住宅ローンが残っている情況でその家を売却するにはどうすれば良いでしょうか？
どんな状況下でも基本的には方法が存在します。
その方法が成立させれる条件をクリアできるかどうかが問題なのですが、基本的な売り方と条件を解説します。
住宅ローンが残っている情況での売却方法は以下の2種類のいずれかになります。
2種類の売却方法
- 通常の売却・・・ １．アンダーローンの場合
- 任意売却・・・代位弁済後の売却
２．オーバーローンの場合
住宅ローンの残っている家の通常の売り方
住宅ローンの支払いに何の問題も無く、普通に家を売りたい場合に該当します。まず重要なのは、オーバーローンの状態かアンダーローンの状態であるかを判断する事です。
住宅ローンの残債（1,500万円） ＞ 現在の家の価値（2,000万円）・・・オーバーローン
住宅ローンの残債（2,000万円） ＜ 現在の家の価値（1,500万円）・・・アンダーローン
※数字は仮の数値です。
住宅ローンの残債（2,000万円） ＜ 現在の家の価値（1,500万円）・・・アンダーローン
※数字は仮の数値です。
住宅ローンと残債の関係はこのいずれかに該当します。
この2つのケースにおいて、アンダーローンの場合は何ら問題なく売却できます。
つまりアンダーローンの場合は、通常の売却が可能なのです。
住宅ローンの残っている家には、金融機関の抵当権が設定されています。
この抵当権が抹消できなければ、基本的には売買は成立しません。
※例外はありますが、一般的な売買ではありませんので、ここでは抵当権が抹消されなければ売買が出来ないという前提で話します。
抵当権を抹消する為には、通常売買の場合は「全額返済」が必要になります。
住宅ローンの残債が2,000万円であれば、2,000万円を金融機関（抵当権者）に返済する必要があるのです。
アンダーローンの場合は、売値＞住宅ローンの残債の形ですので、売却したお金を返済に充てれば抵当権は抹消できます。
では、オーバーローンの場合はどうすれば良いのでしょうか？
オーバーローン状態の家の売却
オーバーローン状態での家の売却は、抵当権を抹消するために、追い金をする必要があります。
現金で用意出来れば問題ないですが、現金が用意できなければ借り入れをする必要があります。
オーバーローン状態の家の売却の場合、
- いくら不足するのか？
- お金を借りる為の収入や勤務情況
- フリーローンの返済は出来るのか？
- 住宅ローンの残債：2,000万円
- 家の売値：1,500万円
この500万円を作ってくる必要があるのです。
500万円を追い金する形になるのですが、現金があれば問題ないですが、現金が無い場合の方が現実的には多いです。
その場合、500万円について新たにローンを組むのが一般的です。
しかし、この500万円については、家を購入するためのローンではありませんので、「住宅ローン」という金利が低い借り入れ商品ではなくなります。
「借金返済の為のローン」になるので、多くの場合は無担保のフリーローンとなり、金利が高く、借入期間も5年～10年程度の短期のローンになってしまいます。
500万円の支払い
返済期間：35年、金利：1.2％・・・月々15,000円
返済期間：10年、金利：3％・・・月々49,000円
返済期間：35年、金利：1.2％・・・月々15,000円
返済期間：10年、金利：3％・・・月々49,000円
といった支払金額になってしまい、売却の理由によっては売らない方が良いケースもあり得るのです。
またこの500万円を借りる為の条件をクリアできるかどうかも、そもそもの問題として存在します。
この例の様に返済負担は増えるわけですから、年収や勤務状況などを踏まえて、借り入れできるかどうかが、家を売る為の最初の条件になるのです。
オーバーローン状態の家の売却をする場合には、いくら不足し、その不足分を用意できるかどうか？支払いができるかどうか？という事が重要なのです。
それが現実的に不可能であれば、売却は困難であると言わざるを得ません。
つまりオーバーローンの情況の家については、現状での本当の不動産価値と住宅ローンの残債との差額の大きさが重要なのです。
差額が1,000万円もあるようなら、住宅ローンを払い続けた方が金銭的負担は当面軽く済むはずですし、現実的には売却しない方がマシか、不可能なのです。
”家を売ろう”と思った理由を考慮して、現実の不動産価格を知りましょう。
悪い不動産業者の例
いい加減な不動産業者であれば
取り合えず売ってみましょう。
家を買いたいと探している人からすると、
メチャクチャ高い！
となって何年も売れない訳ですが、不動産業者からすると商品棚に並べるのと同じで、自社の他の商品を売る為の比較対象になるので、並べておく行為をするのです。（
売れようが売れなかろうが関係なし！）
売れるかも？・・・なんていう心理を利用したテクニックとも言えますが、今の時代にそんな非正直な行為をする不動産業者は逆に信用できないのではないでしょうか？
とにかく、住宅ローンの残債がある場合で、オーバーローンの状況の場合は的確なアドバイスが出来る不動産業者に相談しましょう。
的確かどうかなんて一般の人にはわからないかもしれませんが、一つの指標として
代位弁済後の家の売却
ここまでは住宅ローンの残っている家の通常の売却についてでしたが、ここからは代位弁済後の家の売却について説明します。いわゆる任意売却という売却になります。
先般某サイトにて「任意売却をしたり競売に掛かるとブラックリストに載る」という、とんでもない間違いを見かけました。
「任意売却をしたり競売に掛かるとブラックリストに載る」のではなくて、その段階では既にブラックリストに載っているのです。
返済が遅れれば延滞の記録（グレー）がされ、代位弁済がされれば事故の記録（ブラック）が残ります。
よく作りこんであるサイトでしたが、細かい部分で「ああ、素人さんが付け焼刃で・・・」という部分がかなりありました。
現場を知らなければ、任意売却については正しく説明できません。
「知ってるよ！」
とか
「任意売却はお任せ！」
なんて書いている不動産業者の中にも、本当の意味を理解しておらず、通常売買の延長でしか捉えていない業者も多くいます。
残念な話ですが、現実です。
そんな細かい部分で難しいのが、代位弁済後の家の売却＝任意売却なのです。
住宅ローンの支払いが3か月以上延滞されると、代位弁済予告が送付されて来て、その期日までに延滞分を支払わなければ代位弁済がなされます。
代位弁済ってなあに？
代位弁済が行われると、〇〇銀行から○○保証といった別会社に債権が移動します。
○○保証から○○銀行へ住宅ローンの残債と延滞金等の全額が支払われるのと同時に成立します。
要は債務者＝住宅ローンを払う人の代わりに○○保証が全額支払いをするのです。
借金の肩代わりですね。
そして代位弁済がされ債権が移ると、債権者＝○○保証には２つの請求権が発生します。
- 全額の一括弁済の請求
- 競売による換価
肩代わりした借金を全額返済してもらおか？
それが出来んのなら競売に掛けまっせぇ！？
それが出来んのなら競売に掛けまっせぇ！？
ミナミの帝王チックに言うとこんな感じです。
借金を肩代わりしているので、発生した全うな権利なのです。
任意売却とは本来どちらかが実行される所を、
自宅を自分でなるべく高く売って来るんで、競売だけは堪えてください・・・。お願いします・・・。
これは債権者が同意しなければ成立しません。
が、基本的には債権者も少しでも多く返済してもらいたいので、協力的である限り成立しやすいかと思います。
そしてこの任意売却の売却価格については、競売までの期間の6か月程度が最大の目安なので、その期間に売却が成立し、且つ債務者と債権者が納得する金額（全額を返済する必要はない）でなければいけません。
通常の不動産屋の査定とは趣旨が異なります。
これを理解せずに、相場よりも高い価格を査定価格として出すアホが存在するのも事実です。
全く債務者＝お客さんの事を考えていないとしか言いようがありません。
この任意売却の場合は、
”後に残る借金を少しでも早く減らしてあげる事”
”その後の生活の道筋をつけてあげる事”
が重要で、経験のない甘ちゃんには甘ちゃんの対応しかできません。
本当の本物のプロはわずかしかいませんが、そういったプロを探しましょう。
間違ってもアホな業者のいい加減適当な言葉にはのらないように・・・
住宅ローンと家の売却まとめ
住宅ローンの支払いの状況によって、通常の売却なのか任意売却なのかの違いがある事はわかって頂けたと思います。代位弁済されるまでは通常の売却、代位弁済後は任意売却です。
そして通常の売却は全額返済、任意売却は債権者・債務者の同意で抵当権の抹消＝売却が出来ます。
どちらの状況であるかによって相談先が変わるのです。
通常売却の場合はこちらを参考にしてください。
任意売却の場合はワンランク上の本物のプロが必要です。
任意売却のプロが相談に無料で乗ってくれます。
金融機関は、債務者が支払い出来なかった場合は、抵当権を実行する・・・競売に掛ける事で換価するのです。