不動産屋で新築したり建売を購入するってどうなの?

不動産屋の建売や、なぜだか不動産屋で新築したりする人がいますが、未だにその理由がはっきりわかりません。

私は以前、不動産が母体で新築などの建築をしている会社に勤めていましたが、不動産屋の延長から始まり、工務店レベルまでなるかならないか・・・という程度の会社でした。

まだマシな方だったとは思いますが、未だに不動産屋の新築や建売については疑問符しかありません。

不動産と新築は関連が深いですが、似て非なる物です。

私個人の意見となりますが、不動産屋が建てる家について書いてみます。

不動産屋の建売のメリット・デメリット

建売をしている不動産業者は全国にたくさんいますね。

これについては全否定する訳ではありません。

不動産屋の建売のメリット
  • 比較的安い総額で購入できる事

  • 出来上がったものを見れるのでわかりやすく、新しい生活のイメージもしやすい

  • という事が言えますね。

    不動産屋の建売のデメリット
  • 手抜きがどれだけされているかわからない

  • メンテナンスや保証などのアフターの面が不安

  • センスが悪い

  • デメリットについてはもっとあるかとは思いますが、大きく考えるとこの3つでしょうか。

    もちろん、全ての会社に当てはまる訳ではありませんが、往々にして当てはまっていると思います。

    それはきちんとした理由があって、考えられるデメリットです。

    建売というビジネスモデルは、不動産業の免許はあっても建設業の免許は不要なので、大工に丸投げパターンが多い
    ・・・現場の管理を出来ていない為、手抜きや安普請でもわからない

    ハウスメーカーの建売に比べて安いのは、利益幅の問題もあるが、基本的には安い作りをしている
    ・・・だからセンスが悪い

    不動産業者や保証機関はいつまで存在するかは分からない
    ・・・法律で瑕疵保証や構造に対する保証は義務付けられているが、会社がいつまで存在するかは非常に怪しいので、メンテナンスの面では不安

    ビジネスですからそれなりの利益幅は確保するのは当たり前なのですが、とにかく大工さんに丸投げ攻撃のケースが多いので、それが元でのトラブルや施工不良が後々起こりやすい事は否めません。

    建設業の免許を持っていて、且つ現場の管理を責任を持ってやれているのであれば大丈夫かもしれませんが、建築の素人の不動産屋が現場を見ているだけではお話にならないのです。

    建設業の免許を持っているという事は、会社に5年以上の建設業の経営に関する経験があり、設計士や施工管理技士もしくは10年以上経験がある技術者、などの専任技術者が常駐勤務しているはずなので、少し安心できますね。

    ただ、中には名前だけ借りて免許を掲げている様な所も存在するので、実際の施工キャリアが必要でしょう。

    また、例外的なパターンとして、何十戸単位で施工を下請けに出している様なケースだと、不動産業者というよりは施工業者の良し悪しが重要になります。

    恐らくはそれなりの設計士が介在し、街並みまで考慮したビッグプロジェクトなので、ここでいうしょうもない建売とは一線を画していると思います。



    不動産と建築の違い

    前段でも述べましたが、不動産業者と建設業とでは似て非なる性質のものです。

    不動産業は宅地建物取引業という県知事などの免許が必要で、不動産業に関する免許です。

    建売はできますが、新築の請負契約は基本的にはできません。

    建設業の免許は文字通り建設や建築に関する免許で、

  • 5年以上の建設業に関する経営経験がある経営責任者

  • 設計士や施工管理技士の資格を持った専任技術者もしくは10年以上の実務経験がある技術者が専任技術者

  • 経営責任者専任技術者の2人が常勤している必要があります。

    つまり、どんな小さな工務店であったとしても、建設業の免許があれば、それなりの人材が責任者として存在している事になるのです。

    この違いは大きいですよね?

    不動産屋で新築ってマジかい!?

    不動産屋で新築をする場合は2通り考えられます。

    建設業の免許を持った不動産業者であるか、脱法行為をしている不動産業者であるかのいずれかです。

    前者であれば形式的には問題ありません。

    しかし不動産業が主体の場合は、所詮は不動産屋の延長である場合がほとんどだと思います。

    センスが無く、利益重視の形が見て取れれば、選択肢としては除外しなくてはいけません。

    この判断は一般の人には難しいのかもしれませんが・・・。

    建設の部署がなかったり、設計士がいなかったりするとかなり怪しいですね。

    現場管理の責任者がどれだけしっかりしているか?を確認すると良いでしょう。


    後者である場合、合法的に見せる為に、請負金額を小分けにして契約を結ぶパターンと、打ち合わせて決めた事を建売するという形を取るパターンもしくは丸投げするパターンがあります。

    建築一式工事 次のaかbのいずれかに該当すれば建設業の免許は不要
    a 1件の請負代金が1,500万円未満の工事(消費税込)

    b 請負代金の額にかかわらず、木造工事で延べ面積が150平方メートル未満の工事(主要構造部が木造で、延べ面積の2分の1以上を居住の用に供するもの)

    これに該当するように、請負契約を小分けにし、日付をずらしたりしているのを見たことがあります。

    が、これは1つの工事とみなされるので、脱法行為ですね。


    お客さんと打ち合わせで全てを決めていき、決まった事を建売として申請した後売却する形も見受けられますが、こちらは形式を整えておけば、ギリ?大丈夫でしょう。

    いずれにしても後者の場合は、しょせん不動産屋のする事なので、選択肢にはなる事自体あり得ません。

    昨今ではローコスト住宅を標榜する会社が結構沢山存在しています。

    その辺の不動産屋の建売を買ったり、新築したりするくらいならば、ローコスト住宅の方がマシかもしれません。

    飛びついてしまう前に、選択肢として考慮してみてはいかがでしょうか?

    わかりやすい、安いというのが建売の良い所ですが、それでなければいけない理由を見つめ直してみるようにしましょう。

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