「田んぼを売る方法」は2種類あります。
- 田んぼを農地として売る
- 田んぼを農地以外の利用目的に応じて転用申請を行い許可後売る
簡単にいうとこの2種類です。
どちらに該当するかで、売却の成約率が全く変わってきます。
当然前者は需要が少ない為売却が難しく、後者が需要に応じて売却できるので売却しやすいのです。
田んぼの売却は、まずはどちらの方法を取らなければいけない農地なのかを判断する事から始まります。
区域別に田んぼの種類と農地転用の方法について理解して頂いて、どちらかを判断してみましょう。
Contents
農地転用の基本
農地を売買したり、転用行為＝農地以外の土地にする場合は、必ず農地法上の届出もしくは許可申請が必要です。
目的と立地条件＝農地の種類によって申請が異なりますので、まずは農地転用の形式を確認します。
目的に応じての農地転用
- 農地を農地として売買する場合は農地法第3条の許可申請
- 農地を自己利用目的で転用する場合は農地法第4条の届出or許可申請
- 農地を第3者が利用する目的での売買であれば農地法第5条の届出or許可申請
農地を売買する場合は、第3条の許可申請か第5条の届出・許可申請のいずれかを必ず必要とします。
場合によっては第4条の届出・許可申請後、宅地化した後に売買するパターンもあります。
いずれも農地の種類と区域区分で可能か不可能かが判断できます。
田んぼの種類
農地の種類によって農地転用が出来る場合と出来ない物があります。
田んぼを売りたい場合は、立地条件＝農地の種類を確認し、売却方法を選択します。
第3種農地以外の農地は農地を農地として売買するしかありませんので、農地法第3条許可での売買となります。
第3種農地は転用行為が届出or許可申請にて可能になりますので、4条での転用後もしくは5条の届出or許可申請にての売買を考える事になります。
もちろん農地として買い手がいれば農地法第3条許可での売買でも構いません。ニーズの問題ですね。
第3種農地である事が農地転用して売却可能か可能かどうかの判断基準だという事です。
次に農地の立地している区域区分によって売却方法が変わってきます。
以下の表の様な流れになりますので、区域区分ごとに適した売却方法を説明していきます。
※clickで拡大します。
ここまでは何となく理解して頂けたでしょうか？
農地の種類と区域区分によって売却方法が異なってくるという事をわかって頂き、あなたが所有している農地がどこに当てはまるかがわかれば十分です。
市街化区域の田んぼの売買
市街化区域農地は農地であるが、実務上は宅地とほぼ変わりません。市街化区域農地は届出制である為に、売り出すより事前に4条申請（自己利用）にて宅地にする事も可能ですし、買主が見つかってから5条申請（第3者利用）で売買しても大丈夫です。
農地法よりも建築基準法や都市計画法などのその他の法律をクリアする事を考えておくと良いくらいです。
なので、売却方法についてはあなたが置かれている状況によって判断し、事前に4条申請で宅地化するなり5条申請で顧客を探すなり選択してください。
もちろん、農地を農地として売る・・・農地法第3条許可申請（営農目的）での売買も可能ですが、確率はかなり低いので現実には届出での売買となると思います。
市街化区域の農地は、農地法以外の制限の調査が重要ですので、プロの不動産業者に
査定依頼⇒売却依頼
するのが選択肢としては正しく、一番一般的な方法です。
市街化区域の田んぼを農地法第4条の届出からの売買
先に所有者自らが宅地等、農地以外の土地へ転用行為を行ったうえで売却する方法です。建築基準法や都市計画法等をクリアしておけば、宅地化する事に問題は発生する事はありませんので、商品をきれいに見せる為、ドレスアップする事になる行為ですので、売りやすくなります。
リスクとしては売れないリスクが考えられますが、市街化区域の場合は恐らくそれなりにニーズがあると思われるので、金額を間違えなければ大丈夫でしょう。
地元の不動産業者等に査定をしてもらい、適正価格を判断すると良いと思います。
後からやって来るリスク
もう一つリスクとして考えられるのが、工事に対するメンテナンスです。
手抜き工事だったり、時間の経過とともに擁壁が傾いたりする素晴らしい工事をする工事屋さんも存在しますので、責任を取れる、信頼できる工事を行えるという確信がある場合にのみ、この事前に宅地化する方法を選択すると良いでしょう。
もう一つリスクとして考えられるのが、工事に対するメンテナンスです。
手抜き工事だったり、時間の経過とともに擁壁が傾いたりする素晴らしい工事をする工事屋さんも存在しますので、責任を取れる、信頼できる工事を行えるという確信がある場合にのみ、この事前に宅地化する方法を選択すると良いでしょう。
市街化区域の田んぼを農地法第5条の届出での売買
農地のままの状態で買主を探す形になります。造成工事などは売主・買主どちらで行っても構いませんが、後々のメンテナンスを考慮すると、買主に工事をしてもらうのが良いと思います。
この場合は売主にリスクは無く、普段私がお勧めしている方法です。
そもそも市街化区域に残されている農地なので、ニーズはある確率が高いので、わざわざリスクを背負う必要はないと考えるからです。
市街化調整区域の第3種農地の売買
調整区域の第3種農地については、建築を伴わない転用行為は許可を受ける事が可能です。資材置き場や露店駐車場などが該当します。
仮に事前に農地法第4条許可申請（自己利用）で農地以外の地目に変更したとしても、第3者が建物を建築する事はできません。
農家住宅や分家住宅、既存集落といった特殊なケースで建築が可能なケースもありますが、基本的には第3者が建物を建築する事はできないのです。
それが理由で売却する際には、相場の半値以下・・・ほぼ価値はないという判断がなされ、金額的には悲しい結果でしか売却できません。
調整区域の第3種農地の売却方法
農地を農地として売る・・・農地法第3条許可申請（営農目的）での売買
農地を雑種地化し売る・・・農地法第4条許可申請（自己利用）
農地法第5条許可申請（第3者利用）での売買
この3種類の方法となります。
市街化調整区域の第3種農地の売買は、事業者を探すもしくは農業を営む人を探す必要がありますので、
- プロの不動産業者に
査定依頼⇒売却依頼 - 農協関係者などに声をかけ、農家や農業生産法人を紹介してもらう
この２つが現実的な売却手法です。
市街化調整区域の第3種農地を農地法第4条の許可からの売買
事前に所有者にて雑種地化してからの売却となります。農地として売るよりはニーズが広がりますが、工事にかかるコストや期間はリスクと捉えることができます。
また、実際に4条申請での申請目的を達成しなければいけませんので、現実に資材を置いたり、駐車場経営したりする必要があります。
自身のニーズでその様な行為をする事がプラスになるのであれば、この方法を選択しても良いと思いますが、売れる見込みもないまま行う事はあまりお勧めしません。
そもそものニーズが相当少ないと考えれますので、この場合も事前に不動産業者に査定依頼して、ニーズを把握しておく事をお勧めします。
市街化調整区域の第3種農地を農地法第5条の許可での売買
買主側が事業を行う為に農地を購入する・・・事業目的の買主のみを探す。この場合は、買主のニーズでの売買になりますので、売主はリスクがないと思います。
資材置き場等を探している人のみを募集する形になりますので、時間が掛かるかもしれませんが、リスクが無い分事前に雑種地化するよりは良いと思います。
非線引き区域の第3種農地売買
非線引き区域の第3種農地については許可制である為、- 農地法第5条許可申請（第3者利用）での売却をする形
- 農地を農地として売る・・・農地法第3条許可申請（営農目的）での売買
- 自身で宅地化した後売買・・・農地法第4条許可申請 ・・・現実的ではない
のいずれかになります。
売却しやすいのは当然前者ですので、農地法第5条許可申請（第3者利用）での売却をする形が妥当です。
非線引き区域の第3種農地売買については
非線引き区域の第3種農地売買については
この２つが現実的な売却手法です。
間違っても先に自身で宅地化して売却するという様な間違いは、特殊な例を除いて、犯さないようにしましょう。
- プロの不動産業者に
査定依頼⇒売却依頼 - 農協関係者などに声をかけ、農家や農業生産法人を紹介してもらう
この２つが現実的な売却手法です。
間違っても先に自身で宅地化して売却するという様な間違いは、特殊な例を除いて、犯さないようにしましょう。
非線引き区域の第3種農地を農地法第4条の許可からの売買
時間が何年もかかっても良いのであれば、農地法第4条許可申請（自己利用）で宅地化してから売却しても可能なケースもありますが、恐らくほとんどのケースで損をする事になると思います。もし不動産業者でそれを進めるのであれば、余程の抜け道があるのか、ド素人かのいずれかです。
が存在し、農地法の縛りから外れるまでにかなりの期間を要します。
地価が上昇していればイイですが、非線引き区域の農地で地価が上がっているとは考えにくいですね。
1年もすれば相場は下落している場合がほとんどなので、悲惨な事態に陥る可能性があります。
こちらの記事を参考にして下さい。
非線引き区域の第3種農地を農地法第5条の許可での売買
この方法は現在私というか、私の住んでいる所では当たり前に行われている方法です。特殊なケースを除いて、農地は大きい面積である為、区画・分割して売却する事を考えます。
一括で売却する場合は事業性になる為、ニーズも減りますし、時間が掛かる可能性が高いので、一番売りやすい形を考えていくやり方を取ります。
こちらを参考にして下さい。
第3種農地以外の田んぼの売買
第3種農地以外の農地は農地を農地として売る・・・農地法第3条許可申請（営農目的）での売買
特殊事例を除いて、この方法しかありませんので、ラッキーパンチが当たる事を祈るしかないでしょう。
もちろん農業の盛んな地域や、農家が多い地域であれば売買の可能性もあります。
しかし日本全国の大部分において、農地は耕作放棄され、不要な物となっている現実を考えると、売却はかなり厳しいものであると認識しておきましょう。
タダであげる、貰ってもらわなければいけない様な農地がどんどん増えていますので、そのうちお金をあげて引き取ってもらう様になるのではないかと考える今日この頃です。
とにもかくにも、少しでも早く不要な農地の処分については考えておかなければいけませんね。
第3種農地以外の農地の売買は非常に難しいです。
ほぼ可能性が無いと考えてください。
おそらく不動産業者もまともには相手にしてくれないでしょう。
この２つが現実的な売却手法です。
ほぼ可能性が無いと考えてください。
おそらく不動産業者もまともには相手にしてくれないでしょう。
- 農協関係者などに声をかけ、農家や農業生産法人を紹介してもらう
- 農業委員会を介して農地中間整備機構による農地売買の斡旋を受ける ・・・公的機関が農業促進を図る為に斡旋をしてくれますが、農業振興地域内の農用地区域内の農地に限定されます。
こちらを参考にして下さい。岡山県の中間整備機構
この２つが現実的な売却手法です。
田んぼを処分する流れ
田んぼの売却の流れ
- まずは査定依頼 プロに調査してもらい、農地法を始め、その他の法律をクリアできるか調査して査定してもらう。
- 査定額の比較・検討 複数社に査定依頼した場合は、金額や方法についての比較・検討をします。
- 売却業者の選定 誠意と熱意のある不動産業者を選択し、売却を依頼します。
- 売却活動開始 あとは買主が見つかるのを待つだけです。
- 売買契約
- 農地転用
- 許可後に残金決済と所有権移転
おおまかにこの様な流れになります。
知り合いの信用置ける不動産業者に依頼するのもいいですし、何社かに査定依頼してみて比較してみるのも良いでしょう。
農地の売買の注意点、まとめ
農地の売買の注意点
- 先に宅地化して売買できるケースは市街化区域の農地のみと考えてよいので、間違っても先に宅地化しないようにする。
- 非線引き区域の第3種農地は転用確認が取れるタイミングが地域の運用によって違うので、それぞれの地域の農業委員会で確認すべし。 ・・・農地法の縛りが無くなるタイミングが異なる為、先に宅地化（転用）して売る場合はかかる期間を確認すべし。
- 第3種農地以外はほぼ売却が不可能だと思っておきましょう。
- 市街化区域の農地は宅地と同じ扱いでほぼ問題なし
- 農地の売買に長けている不動産業者へ売却依頼するのが近道
- 相談だけならば農地転用の実務に長けた行政書士に相談する事。
リスクを背負う覚悟があれば構いませんが・・・。
農地としての売買は、買主が営農者に限定されるため、相当困難であると認識すること。
不動産業者は販売のプロです。
地域のニーズも把握しています。
が、農地の売買をしたことが無いような不動産業者へ依頼すると、作業のどこかでちぐはぐになる事は確定していると言って過言ではありません。
誰でも知っている超大手不動産業者はあまり農地の売買には向いていないので、というかほぼやった事が無いので、出来れば地元の、農地法の運用に長けている不動産業者へ売却依頼する事が正しいです。
農地法の運用は地域によって微妙に違います。
担当者が代わっても変わる事があります。
都市計画の変更等でも変わってきます。
また、行政書士は申請のプロといってもいいのですが、行政書士の職域は広範囲で、車の登録や車庫証明の申請、工事の施工承認、建設業などの免許の申請、遺言、遺産分割協議、内容証明、など多岐にわたっています。
得意・不得意があるはずなのです。
なので、これも地域の農地転用に長けている行政書士に相談するのが正しいです。
農地の売買の成否は第3種農地かどうか？（調整区域を除く）に集約されています。
あなたの所有する農地が第3種農地であれば、売却できる可能性がニーズによってありますので、まずはプロの不動産業者へ査定依頼する事から始めましょう。
一番売りやすい方法、ニーズに合った売却方法を提案してくれるはずです。
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