あなたの不動産の負動産化チェック！

あなたの所有する、将来相続するであろう地方の不動産が

負動産になるだろう

という心配がありませんか？

地方での不動産についての判断方法について、現役の不動産のプロがお伝えします。

絶対では無いですが、かなりの高確率でそうなります＝負動産化するので参考にしてください。

負動産とは
・売れない
・ランニングコストのみが掛かり、常にマイナスである
状態の不動産の事を指します。

負動産化してしまうと、とにかく金銭的なマイナスしか生み出しませんので、早めの判断がとても大切です。

1 負動産化の判断基準
2 負動産化への対策

負動産化の判断基準

確認すべき事項3点

消滅可能性自治体であるかどうか？
立地適正化計画のうち、居住誘導地域や都市機能誘導地域などの人間が住むべきとされる範囲であるか？
小学校の統廃合計画を確認して、将来的な子供の数などの把握

この3点を確認する事で、大方の状況把握ができるはずです。

消滅可能性自治体であるか？

日本の自治体の1729のうち744が2050年までに20～39歳の女性人口が50％以上減少する自治体を「消滅可能性自治体」と定義されています。

その「消滅可能性自治体」に該当するかどうかをまず確認します。

自治体の努力でその定義から脱却する事もありますが、基本的にはそうなっていくであろうという考えでいるべきだと思います。

その理由は、余程の起爆剤が無い限り、地方の人口減少は止まらないからです。

「消滅可能性自治体」「ブラックホール型自治体」でなければ、まずは一安心です。

取りあえずは緩やかに人口減少していくだろうとされているからです。

「消滅可能性自治体」「ブラックホール型自治体」であった場合は他の2つの項目を調べましょう。

「その他」の場合も念のため確認しておいた方が良いですね。

立地適正化計画を確認する

※clickで拡大します。

自治体の多くで立地適正化計画というものが策定されています。

具体例として利用しますが、この図の新居浜市は、「消滅可能性自治体」ではありませんが、人口減少が続く11万人程度の地方自治体です。

図の中で青と赤で囲まれている居住系の地域と海岸側の工業系地域を除いて、将来的にインフラ等も含め、整備されない地域と言えます。

これは各自治体が、人口減・税収減の中で生き残っていくために、少しでもコンパクトな自治体運営を行っていくために定められた地域別けです。

簡潔にはっきり言うと、

それ以外の地域は価値が無くなる可能性が高い

のです。

その昔、昭和48年に市街化区域と調整区域という線引きがされましたが、その線引きの令和版（平成後期ですが）が立地適正化計画なのです。

調整区域の状況と同じような状況になるだろうことは想像しやすいと思います。

つまりどうしようもなくなる・・・。

調整区域に不動産を所有している方であれば理解できると思いますが、余程の例外でなければどうしようもないのです。

この新居浜市の図では、面積的に全体の60％～が範囲外になる形です。

つまり価値が無くなるだろうと考えておく方が良いのです。

もちろん、建築ができなくなる等は無いと思いますが、そもそも人間が居なくなるので、不動産価値は無くなっていくと考えるのが自然です。

立地適正化計画において居住誘導地域や都市機能誘導地域などの範囲内であるかどうか？

についても、重要な判断基準なのです。

もし立地適正化計画が無い場合は、自治体レベルで代用的な計画を立てていたりしますので確認が必要ですが、基本的には立地適正化計画が無い＝既に不動産価値がほぼないといえるケースがほとんどです。

小学校の統廃合計画や児童数の確認

新居浜市立小・中学校の適正規模・適正配置に関する基本計画

2010年に年少人口（0～14歳）：　16,556人

2025年に年少人口（0～14歳）：　14,224人

2040年　推計　12,312人

子供の数が減ると言う事は、学校が無くなったり、クラスが減ったり・・・

統廃合がなされていきます。

この15年で2300人ほどの子供の数が減っています。1学年約165人ずつ減っている計算で、1クラス30人定数とするならば5クラス強が無くなったことになります。

2040年の推計ではさらに1,900人ほど減るとされていますので、現行の小学校の4-5校分の子供の数が減少する形となります。

実際は1学年約880人ほどなので、1学年29クラスが16の小学校に存在する形になります。

42クラス　⇒　29クラス

普通に考えて、同じ数の小学校を維持していく事についての整合性があるとは思えません。

計画的には3校ほど統廃合される予定なので、少なくともそうなるでしょう。

で、重要なのは無くなるであろう小学校区域の不動産です。

これは確実に価値が無くなっていきます。

今の時代に１０ｋｍも歩かせて登下校させるなんてことは通常あり得ません。

子供の数は不動産価格に直結して来ますので、これも重要な要素です。

先程の立地適正化計画と照らし合わせると、恐らくなくなるであろう小学校の姿も浮かび上がってきます。

以上の3点のチェックで、全て当てはまってしまった場合は、確実に負動産化していきます。

全国的に消滅自治体と判断されたうえで、

自治体がそう決めた地域であり、

子供が居なくなる地域である

三拍子揃った、明らかな負動産予備軍ですね。