スーパー極悪不動産屋再臨！
5年ほど前にエゲツナイ素人不動産業者のぼったくり被害に合われた方の、被害を最小限にとどめるお手伝いをしたことがあるのですが、今回数年ぶりにそのスーパー極悪不動産屋と遭遇する事となりました。
これがまた、言ってることがヤケクソ！
同じ不動産業者とはとても思えない、正直業界の恥ともいえるスーパー極悪不動産屋とのやり取りをお伝えしようと思います。
目次
年寄りを食い物にする極悪不動産業者
今回の相談は、私の同級生からの相談でした。直接の同級生でもあり、子供同士が仲が良い事もあり、数年前に彼の新築の為の土地を仲介させて頂いたIさんからの相談でした。
Iさんが置かれていた状況父親 80歳 先日亡くなられた ・・・金庫を開けると売買契約書が出てきた
父親が昨年10月に土地の売買契約をしていた。
所有権移転予定は今年3月
農地転用許可の停止条件付（白紙解約） ・・・3月に所有権移転しようとすれば1月9日までには申請を出す必要あり（出す準備や手配すらしていない）
手付解除期限は昨年11月7日
違約金380万円
手付金100万円
現金で購入の予定だった・・・（現実は現金はほぼ無し）
という内容で、この契約はどうしたらいいだろう？という相談でした。
極悪不動産業者SKコーポレーションの言い分
契約を続行できないなら違約金貰わないといけない案件ですね。
え？そうなんですか？違約金ていくらくらい・・・？
380万円ですね。その他仲介手数料も必要です。契約書に書いていますので…。
という状況で、どうすればよいのか解らず私の所へ相談に来られた訳です。
皆さん、どう思われます？
売買契約は成立しているのでしょうか？
確かに手付金は払っているので、契約は存在しているのでしょう。
しかし、そもそも白紙解約の停止条件を自分で契約書特約でうたっているのはスーパー極悪不動産屋なのです。
法律を知らないのか、知った上で要求してきているのか・・・どちらかは分りません。
が、プロである不動産業者であれば、これくらいは知っているとみるべきでしょう。
知った上で、死者に鞭打つような行為をしてきているのです。
悪い奴ですねえ・・・
後日わかった事
な現金で購入予定だったとの事でしたが、現金が無かった為不思議に思っていた所・・・
ベトナム通貨のドンが1000倍になるからと、10万円位をドンに変えていたとの事。
その値上がりがあったら、土地を購入する・・・という内容だったそうです。
この不動産屋も1万円分貰っていたそうで・・・。
こんな有名な詐欺的話を理由として、高齢者に土地を売りつけるなんて極悪にもほどがある・・・
な現金で購入予定だったとの事でしたが、現金が無かった為不思議に思っていた所・・・
ベトナム通貨のドンが1000倍になるからと、10万円位をドンに変えていたとの事。
その値上がりがあったら、土地を購入する・・・という内容だったそうです。
この不動産屋も1万円分貰っていたそうで・・・。
こんな有名な詐欺的話を理由として、高齢者に土地を売りつけるなんて極悪にもほどがある・・・
「停止条件付売買契約」の法的意味
民法上、停止条件付法律行為は、
条件が成就するまで効力を生じない（民法127条）
とされています。
今回の契約では
「農地転用許可が得られること」＝停止条件
であり、許可が得られな場合は白紙解約である事が明確に付されています。
もし3月に取引を行うのであれば、農地転用許可の申請がされていなければおかしいのですが、された形跡はありません。
そもそも農地転用申請をし、許可が下りる要件を満たしていたかどうかさえ怪しいのです。
これらが、私が確認したところでは一切行われておらず、満たされていないのです。
そもそも買える人だったのか？
と言う事すら確認されていないのです。
この農転の申請自体は基本的に行政書士が行うものですが、段取りや申請の確認は仲介業者が行います。
申請は本人側で行ったとしても、最低限、確認はしないといけないですよね。
それすら行っていないのですから・・・。
ココでの要点は、条件が成就するまで効力を生じない（民法127条）と言う所です。
契約行為の相続の影響について
父親が行っていた契約行為ですから、確かに契約上の地位は相続されます。しかし、重要なのは
「停止条件が成就すれば有効になる可能性のある地位」
と言う事であり、条件成就が客観的に不可能なのは明らかです。
この場合、判例・実務上は
「条件不成就による当然失効（白紙）」
と扱われると考えられます。
手付解除期限が経過しているが問題はあるか？
確かにここが（アホナ）業者が混同（または故意にすり替えて）主張しがちな点です。手付解除が問題になるのは
✅ 契約が有効に成立している場合のみ
です。
しかし今回は
•停止条件未成就
•よって契約は「効力未発生」
手付解除期限が過ぎていても関係ないのです。
契約の効力が成立していないんですから。
これは住宅ローンなんかもそうですよね。
借入できない場合は白紙解約とするという停止条件がある場合、同じような扱いをします。
と言う事で、手付金による契約解除にも当たりません。
違約金について
違約金は、有効な契約に基づく債務不履行があった場合にしか請求できません。•履行義務そのものが発生していない
•農地転用許可不取得は「違約」ではない
と言う事で、違約金請求は法的根拠がありません
何ら、買主側での契約違反行為はありませんから、これを堂々と請求するこの業者がクレイジーなのです。
例外的なパターンとして
もちろん、似たようなケースでも不動産業者の要求が例外的に認められるケースもあります。といった形で、買主に相当な過失や落ち度があった場合には、多少認められる部分があり得ます。
しかし、今回のケースでは
なので、買主側の責任を問うのは困難でしょう。
仮に落ち度があったとしても、そのことについて確認する必要が仲介業者にはあるわけですから、その場合不動産業者にこそ落ち度があったと言えます。
極悪不動産業者SKコーポレーション まとめ
私がこの業者の悪意のある行為に関わるのはこれが初めてではありません。相当な極悪業者であるというのは見て取れます。
別記事で書いたと思ってましたが、消してしまっている様なので、以前の悪事についても書きたいと思います。
プロが自分がやって事で損失を与えて、弁償するどころか利益を吹っかけて回収した案件なのですが、正直同じ同業者だと思われたくありません。
恥ずかしい限りです。
ま、専任の宅建士の免許も名義貸しの様なので、そろそろ攻撃しておかないといけないでしょうね‥‥。
もしこういう悪徳業者に被害に合われた方はぜひご相談を。
出来る限りで知恵をお貸しします。
常識的に考えて、80歳の方との売買契約をしようとする場合、子供さん達とかに確認は最低限しておくのが良心的な形では無いでしょうか？
痴呆だったかもしれないし、当然健康的に問題が発生する事もあるわけで。
相手方にも迷惑を及ぼす訳ですから、最低限それくらいはやってしかるべきでしょう。
それすら行わず、相続人に対して、無茶な請求をするなんて・・・
わかった上でやってる詐欺行為に見えてしまうのは私だけでは無いでしょう。
