、借地権の有無等の私法上の制限も含まれる。

    ウ. 顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとした場合、取引の相手方が実際に誤認したか否か、あるいは損害を受けたか否かにかかわらず、監督処分の対象となる。

    エ. 建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたとき、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合でも、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。
    1. 一つ
    2. 二つ
    3. 三つ
    4. なし

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    正解は④

    〇 選択肢の通り
    〇 選択肢の通り
    〇 選択肢の通り
    〇 選択肢の通り

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第43問 媒介契約

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第43問 媒介契約
    宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

    ア. 宅地の販売広告において、宅地の将来の環境について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。

    イ. 宅地又は建物に係る広告の表示項目の中に、取引物件に係る現在又は将来の利用の制限があるが、この制限には、都市計画法に基づく利用制限等の公法上の制限だけではなく、借地権の有無等の私法上の制限も含まれる。

    ウ. 顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとした場合、取引の相手方が実際に誤認したか否か、あるいは損害を受けたか否かにかかわらず、監督処分の対象となる。

    エ. 建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたとき、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合でも、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。
    1. 一つ
    2. 二つ
    3. 三つ
    4. なし

    答えと解説 clickすると答えと解説が出てきます。

    正解は①

    〇 宅建業法の改正(平成29年4月1日施行) により、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあったときは、宅建業者は遅滞なく、 その旨を依頼者に報告しなければならないこととなった。
    × 専任媒介契約の有効期間は、3 か月を超えることができず、また、依頼者の申出がなければ更新することができず、自動更新とする旨の特約は認められない。宅建業者間における専任媒介契約でも、これに反する特約は無効である。り
    × Bに提示ではなく、提出しなければならない。
    × 指定流通機構への情報登録のほか、通常の広告、物件の調査等のための費用は、宅建業者の負担となる。

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第44問 廃業等の届出

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第44問 廃業等の届出
    宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

    1. 宅地建物取引業者A社が免許を受けていないB社との合併により消滅する場合、存続会社であるB社はA社の免許を承継することができる。
    2. 個人である宅地建物取引業者Cがその事業を法人化するため、新たに株式会社Dを設立し その代表取締役に就任する場合、D社はCの免許を承継することができる。
    3. 個人である宅地建物取引業者E (甲県知事免許)が死亡した場合、その相続人は、Eの死亡を知った日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならず、免許はその届出があった日に失効する。
    4. 宅地建物取引業者F社(乙県知事免許)が株主総会の決議により解散することとなった場合、その清算人は、当該解散の日から30日以内に、その旨を乙県知事に届け出なければならない。

    答えと解説 clickすると答えと解説が出てきます。

    正解は④

    × 法人である宅建業者が合併により消滅した場合、消滅会社の免許が存続会社に承継されることはない。
    × 個人である宅建業者がその事業を法人化するため、新たに法人を設立しその代表取締役に就任する場合でも、当該法人は当該個人の免許を承継することはできず、法人である宅建業者としての免許を受ける必要がある。
    × 個人である宅建業者が死亡した場合、免許は死亡の時に失効する
    〇 法人である宅建業者が、合併や破産手続開始の決定以外の理由により解散した場合、解散の日から30日以内に、その清算人がその旨を届け出なければならない。

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第45問 住宅瑕疵担保履行法

    宅建 過去問 平成29年 宅建業法 第45問 住宅瑕疵担保履行法
    宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

    1. × 住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている宅建業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
    2. 〇 選択肢の通り
    3. × 自ら売主となって買主に新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
    4. × 新築住宅について自ら売主となる宅建業者が住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、住宅の品質確保の促進等に関する法律において新築住宅について定められている構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分に関する瑕疵によって生じた損害について、保険金の支払を受けることができる。「住宅の給水設備又はガス設備の瑕疵」は、 構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分に関する瑕疵には当たらないから、これによって生じた損害について保険金の支払を受けることはできない。

    答えと解説 clickすると答えと解説が出てきます。

    正解は②

    × 法人である宅建業者が合併により消滅した場合、消滅会社の免許が存続会社に承継されることはない。
    × 個人である宅建業者がその事業を法人化するため、新たに法人を設立しその代表取締役に就任する場合でも、当該法人は当該個人の免許を承継することはできず、法人である宅建業者としての免許を受ける必要がある。
    × 個人である宅建業者が死亡した場合、免許は死亡の時に失効する
    〇 法人である宅建業者が、合併や破産手続開始の決定以外の理由により解散した場合、解散の日から30日以内に、その清算人がその旨を届け出なければならない。

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