農地を売る方法とは?農地の売買の基本を知っておこう!

「農地 売る、農地売る 方法」等の検索をされた方の為に、農地の売買と農地転用のプロが説明します! あなたは農地の管理に悩んでいませんか? 何も作られていない休耕地や、荒れてしまった耕作放棄地を目にすることは珍しくなくなっていますね。 農家の高齢化が問題になってから久しく、後継ぎがいないために農地を売りたい人、農地を相続した結果、農業ができずに不要になっている人が急増の一途です。 このような時代の流れに逆らうように、農地を売るには農地法という、規制という名の壁が、昭和の感性のまま立ちふさがっているのです。 農地を売る場合、宅地など農地以外へ転用できる農地と、農地として利用する為の売買では、買い手の要件も異なり手続きも違います。 今回は農地を売る時に、知っておくべきことを見ていきます。 農地法の申請と農地の売買を毎月行っている、現場のプロの視点を参考にして下さい。⇒素人さんの間違った記事とは訳が違います☆彡 農地を農地として売買することができるのは農家だけ 「農地を農地として売買することができるのは農家だけ」であることをご存知でしょうか? 農地は用途が耕作と決まっており、農家(農家の権利を持っている)や農業参入者(農業生産法人など)以外は買うことができません。 農家の権利については、各地方自治体によって、耕作している農地の面積などで規定されており、その基準を満たしている者が”農家”に該当します。 私が住んでいる地域では3反以上の農地を所有していることが、基準となっています。 ただし、この制限は“農地”についてであって、“農地以外の使用目的”での売買であれば、誰にでもと言う訳ではありませんが、ほぼ誰にでも売ることができます。 つまり、農地を農地以外(宅地や雑種地)の利用目的であれば、買い手が農家や農業参入者に制限されないので、農地以外の使用目的で、農地転用の許可が下りるかどうかが1つのポイントなのです。 農地法の形式 権利の移転(売買等)や、利用の目的によって、クリアすべき農地法の種類が異なります。 農地を売る時に、農地を農地以外にするための条件とは? 農地から農地以外の土地に変更することを”転用”といいます。 残念ながら転用はすべての農地で可能ではありません。 農地を売る為には、この転用行為が許可されるかどうかが、一番重要な要素になりますので、まずはその農地が転用可能かどうかを知る必要があります。 許可される要因としては、「立地基準」と「一般基準」という2つの基準が関係します。 「立地基準」とは、農地の区分で許可・不許可(区分は地域や土地ごとに定められている)を決めるもので、優良で大規模な農地ほど許可されず、市街地に近いほど許可されやすい傾向です。 まずは、農地以外の物への転用が可能かどうか?を確認しましょう。 農地の種類を確認し、第3種農地であれば(第2種も一部含む)、次に立地の区域区分について確認します。 市街化区域か調整区域か非線引き区域ですね。(ごく稀に未線引きもあります) ※clickすると拡大します。 立地基準から、第2種農地と第3種農地以外は原則不許可で望み薄です。 望み薄=岩盤規制に跳ね返される・・・とも言えますが、政治の力を利用すれば可能なケースもあります。 かなり大掛かりな形になりますが、100%ダメという訳ではありません。 申請のプロと政治が力を発揮すれば、大きなショッピングモールができたようなケースも存在しますから。 まずは、所有する農地がどの区分に該当するか、地域の農業委員会(行政の組織なので市区町村役場)に聞くのが確実です。 立地条件が問題なければ、今度は「一般基準」の確認です。 「一般基準」とは、農地転用の申請目的が達成できるかどうかを判断するもので、単に農地をつぶして更地にしておきたいといった、安易な目的では認められません。 農地を売買するからには、利用目的の主体が買主にあるため、売買での転用許可申請は、売主と買主の両方が申請者になり、おおむね次のような基準で判断されます。 申請目的を実現できる資力や信用がある 転用する農地の関係権利者から同意を得ている 転用許可後速やかに申請目的のために使う見込みがある 許認可が必要な事業で許認可を受けられる見込みがある 事業のために必要な協議を行政と行っている 転用する農地と一体に使用する土地を利用できる見込みがある 事業の目的に適正な広さの農地である 周囲の農地等への影響に適切な措置を講じる見込みがある 一時的な転用では農地に戻されることが確実と認められる これらの条件から、「目的通り使えないなら転用させません」と分かります。 行政の考え方として、農地は守るべき土地であり、食料という不可欠な物を生み出す用地を、むやみに無くすことはしない、ということなのです。 農地の価格の算出の仕方とは 農地の価格は、前面道路の状況や、高低差、排水経路や給水設備など、一般的な宅地にする為の状況や費用を考慮して、周辺の宅地相場から勘案して、農地の価格は算出されます。 農地を農地として買う人が激減しているので、価格の算出はあくまで宅地の価格から逆算して割り出していく、というのが一般的です。 進入道路が必要な場合はその負担を考慮し、造成が必要な場合は造成費用を考慮する・・・。 あくまで転用を前提とした査定となるので、農地転用等によって農地法や関係法規をクリアできることが条件になります。 一般的な不動産会社であれば、そういった調査や法律の調査については当然できますので、詳しい価格を知りたい場合は下記のサイトから複数の不動産業者に査定依頼してみましょう。 無料で査定してくれます。 無料で査定する 「農地を売る時の価格の相場を知りたい」という質問をされる場合があります。しかし、隣同士の農地でも価格が大きく違う場合がありますので、農地に相場はあって無いような物なのです。たまに農地の価格相場 ㎡=〇〇万円なんていうサイトをみかけますが、全くナン...農地を売る時の価格を知りたい?農地の価格査定方法と相場...
2017年2月22日0 DownloadsDownload