なぜやらないんですか？もったいない・・・
どこかで聞いたようなセールストークです。
不動産を持て余している、土地や建物の活用を考えている所有者に対して巧みにすり寄る彼らの手法は、本当に安全なのだろうか？
辞めて行った社員から聞いた本当の実話を暴露してみよう。
アパート経営と30年保証の落とし穴
冒頭の甘い言葉を信じ、30年保証の安心を信じてアパート経営に乗り出したAさん。中国地方の某県。県庁所在地からさらに車を走らせること30分ほどの田舎町で長年農業を営んできたAさん（80歳）の元を、大手不動産会社L社の営業マンが訪れたのは、いまから十数年前のことです。
Aさんは当時、ちょうど老後のお金の算段を思案していた時期でした。
L社の営業マンが持参した資料には、一般のアパートの家賃はこの先年々下がる一方だが、この会社の「サブリース契約」でアパートを建てれば30年後も家賃収入は下がらないとするグラフがでかでかと印刷されていました。
サブリースとは、「転貸借」つまり家主が不動産業者に建物を賃貸し、不動産業者はその部屋をさらに第三者にあたる入居者に貸し出す、不動産業者は賃料を家主に支払うという契約形態のことだ。
L社は「30年一括借り上げ」といった長期契約を売り文句にしていて、知名度も結構高い企業です。
「
今から思えば都合のいい話ばかりでした。
この地域には企業の工場が多いのですが、それらの工場労働者や転勤者にも需要があって、部屋は常に埋まると言われました。
最初は怪しい話だと疑ってかかっていた私だったのですが・・・
専門家がそれらしいDATAや資料を見せながらはっきりと『損することはありません』と断言するのだから、大丈夫なのだろうと、段々と思うようになっていったのを覚えています。」
この地域には企業の工場が多いのですが、それらの工場労働者や転勤者にも需要があって、部屋は常に埋まると言われました。
最初は怪しい話だと疑ってかかっていた私だったのですが・・・
専門家がそれらしいDATAや資料を見せながらはっきりと『損することはありません』と断言するのだから、大丈夫なのだろうと、段々と思うようになっていったのを覚えています。」
アパートの建築費用はおよそ1億円。
地方銀行（L社提携の？）のアパートローンで全額を借りました。
銀行の融資担当者にL社とアパート経営の内容について相談すると、
なぜやらないんですか？もったいない・・・
これなら大丈夫だと思いますよ！？
これなら大丈夫だと思いますよ！？
と言われて安心し、決断したそうです。
それから10年間にわたり、B社からは確かに契約どおり毎月75万円の振り込みがありました。
ローンの支払いは月約41万円。
そこからさらに諸経費を除いた30万円がAさんの収入になっていました。
老後の副収入としては、十分な金額です。
ところが、時間が経つにつれてAさんのアパートの周囲には、L社による別のサブリース物件のアパートが次々増えていったのです。
ある時Aさんは担当営業マンに
狭い町にそんなに建てられたら飽和するのは目に見えている。ウチは本当に大丈夫か？
大丈夫です。
需要はDATAに基づいて計算されているので、まだまだ足りないくらいですよ？安心してください。
需要はDATAに基づいて計算されているので、まだまだ足りないくらいですよ？安心してください。
なんていう、さぞ本当なんだと思わせるような言い方で、説明されたそうです。
しかし現実はL社の説明の通りにはいかず・・・
Aさんのアパートの入居者は減っていき、現在では約20戸のうち15戸近くが空室の状況なのです。
30年一括借り上げなのだから、心配ないでしょ？
と思われている方が多いと思いますが・・・
不幸なお知らせがAさんの元にやってくるのは、アパート建築から10年が経過したこの6月の事でした。
あなたは契約の内容をよく見ましたか？
このあたりの家賃相場はあなたに保証している金額の50％を切っていて、もうこの金額では続行できません。
ついては家賃保証を減額するので、この書類ににハンコを押してください。
ついては家賃保証を減額するので、この書類ににハンコを押してください。
その書類の内容は、「月額50万円」という衝撃的な物でした。
当初の計画からすると25万円程の減額となり、ローンの支払いと諸経費で50万円毎月必要な状況なので、確実に毎月赤字が出ていく様になります。
これから掛かってくるであろう、維持管理費や固定資産税を考えると間違いなく赤字になるのです。
大丈夫って言うたやろ！？こんな赤字になる物を承諾せえ！と言うのはおかしい！承諾できん！
当然そうなりますよね？
しかし相手は上手です。
それでは契約解除という事になってしまいます。宜しいのですね？
？？？
そうなんです。
AさんとL社の契約の内容は・・・
期間は30年間と確かに記載されていますが・・・。
「家賃収入は10年を過ぎたら2年毎に契約内容を見直す」という文言が小さく隅っこに記されているのです。
そんな説明は一切受けていない！
となったAさんでしたが、契約書の内容を読んでいないAさんが、法的には悪い立場となってしまいます。
当初10年間は予定通り儲かったAさん。
表面上は10年間で約3,600万円の収入があり、それに対する税金を納めていた為、案外と高所得者の状況だったわけですが・・・
しかしこれからは赤字を垂れ流し続ける事が確定してしまいました。
このまま行けば、5年後には資産を吐き出してしまい、破産しなければいけなくなる状況に追い込まれているのです。
よくある落とし穴
L社を代表する、30年保証だとか、一括借り上げだとか、売買仲介の不動産業者とは完全に異なる業務な訳ですが、我々から見ると、
そんな訳ない！エグイなあ・・・
と思う出来事が、当たり前に横行しているのです。
よくある落とし穴として確認しておきたい事は
- 契約期間（保証期間の詳細）
- 家賃の変更に関する項目
この2点についてよくトラブルを耳にするので、契約書面の内容を確認しておきましょう。
そして減額になったり、最悪解約になった場合のキャッシュフローについて、シュミレーションを重ねておく必要があると言えるでしょう。
また、そういった悪質？な会社の特徴として
従業員の（営業マン）入れ替わりが激しいことが共通項があるので、勤務状況を確認しておくと良いでしょう。
担当者が辞めているので・・・
なんていう説明が当たり前になされるので、会社にとって都合の悪い部分＝ユーザーにとって都合がいい部分についての契約内容は十分に確認しておくべきでしょう。
いずれにしても空室率が日本全国で増加している状況の中で、甘い囁きには必ず落とし穴がある事は、冷静に考えればわかります。
そして、10年以上先の経済状況を見越せている会社や営業マンなんて、現実にはほとんどいないでしょう。
要は、”適当”な言葉に踊らされている可能性が高いんですね。
まずはそんな自分に都合のいい話ばかりな訳が無い事を認識するところから、土地活用については考えましょう。
アパートを建てれば、管理と入居者募集の手間はすべてこちらでお引き受けします。
契約中の30年間は一定の家賃収入を保証しますので、安心・安全です！