不動産屋の驚くべき錬金術に銀行員がハマりそうになった件

知らず知らず請求され、当たり前に払ってしまっている事が多いであろうと思われる、不動産屋の錬金術を発見しましたので、皆様の後学の為に紹介してみます。

某銀行員Aさん
不動産屋って恐ろしいですね・・・


登場人物
  • 今回ハメられそうになった、某銀行に勤務のAさん

  • 自宅を建てる為の土地の購入について話を進めていた、不動産業者B

  • 売主である不動産業者C・・・不動産業者Bの別会社と思われます。(代表者は当然別なので、表面上は完全に別会社)

  • 不動産購入についてAさんから相談を受けた同僚のDさん

  • Dさんの業務上の相談を常々受けている私

  • 今回の登場人物はこんな感じです。

    不動産屋のおかしな請求


    某銀行員Aさん
    Dさん、住宅ローン組みたいので確認してもらえます?


    Aさんは住宅ローンを利用するため、住宅ローンの担当者Dさんへ資金についての相談をされたそうです。

    で、当然Dさんは不動産業者Bからだされた資金計画を確認した訳ですね。


    これまで5年くらい、資金の中身や相場、法的担保能力・解釈についてDさんと私との間では相談のやり取りがありました。

    中には明らかに銀行を騙しにかかっている様な案件もあり、引っかかる点がありすぐに答えが必要な場合は、常々相談をしたのです。

    そこで浮上した今回の案件。


    最初は前面道路についての相談でした。


    建築基準法42条の道路に該当せず、43条但し書きという許可を以て建築確認を申請するパターンの物件でした。

    この場合、金融機関は担保能力について厳しく確認をします。

    万が一のパターンを考慮するのです。

    43条但し書きのパターンについては過去、あり得ないような事が起こっている為、Dさんも慎重になったようです。

    で、建築確認については問題ないであろうことがこちらで確認してわかったのですが、問題は不動産業者です。

    BとCの関係や利益についてはビジネスの形式という事で、今回はスルーしますが・・・。

    Bから出された資金計画に疑問点が出てきたのです。

    Dさん
    初めてみる費用が2か所ほどあるんだけど、これは何かな?




    少し見づらいですが、一般の方で2か所、不思議な項目がある事がわかる人は凄いです。

    その2か所は
    1. 謄本・公図・読み取り作成費 5,000円・・・不動産業者Bへ
    2. 43条但書許可費用 300,000円・・・行政書士へ

    です。

    土地の所有権移転時に必要と説明をされたそうです。

    ・謄本・公図については、原本が住宅ローン申請時に必要である為、本人が取得すべきものを代行して取得した形になるケースもあります。

    が、今回の場合ではAさんへ渡されるのはネットで取得した全部事項・公図のコピーであり、別途Aさんは全部事項証明書と公図を取得する必要があります。

    また、読み取り費用と言うのは、国調の成果DATAを図面にする作業の事らしいですが、測量図の交付は売主及び仲介業者の業務の一部です。

    DATA量にもよりますが、5分もあれば作成できます。

    その業務の一部を請求している訳ですね。

    この請求については金額も5,000円と高額ではないので、スルーされるケースがほとんどですが、購入者の同意があって初めて請求して良い部類の物です。

    同意が無ければ、宅建業法違反と言われてもおかしくない代物です。


    ・43条但書許可費用ですが、今回のケースでは実費が8,000円程度しかかからない書類の準備についての費用請求です。(難しい図面や計算は不要で、誰でも出来る)

    金額からして建築確認申請費用かと思ったのですが、支払先が行政書士であり、あくまで建築確認申請に必要な書類の入手で、建築確認申請は別途である、と言われたそうです。

    30,000円ももらえるならば私が喜んでやりますよ!

    B社に「知り合いの行政書士に依頼したい」と言ってみて下さい

    私が行政書士業務としてさせて頂くならば、10分の1の3万円でもとてもありがたい内容です。


    B社の担当者
    払ってもらえれば27万円はこっちの利益だな・・・
    そう、恐らくはピンハネだと思われます。

    指摘をすると

    桁を間違えていた・・・

    といって誤魔化せるくらいのお話なのです。



    行政書士から領収書が出てくる以上、正当な商取引となる可能性が高いですが、何も知らない人間から搾り取る悪魔の様な手口ですね。

    一般の方はそれくらいかかると言われればスルーしてしまいがちではあるので、そこに付け入る不動産屋の常套手段とも言えます。


    賢く不動産を購入する為に

    今回の物件であれば、もし私個人が購入するのであれば、
  • 謄本・公図・読み取り作成費 5,000円・・・不動産業者Bへ
  • 43条但書許可費用 300,000円・・・行政書士へ
  • 仲介手数料 385,000円・・・不動産業者Bへ

  • の合計690,000円は支払わないですね。

    で、自分で但し書き申請の書類を用意します。

    仲介手数料については売主であるC社へ直接、最初から話をしますので本来は不要になります。

    今回のケースだと、B社から情報を貰っているので手数料が発生するのは仕方が無いのかな?とは思いますが、ディスカウントの交渉は必要でしょう。

    また、今回の様にB社とC社が実質同一である場合は、手数料を利益として発生させる仕組みなので難しいかもしれませんが、全く関係のない事業者であれば最初の調査で385,000円は不要に出来るでしょう。



    賢く、お得に不動産を購入する為には、ある程度ご自身が勉強する必要があります。

    この費用はなぜ、何の為に、どのくらいかかる物なのか?

    という事を突き詰めていく必要があるのです。

    1割~2割程度であれば、誤差の範囲かもしれませんが、10倍もの請求が来るとなると明らかにおかしいですよね?

    でもそのおかしさに気づかないのが、不動産の購入なのです。

    これは一生に1回あるかないかという行為であるが故、詳しく知っている人が少ない為に起こります。

    幸い、今の世の中はインターネットのおかげである程度核心まで知識を得る事が出来るようになっています。

    少し面倒かもしれませんが、調べてみることをお勧めします。

    Bという不動産屋さんは特にそうなのですが、基本的に不動産屋さんは平気で嘘を並べれます。

    いい嘘も悪い嘘も含めて、利益を追求するために活動をしています。

    その追及の仕方に差が生まれる訳で、一般の人からは中々見分けがつきません。

    細かいことかもしれませんが、自分で調べれる部分は自分で調べる努力はしてみましょうね^^

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