N市に存在する、例の悪徳業者・・・。
大きなFCの看板を掲げていますが、実態は
「金になれば何でもする」
良心の欠片もない不動産業者なのです。
悪徳不動産の実態
賃貸退去等での悪徳ぶりは以前お伝えしましたが、今回は売買編です。コンプライアンスについて細心の注意を払うのが当たり前の時代ですが、この業者にはそんなもの関係ありません。
よくある形ではあるのですが、取り合えず表面的な情報を。
物件概要
価格：3,000万円 土地面積：181.63m²（公簿）
建物面積：118.50m²
間取り：４ＳＬＤＫ
建物構造：木造
築年月：2017年3月（築7年6ヶ月）
種目：中古一戸建て・2階建
条件等：オーナーチェンジ
現況：賃貸中
法令等制限：なし
利回り：4.39%
年間想定家賃収入：132万円
収益物件
通常の売買であれば何の問題もありません。
ただ単に、相場よりも８００～１０００万円ほど価格が高いだけの物件です。（実際にほぼ同条件の物件が近隣で2200万であります）
では一体何が問題なのでしょうか？
聡明な方ならわかるかもしれませんね。
この物件の危険な点
- これを買う人はまず購入した段階で赤字です
- 所有者が不法行為をしている可能性があり、それを公表している
- 代弁及び競売になる可能性あり
簡単に言うとこの3点が問題部分です。
それぞれ見ていきましょう。
購入した段階で赤字物件を堂々と表示
オーナーchangeなので、当然購入する側は収益目的です。毎月11万円入ってきていて、収入がきちんとある事をアピールしたいのでしょう。
しかし、実際は絶対に赤字の状態になります。
収益物件なので、ローンは当然事業用のローンになります。
さて、何年までローンが組めるでしょう？
一般の方がオーナー業として事業用ローンを組む場合、10～15年が通常の組める期間です。
仮に属性が良くて、かなりバックボーンがある状況でも20年がMAXでは無いでしょうか？
であるならば、
20年でも月の支払いは 約162,500円（3,000万円借り入れ 金利1.5％）
となるため、絶対的に赤字ビジネスです。
張り切って買う人がいると思いますか？
これをポータルサイトで広告するその心は？？？
所有者が不法行為をしている可能性がありそれを公表している
どの段階から賃貸しているのかはわかりませんが、築年数が浅い事、物件写真が新築時の物である事から、下手すると当初から賃貸していたのかもしれませんね。いずれにしても、住宅ローンを組んで賃貸事業を行っているので、そもそもローンを事業用に組み替える必要があります。
例のフラット35などで事件化している内容と同じですね。
銀行を騙していると判断される可能性があります。
当初からで賃貸していたのであれば完全にそうですね。
途中で事情があって賃貸せざるを得なくなったとしても、最低限、ローンの組み換え等の努力は必要だったと言えます。
代弁及び競売になる可能性あり
上記の行為が発覚した場合、金融機関は代位弁済の権利を有していますので、実行される可能性があります。そうなると最終的には競売になりますので、所有者にはデメリットしかありませんし、入居者も出ていかなければいけなくなります。
また、仮に購入者がいたとしても購入者にも、競売が実行されれば購入できなくなるというリスクもあり得ます。
しかも、この不動産業者・・・「任意売却」についての宣伝も行っています。
もうヤケクソですね。
何も知らないのに、知ったかぶりでお客さんに迷惑が及ぶ行為をするって・・・
まとめ
これらについて昨今の金融機関が目をつむる可能性はあるのでしょうか？コンプライアンスを重要視する金融機関において、あり得ない事だと思いますが・・・。
少し様子を見ながら確認してみようと思います。
善意か悪意かはわかりませんが、この不動産業者が行っている行為は、関係者全員に不利益をもたらしています。
万が一売買が成立した場合の、自分の利益の事しか考えていないのです。
仮に何かしらのお咎めがあるとしたら、全て所有者に行きますので、気の毒な事この上ないとしか言いようがありません。
法律や銀行との関係についてきちんと説明をすれば、納得してくれるでしょうし、ポータルサイトに物件を掲載するなんて言う愚かな行為を承諾するはずがありません。
この不動産業者のモラルが無いと言う事がよくわかる行為ですね。
皆様も、売却の相談をされる場合は賃貸屋さんにはいかない様に・・・。
であればかなりの物ですね・・・