任意売却物件のリスク・デメリットを理解してる?正しい任売物件購入

任意売却物件は相場価格よりも安く買えるお宝物件が多いです。

任意売却を専門に扱っている不動産業者さんであれば、リスクデメリットもほぼ無いと言えますし、場合によってはプロの不動産業者が購入している仕入れ価格の物件も存在するので、一般のユーザーさんにもメリットがある物件と言えるでしょう。

そもそも普通の売買でも、リスクを回避する為に不動産業者は存在するのですから、任意売却物件だからリスクデメリットがある訳ではありません。

どちらかというと、任売素人の不動産業者が”知ったか”で任売をするからリスクが発生するんですね。

任意売却物件リスクというよりは、不動産業者が素人のリスクなんです。

任意売却物件任意売却物件の取り扱いに慣れているかどうか?という不動産業者の選別が重要だと言えます。


残念ながら、WEB上では詳しく知らない人が書いた、任意売却物件についての間違った情報が多く流れています。

という事で、任意売却の専門家である私が任意売却物件について解説してみます。

任意売却物件とは

任意売却物件とは、代位弁済がなされた状況で販売している物件を言います。

簡単に言うと、競売の一歩手前の物件です。

代位弁済とは、住宅ローンなどが延滞され、抵当権者から保証機関等に債務が移行した状況となる事です。



Aさんが〇〇銀行への返済一定期間が出来なかったので、△△保証が肩代わりをし〇〇銀行へ全額返済します。

すると、△△保証がAさんへ一括返済もしくは競売による強制換価の権利を有することになります。

一括返済できないAさんは、残債が多く残ってしまう競売になるのも嫌です。

という事で、

Aさん
任意(自分の意志)で売却をし、少しでも借金を減らすので、認めて下さい△△保証さん。

△△保証
わかりました。が、期限は〇月〇日までです。

簡単に言うと、こういう事です。

要は、借金返済の為競売よりも少しでも高く売って、残債を少なくしたい!という状況の、どうしても売らなければいけない状況の物件なのです。

ピンときた方は頭の回転が速いですね。

そう、その状況から相場よりも安く、競売よりも少し高い価格帯の物件になりやすいのです。

市場価格よりも比較的安いお宝物件と言えるのです。

正直言うとこの任意売却物件は、我々プロの不動産業者も購入する事があります。

競売の入札だと競争が激しい可能性もありますし、必ず入手できるかどうかわからないからです。

であれば、安く買える任意売却の間に入手してしまい、リフォームなどをして販売すればビジネスになりますので、任意売却物件を購入するんですね。

ちなみに私の会社では、基本的には一般ユーザーさんを対象にして売買の仲介をしています。

だって、売主さんにも買主さんにも喜んでもらえるんですから。


任意売却物件のメリット

任意売却物件のメリット
  • 相場価格よりも安く購入しやすい

  • 競売で入手するよりもリスクが少ない

  • はっきり言って任意売却物件お宝物件です。

    全てがそうではありませんが、ほとんどのケースでそう言えると思います。

    投資家さんやプロの不動産業者が購入して再販しているという事は、お宝物件だという事を表しています。

    地域性があるのかもしれませんが、よくネット上で書かれているデメリットも間違いだらけで、デメリットではありません。(後に解説しています)

    金額面のみを考えるのであれば、一般の方が購入可能な物件ではとてもメリットがあると思います。

    また競売と比べ、後々の追い出しなどの作業も不要ですし、落札結果を待つ必要もありません。

    所有者の居座りや、他の入札者に持っていかれるというリスクが無いんですね。

    私自身の子供が将来家を買おうとしたならば、任売物件を購入させます^^

    おかしな利益が乗らないですし、リスクはこちらで計算し配慮してあげれますから。

    よく見る任意売却物件のデメリットは間違い

    任意売却物件で検索をすると、デメリットがよく書かれています。

    しかし私に言わせると、これらは無理矢理デメリットにしていたり、そもそも売買をした事あるの?という事が書かれています。

    任意売却をやった事がない人間がどこかで聞きかじって書かれた、間違った意見なのです。

    要は、普通の物件でもあり得る事をそのまま書いていて、任意売却物件だから”というデメリットではありません。

    一般人同士の通常売買と任意売却とでは、ユーザーのリスクやデメリットは大差はないというのが私の意見です。

    地域性なんかもあると思いますので、もし間違っている!というご意見がありましたら、コメント欄からご教示頂けると幸いです。

    少し見ていきます。

    よく見る任意売却物件のデメリット
    • 瑕疵担保責任は免責
    • 税金・管理費への注意が必要
    • 提示されている額以上の価格交渉はほぼ無理
    • 決済前に取引中止となるリスクがある
    • 売買成立までに時間がかかりやすい
    • 物件の整備にコストがかかる場合がある
    • 現金での購入が一般的、ローンは組めるが制限や手続きが多くなる
    • 債務者の荷物などがそのままになっている場合がある
    これらの意見が多くのサイトで見受けられます。

    瑕疵担保責任は免責

    一般ユーザー同士の売買の場合、瑕疵担保責任は通常の中古物件の売買でも免責特約が付されるケースが多いです。

    なので、これがデメリットであるという事は通常の売買でも同じことなのです。

    民法改正

    2020年4月から民法が改正され、瑕疵が”契約不適合”に変更され、契約不適合責任となります。

    変更前
  • 特定物売買の場合には売主は目的物をそのまま引き渡せば債務の履行としては足りるところ、民法上の瑕疵担保責任は債務不履行責任とは別に法が特に定めた責任であると考える見解。

  •  ⇩⇩⇩⇩

    変更後
  • 売主は瑕疵のない目的物を引き渡す義務を負っており目的物に瑕疵がある場合には債務不履行となるところ、民法上の瑕疵担保責任は売買における債務不履行の特則であると考える見解。

  • 難しい表現ですが、瑕疵についてこれまでより、売主の責任が強くなると解釈すれば良いと思います。

    通常、瑕疵になりやすい部分については、不動産業者は一通りチェックはしていると思います。

    シロアリや雨漏りなどのチェックを業者へ依頼して確認するくらいの事は行っているはずですが、行っていない業者もいるのでしょう。

    インスペクションを利用するという方法もありますが、確認する事はほぼ同じで、目視でチェックするのみです。

    実務上これまでは、地域的な物があるのかもしれませんが、あまり一般の方同士の売買で利用されるケースは少ないと思います。

    民法の改正によってどこまでインスペクションが浸透するのかはわかりませんが、告知することで瑕疵ではなくなるので、我々の業務はそこまで変わらないような気がします。

    いずれにしても、通常の売買と同じ扱いである事はかわらないので、通常売買でも常にあり得るリスクだと理解しましょう。


    税金・管理費への注意が必要

    税金・管理費などの滞納 ⇒ 差押 について危惧していて、「リスクですよ!」と言っているのですが、仮に差押が入っていても問題はありません

    というか、そもそも任意売却物件は、住宅ローンの抵当権の実行で差押が入っている物件が多いですから、これを気にする必要はありません。

    不動産業者が調査をする事ですし、それを知らずして不動産業者が任意売却を行っていること自体クレイジーです。

    任意売却ではあらかじめ抵当権者や、差押をしそうな団体や機関と、代金の分配をある程度打ち合わせをしておくのが普通です。

    それをしておかなければ、売却が認められないケースもあるのですから。

    税金の滞納や管理費の滞納は、通常の売買でも確率は任売よりも低いですが十分あり得ます。

    これをリスクというのであれば、不動産業者が仕事をしない・素人であるというリスクという事と同じなので、どちらかというと不動産業者に対するリスクと言えるでしょう。


    提示されている額以上の価格交渉はほぼ無理

    これも完全な間違いですね。

    ビックリする間違いですが・・・。

    価格についての権限は

    売主と抵当権者にあります。

    どちらか一方がNO!といえば成立しません。

    ※基本的には抵当権者がYESというかどうかなのですが、一応売主にも拒否権は存在します。

    要は、価格の交渉は抵当権者次第なので、”ほぼ無理”という事はありません。

    通常売買と同じで、価格交渉は可能です。

    状況次第ではかなりの値段交渉も可能なので、考慮しておくと良いでしょう。

    まあ、そもそもの価格が相場よりも安いケースが多いので、そこまで交渉が必要ではない場合も多いと思いますが・・・。

    考え方としては、抵当権者の回収額が納得いくものであるかどうか?

    という部分が重要なので、競売の価格よりも低い金額での売買は基本的に成立しません。

    値段交渉の幅は、抵当権者の回収率や考え方によって変わるのです。

    決済前に取引中止となるリスクがある

    これも間違いとは言いませんが、通常売買でも起こり得る事ですし、どちらかというと通常売買の方が確率は高いと思います。

    売主
    やっぱり売るの辞めた!

    というのはあり得る話です。

    任売の場合はほぼそれは起こり得ません。

    余程売主がヤケクソにならない限りは、いずれ近いうちに競売になるのですから。

    可能性として考えられるのが、住宅ローン以外の債務に対する差押が実行される場合ですが、これは当然事前に不動産業者は調査し、理解しているはずです。

    また、差押されるまでにそれなりの手続きの書類が売主へ届くので、”わからなかった”、”いきなり”なんてことはあり得ません。

    通常売買でもそれは同じです。

    あくまで不動産業者の調査の範囲内のお話ですね。

    ちなみに任意売却は競売の開札日までは可能です。実際に開札日の朝一で競売の取り下げをして取引をしたことがあります。

    競売の入札がなされていても、何とかなる事もあるということですね。

    抵当権者と置かれている状況が許せば任意売却は可能ですので、不動産業者の出来不出来が物を言うと言えるでしょう。

    売買成立までに時間がかかりやすい

    任意売却物件は販売期間が限定されており、債務者もできるだけ早く売却したい傾向にあります。しかし、債務者と債権者である金融機関の双方が、住宅ローンを完済することを前提に売却を進めていきます。

    そのため、即決で購入を決めたとしても、すぐに売買成立とはならないケースもあり、売買成立までに時間がかかりやすいことがデメリットとして挙げられます。債務者と債権者の双方が、住宅ローンの残債が残らない形での売却を望んでいるため、債務者との交渉が長引きやすいことが考えられます


    これはもう・・・滅茶苦茶ですね・・・。

    任意売却のお話ではありません。

    任意売却の現場にいる人間をバカにしているんでしょうか?


    任意売却では通常売買よりもスピードが重視されます。

    だって毎日延滞金が発生しますし、回収する側は一日でも早く回収し、残債についても回収できる形を考えますから。

    事前に抵当権者と打ち合わせをしていなければ、時間が掛かる事があり得ますが、それは任意売却をまともにやった事がない人が行う事です。

    売買契約が成立した後、分配表を作成しそれを元に抵当権抹消の稟議をしてもらう訳ですが、1週間から10日です。

    2週間もかかった事はありません。

    早ければ2~4日で稟議が通ります。

    任意売却になれている不動産業者であれば、スケジュールは完全に把握できているはずですし、事前打ち合わせもしているはずです。

    任売同意書なども抵当権者によっては提出しますので、時間が掛かる=不動産業者が素人 と言えると思います。

    停止条件付売買契約についての考え方

    任意売却では抵当権抹消について、白紙解約を特約で付すことが通常ですが、90%以上大丈夫な事を確認した上で特約を付すのが正しいと思います。

    これはローン特約などの他の停止条件についても同じです。

    停止条件が成就するまでは売買契約は成立していませんし、その見込みが無くしての売買契約は、関係者全員が拘束されてしまうというデメリットしかないので、基本的にやってはいけない事だと考えています。


    ただ、地域や業者によっては何でもかんでも白紙解約をつけて契約する様な事もあるのかもしれません。

    私は絶対やりませんけど・・・。

    それを含めて時間が掛かりやすいと言うのであれば、通常売買の白紙解約条項についても同じことが言えるので、現場を全く理解していないのでしょう。

    現金での購入が一般的、ローンは組めるが制限や手続きが多くなる

    全くそんなことはありません。

    普通の中古住宅と同じです。

    というか、担保評価の観点からローンが通りやすいくらいです。

    恐らく、昔よく行われていた滌除の事での影響からの意見だとは思いますが、現在は滌除のシステムは残念ながら(私は大好きでした^^)無くなってしまっていますので、問題はありません。

    ローンを組める状況である事がはっきり把握しておけば何の問題もありません。

    ・・・これは普通の物件でも同じです。

    債務者の荷物などがそのままになっている場合がある

    引越しが遅れたりする事がありますが、荷物の整理については不動産業者が責任を持って処分すべき事です。

    難しいのであれば、費用が掛かってでもするべきです。

    最初から荷物は置いていくという契約内容であれば別ですが、通常は不動産業者が責任を持って事前に空き家の状況を作れるようにすべきです。

    仕事の怠慢ですね。

    それも見越した売却計画を立てていない段階で、プロではありません。

    物件の整備にコストがかかる場合がある

    これも通常売買の場合でも同じですね。

    手直しが必要な事は物件によって違いますので、物件自体と価格で判断するのが中古住宅の売買です。

    一般人同士の売買の場合は、売主が手直しをする事(致命的な部分を除く)はあまり望ましくありません。

    手直しの部分の責任問題がついて回るので、出来れば買主で行うのが望ましいと私は考えています。

    それが嫌であれば、不動産業者の利益がたっぷり乗った、不動産業者が売主の物件を購入すればいいだけです。

    前者の方がコストは安くあがり、後者は利益を取る分高くなります。

    どちらがイイとは言いませんが、通常の売買においても一般人同士の売買の場合は手直しは発生しますので、任意売却だからというデメリットではありません。

    世の中で語られている任意売却物件のデメリットやトラブルは、ほとんどが不動産業者の調査不足や知識不足から発生するものです。

    任意売却について豊富な経験があれば、その様なデメリットやトラブルはほぼ起こり得ません。

    この点は任意売却に携わる人間として、声を大きくして言いたいですね。

    私の目で見た任意売却物件のデメリット

    ここまではネットでよく見かける怪しいデメリットについてでしたが、現場での唯一の、物件についての本当のデメリットをお伝えします。

    物件内部が整理されていない場合が多いという事です。

    これまで取り扱ってきた物件の中では、ガチのゴミ屋敷なんかもありました。

    猫が数十匹家の中にいたり、犬のフンが散らかっている家もありました。

    ルーズな現場が多いというのが本当の所です。

    しかし、逆にかなり整理整頓されていたケースなんかもあります。

    自己理由ではなく、仕方なく売却しなければいけなくなった人なんかがそうでしたね。


    家の中が整理されていない為、見た目の印象が悪い場合が多く、買主側から見るとイメージが悪いんですね。

    実は綺麗にリフォームする費用を合わせて考えても、相場より安い場合が多いのですが、それがわからないまま購入しないという答えに行きついてしまうのです。

    あと少し、整理整頓・掃除をしていてくれれば良かったのに・・・

    という事はこれまで多々ありました。

    せっかくのお宝物件なのに、ぱっと見のイメージで却下してしまうという、残念な事になってしまうのです。

    そういった見た目の物件は、最終的には不動産業者が購入し、リフォームをしたうえで再販する事が多いですね。

    利益が乗っかった状態で再販されますから、自身で手を掛けた方が数百万円は安く買えるんです。

    不動産業者の仕入れ値で購入できる可能性もあるんですよ?

    これを理解できない人は、残念ながらお高い物件を購入するしかありません。

    任意売却物件を購入する時の注意点

    基本的には任意売却物件は、取り扱いをしている不動産業者の出来で判断すると良いでしょう。

    キャリアがある不動産業者であれば、一般の売却物件と変わらない取引が出来るはずです。

    これを見分けるのは難しいかもしれませんが、世の中でひっそりと?活動している私の様な業者が存在するはずです。

    • 任意売却をビジネスとしているかの確認をする
    • ・・・ホームページ上で任意売却をしている事を謳っているかどうかの確認。

      無ければ任意売却を知っている程度の素人だと判断していいでしょう。

      ただ、それを謳っていても素人の様な業者も存在しています。

      ペーパーの資格を取得して前面に打ち出している様な所は要注意ですね。

    • 金融機関に確認する
    • ・・・任売をしていれば、金融機関(保証会社や銀行の部署・・・審査や回収の部署)との関りが必ずあります。

    • 代位弁済について聞いてみる
    • ・・・具体的な状況や処理法について理解しているはずなので、難しい事を聞いてみて判断してみる

    これくらいは最低限、確認してみると良いでしょう。

    肩書や看板では無いですよ!?

    任意売却物件情報の入手法、探し方

    任意売却の物件かどうかは取り扱いをする不動産業者に確認しなければわかりません。

    地域性もあるのかもしれませんが、

    任売物件ですよ!

    と広告する事は、

    売主がお金に困ってますよ!

    と宣伝しているのと同じなので、わざわざ記載はしないです。

    少なくとも私の会社では。

    東京都などでは専門のサイトもあったようですが、現在は運営されていないようです。

    市場価格より安く購入できるお宝物件であれば、表面に出てくる事は少ないと考えておいた方が良いでしょう。

    まずは自社で抱える顧客に情報を流しますから、そこで終わってしまう可能性が高いからです。

    基本的には水面下で売買が成立しているケースが、私の所ではほとんどです。

    任意売却物件の情報をいち早く入手する為には、任意売却物件を専門に取り扱っている不動産業者から入手するしかありません。

    あなたの住む地域の任意売却を専門にやっている不動産業者を探し、直接問い合わせることから始めましょう。

    どこかで「任意売却物件を購入する為には、現金を準備しておきましょう」というのを見かけたことがありますが、現金を用意する必要は全くありません。

    手付金は必要ですが、住宅ローンやローンがまともに組める状態でさえあれば、現金で購入する必要性は全くありません。

    だって、売主側の引っ越しなどの準備が必要なケースが多いですし、抵当権の抹消をするのにも2週間~は時間を要しますので、その面からも不要です。

    因みに私の会社の場合ですが、投資家さんには戸建の任意売却物件は基本的に紹介していません。

    一般のユーザーさんへの売買を基本的に斡旋しています。

    私のポリシーみたいなものですが、いくつかの理由があってそうしています。

    恐らく日本全国にはそういった考え方をする不動産業者も存在すると思います。

    長々と書きましたが、あなたがお宝物件を購入できるよう日々願っています。

    もしお悩みやご相談事があれば声をかけてみて下さい。私の知りうる範囲で相談させて頂きますので。

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