不動産の売却時には様々な諸費用がかかります。
一般的には馴染みのない物もあるので、何の事だかわからないまま支払いを請求されている場合も存在すると思います。
「何にお金を払ったかわからない！」
「これ何の費用？」
なんてことにならないように、何となくでも知識として知っておきましょう。
※ここでは売買契約後からの前提で説明しています。
Contents
不動産の売却時に発生する必ずかかる諸経費
必ずかかる諸経費
基本的にこれらの支払時期は、代金決済時に精算する事がほとんどですが、地域性、会社のやり方などによっても違う場合があります。仲介手数料
不動産業者が媒介をした場合に必要です。支払い時期については
- 売買契約時に全額支払う場合
- 残金決済時に全額払う場合
- 売買契約時に半金・残金決済時に半金払う
といった形で、媒介業者や地域によって違います。
因みに私は残金決済時に全額の方式しかしたことがありません。
あくまで成功報酬であるという考え方と、停止条件が売買契約の内容の中に含まれている事がほとんどなので、白紙解約となった場合には返金しなければいけないからです。
貰ってはいけない報酬を貰っていたりするのが嫌ですし、正直一旦懐に入ったお金が出ていくのは、誰もが嫌な形だからです。
実際に、白紙解約になったにも関わらず、そのままお金を貰ったまま返さない業者も見たことがありますし、不動産業者のイメージが悪い部分の原因の一員でもあると思います。
※売買契約が成立しているにも関わらず解約になった場合は手数料は請求できます。
判断基準は売買契約が成立したかどうか？なのですが、この辺りの解釈は一般の方には難しい部分かもしれませんが、そのうち参考記事を書いておきますね。
印紙税
売買契約時に印紙を貼るという説明をしている所もありますね。本来はそれが正しいのですが、停止条件付契約などで契約が成立しない場合（契約書を取り交わした段階では厳密には成立していない）も存在しますので、現実的には代金決済時に売買契約書に貼る事が多いと思います。
金額についてはこちらを確認してください。
国税庁不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
登記費用
売主さんには売渡証書を作成する司法書士さんの費用という事で説明しています。1件当たり１～2万円程度が経験上多いですね。買主さんは登録免許税と司法書士さんの費用を負担する形です。
地域によっては、司法書士報酬について買主さんが全て負担していたり、売主が全額負担している地域やケースもあるようです。
不動産の売却時に必要に応じてかかる諸経費一覧
必要に応じてかかる諸経費
測量費
不動産売買において土地家屋調査士による測量行為が必要なケースが多々存在します。国土調査を行っていない地域や、分筆などの地形の変更行為を行う際には測量をする必要があります。
測量行為が不調に終わる場合があったり、周辺関係者が無数にいて労力が果てしない場合も有りますので、一概に費用を算出するのは難しいので、都度見積もりを要請しておくと良いでしょう。
その支払いは基本的に代金決済時に行います。
※不調になる場合（売買が成立しない）は、その後に筆界特定や裁判などをするしないも含めて、支払いについて相談する必要がありますが、そこまでの費用についてはどこかで清算する必要があります。
解体費
契約内容によって、売買契約後解体を行う場合には、残金決済時に支払います。事前に解体工事の工事内容については、どこまでやってくれるのか？は確認しておきましょう。
場合によっては整地費用があとから掛かったりしているケースも目にしたことがありますので。
廃棄物処分費
建物内に残存する処分が必要な物などを、業者に処分を依頼すると結構費用が掛かります。不動産屋が音頭を取っている場合は、基本的にこちらも残金決済時の支払いで大丈夫な場合がほとんどですが、それで構わないかどうか打ち合わせ・確認をしておく必要があります。
造成工事費用
地上げをしたり、ブロック基礎を施工したり、不動産の売買に欠かせないのが造成工事です。こちらも不動産屋が音頭を取っている場合は、前以て工期と支払い時期については打ち合わせているので、残金決済時の支払いで大丈夫な場合がほとんどです。
御自身で段取りしている場合も含め支払い時期の取り決めはしておきましょう。
農地転用申請費用
農地の売買の場合は必ず必要です。支払いについては、転用許可後になる残金決済時に精算する事がほとんどです。
申請をした行政書士に支払います。
地目変更
農地などから宅地にする場合に、土地家屋調査士が地目変更登記を行います。売主が必ずしなければいけない訳では無いですが、契約内容によって必要な場合があります。
こちらも残金決済時に精算する事がほとんどです。
相続登記
相続登記を行っていない場合は、売買時に必ず相続登記が必要になります。残金決済時に売買の登記費用などと一緒に司法書士に支払うケースが多いです。
住所変更登記
登記の住所と現在の住所が違っている場合に必要です。住所が転々としている場合は、それを追跡する必要があるので、少し時間が掛かります。
こちらも残金決済時に売買の登記費用などと一緒に司法書士に支払うケースが多いです。
抵当権・差押等の抹消登記
登記簿上の甲区・乙区欄に、抵当権や差押えなどの登記がされている場合には、余程レアなケースを除いて、売主の責任での抹消が必要になります。事前にしておくのが望ましいですが、実務的には残金決済時に同時にしてしまいますので、残金決済時に売買の登記費用などと一緒に司法書士に支払うケースが多いです。
引っ越し費用
引っ越しが必要な場合は当然必要です。架橋申請・使用承諾
架橋する事によって、建築基準法上の接道を満たすので、土地の前面に水路がある場合は、架橋が必要になります。自治体によっては土地改良区のみでオッケーであったり、自治体だけで良かったり、法定外共用財産使用許可なる物が必要であったり、水路の幅などでその基準が違っていたりと、自治体での運用はマチマチですが、いずれにしても申請と承諾が必要です。
場合によっては数百万～費用が掛かる事もあるので、頭が痛い項目です。
支払いについては、残金決済時に行う事がほとんどです。
譲渡所得税・住民税・復興税
3000万控除などの控除があるケースを除いて、不動産の売買をした場合に所得（利益）が発生する場合には、利益に対して譲渡所得税・住民税・復興税がかかります。滅失登記
建物を解体した場合、もしくは建物は無いが昔の建物の登記だけが残っている場合に、滅失登記が必要です。解体した場合は簡単ですが、古いものが残っている場合に所有者が存在しない場合は少し労力が必要です。
支払いについては、残金決済時に行う事がほとんどです。
リフォーム費用
売却するために、建物を補修したり改修したりした場合に必要です。売買契約が絡んでいる場合、支払いについては、残金決済時に行う事がほとんどです。
浄化槽清掃・点検費用
意外と見落としがちなのが、この浄化槽清掃・点検費用です。浄化槽内の汲み取りや、長期間動かしていなかった時の点検など、生活をする上で必要な作業になるので、引渡し前に売主側で必要な作業となります。
住宅ローン等の返済金
売買物件に住宅ローンが残っている場合は、当然返済が必要です。返済をすると、抵当権の抹消書類を出してくれますので、返済のタイミングは残金決済時になる事が多いと思います。
税金・管理費・修繕積立金等の未払い分精算金
これらは基本的に残金決済時かもしくはそれまでに精算しておく必要があります。中には差押寸前の状態の物を残金決済時に支払うという事で待ってもらったりする事もあります。
コメントを残す
コメントを投稿するにはログインしてください。