農地価格の調べ方といったワードで検索をすると、トップページの8割は意味が全くない物が結果として表示されます。
これってもう何年もこの状況で、実務上で残念な勘違いをする人達を増やしてしまう、ズレた答えなのです。
要は、検索したけど、正しい答えが出てこない状況であり、それを信じてしまう事で売却が困難になったりするわけなのです。
と言う事で、プロの不動案業者であり、農地転用の実務者である私が、農地価格の調べ方について、本当の所を簡単に皆様に伝授しましょう。
目次
農地価格の正しい調べ方
- 農地価格の構成要素
- 農地価格の決め方
農地価格の構成要素
農地の価格は宅地の価格から逆算して算出されます。
なので、宅地にする為にはどれだけの費用が掛かり、負担が発生するかを調査しなければいけません。
隣接する農地でも価格が違うのはそのためです。
農地価格の決め方
農地価格の決めていくうえで、調査をしなければ行けない項目が沢山あります。例えば、高低差や架橋の有無、道路負担、造成工事の方法など、プロが見なければわからない事がほとんどです。
もっとたくさんの項目を調査し、積算しなければいけませんので、一般の方には正確な数字を導き出すのは相当困難なのです。
農地価格の公式
農地価格 ＝ 宅地価格 ー 経費（場所や地形によって変わる）という公式が基本なのですが、通常この経費の価格が一般の方には算出できません。
なので、プロの不動産業者が存在するのです。
ここで何かしらの見落としをすると、大きな損失を産むケースも存在しますので、この調査の精度がその不動産業者の能力と言っても過言ではありません。
売主・買主双方とも、後から費用負担が増えるとなるとトラブルのもとにしかなりませんから。
この公式を理解していれば、不動産業者の本当の考えが見えてきたりもしますし、宅地価格の設定で、良心的であるとか、真剣に売却しようとしてくれるだろうとか、いろいろと判断できたりします。
と言う事で、農地の価格を知りたい場合は、必ずプロへ依頼するべきなのです。
農地価格に対する意味のない検索
- 農地売買価格 農業委員会
- 農地価格 推移
- 田んぼ 一反 値段
- 田んぼ 値段 相場
- 農地価格 平均
参考記事
農地売買価格 農業委員会
農業委員会は農地の価格を管理、把握する所ではありません。そもそも価格についてDATAを集める立場でもありません。
農地価格 推移
地域の平均数値の推移が表示されるので、あなたの農地の価格を調べるには全く意味を成しません。本来は平均値よりはるかに低い価格であるにもかかわらず、平均値が表示されると、人間はそれ以上の価値があると思い込みがちです。
果てしなく勘違いしてしまうので、農地を売ろうとする考えのもとで、これらの数字はなるべく無視しなければいけません。
田んぼ 一反 値段
同じ面積で、隣接していたとしても価格は大きく異なる可能性が高いのが農地です。なので、このキーワードで検索して出てくるものは、あなたの農地の価格には近づきません。
田んぼ 値段 相場
農地に相場はありません。あるのは個別の農地の価格だけです。
農地価格 平均
農地価格の平均値って全く意味がない代物です。隣接する農地の価格が大きく違うのが農地の価格ですから、その平均値なんてまったく意味を成しません。
chatGPTに聞いてみたら、間違いだらけの回答でした。
chatGPTに農地価格を調べる方法について聞いてみました。
検索順位で上位に来るサイトの文章が参考になっているんで、当然と言えば当然ですが、間違いばかりでした。
参考までに。
農地価格の調べ方を教えてください
質問：農地価格を調べる方法はいくつかありますが、以下の手順に従うと効果的です。
1. 農地価格を調べるための基準価格
地価公示（ちかこうじ）
国土交通省が公表する地価公示は、標準地の価格を調査し公表するものです。農地の場合も参考になりますが、基本的には市街地の地価を対象としているため、農地には直接の適用が難しい場合があります。
2. 土地総合情報システムの利用
土地総合情報システム
国土交通省が運営するウェブサイトで、土地の取引価格や賃貸取引に関する情報が提供されています。ここで地域ごとの過去の農地取引価格を調べることができます。
サイト: 土地総合情報システム
3. 農地バンク
農地バンク（農地中間管理機構）
各都道府県の農地中間管理機構が運営している農地バンクでは、農地の貸借・売買に関する情報を提供しています。価格も参考にできることがあります。
4. 不動産業者や農業委員会への相談
地域の不動産業者や農業委員会に相談すると、現在の農地価格の相場や過去の取引実績を基にした価格帯の情報を得ることができます。
農地の売買は通常、農業委員会の許可が必要ですので、価格についても事前に確認することが望ましいです。
5. 近隣の取引事例を確認
近隣で実際に行われた農地の売買価格を調べることで、おおよその相場感を掴むことができます。先述の「土地総合情報システム」や、不動産業者のウェブサイトを通じて取引事例を確認すると良いでしょう。
6. インターネットで調査
不動産取引サイト（例: SUUMOやアットホームなど）で、農地の価格や条件を調べることができます。
以上の方法を使って、地域や農地の特性に応じた価格を調べてみてください。
是正質問２
質問：確実に農地の価格を調べるためには、以下のプロセスが最も正確で信頼性のある方法です。農地の価格は他の不動産とは異なり、個別の特性や法的な規制が強く影響するため、以下の手順をおすすめします。
1. 公的な評価額を確認する
固定資産税評価額
市区町村が毎年行う「固定資産税評価額」は、農地の基礎的な価格を知るために参考になります。この価格は、市役所や町村役場の資産税課で確認できます。
また、「課税台帳」や「固定資産税通知書」には、その土地の評価額が記載されています。
相続税評価額（路線価）
相続や贈与の場合、税務署が公表する「路線価」や「評価倍率表」を使って、農地の相続税評価額を調べることができます。これも、土地の参考価格として利用できます。
2. 実際の取引事例を基にした相場を確認
農業委員会に相談する
地域の農業委員会に直接相談するのが最も確実な方法です。農業委員会は農地売買に関する取引の承認や許可を行うため、過去の取引事例を知っており、地域の相場を把握しています。
また、農業委員会では農地を売買する際に必要な手続きや制約も説明してくれるため、価格面だけでなく、取引全体の流れも把握できます。
農地の固定資産税を基にした計算
農地の価格は、固定資産税評価額の数倍程度（場合によっては2〜3倍）で売買されることが多いです。地域によって差がありますが、実際の取引価格の参考になることがあります。
3. 専門の不動産鑑定士に依頼
農地に特化した不動産鑑定士に査定を依頼する
不動産鑑定士は、土地の位置、地目、利用状況などを詳細に調査し、正確な評価を提供します。特に農地の場合は、面積や農作物の生産性、土地の状態なども価格に大きく影響するため、鑑定士の評価が信頼性のある価格判断につながります。
4. 近隣の農地売買の取引事例を調べる
インターネットの農地売買サイトを活用
農地の売買に特化したインターネットサイト（例: 「のうかん」、「アグリライフ」など）を利用することで、実際に売りに出ている農地や、過去の取引事例を確認できます。
5. 地元の農地取引業者や農業法人に相談
地域で実績のある農業関連の取引業者や農業法人も、農地価格に関する情報を多く持っています。特にその地域の市場動向や、将来的な農地利用の可能性などを考慮した価格の提示が期待できます。
上記のように、農地の価格は公的なデータと現実の取引情報を組み合わせて確認するのが最も確実な方法です。
是正質問３
質問：ご指摘ありがとうございます。農地の価格は特殊で、確かに正確に調べるためには、一般的な不動産とは異なる要素が重要です。お伝えした方法のうち、確かに3と5が最も正確な方法と言えますが、それ以外の方法についても誤解が生じないように、以下のように補足・修正します。
1. 固定資産税評価額
固定資産税評価額は、土地に課される税金の基準になるものですが、売買価格とは直接的には結びつかないことが多いです。実際の取引価格はこの評価額の数倍になることがあり、これを基に正確な価格を把握することは難しいです。固定資産税評価額はあくまで一つの指標であり、参考程度にとどめるのが良いでしょう。
2. 相続税評価額（路線価）
路線価は市街地に多く適用され、農地には必ずしも適用されない場合があります。特に農地は市街地の地価と異なり、農業利用や法的な制約が多いため、相続税評価額で正確な売買価格を求めるのは難しいことが多いです。農地の場合、路線価を使った評価は限られた場合にのみ有効です。
3. 不動産鑑定士に依頼する
これは非常に正確な価格を得る方法です。不動産鑑定士は、土地の利用価値や市場動向、土地の特性などを詳細に評価し、正確な農地の価格を算出します。農地取引に関しては、鑑定士の評価が最も信頼性が高いです。
4. 農業委員会に相談する
農業委員会は地域の農地取引に精通しており、実際の取引事例や許認可に関する情報を持っています。農地の売買には農業委員会の許可が必須であるため、ここで価格や取引事例を確認するのは非常に有効です。農業委員会は価格情報を持っていることが多く、正確な情報を得られる可能性が高いです。
5. 近隣の取引事例の確認
地域の農業関連サイトや取引事例を調べるのも有効ですが、取引事例が限られている場合もあるため、必ずしも全ての地域で正確な価格情報が得られるとは限りません。地域の特性により、公開されている取引情報の充実度が異なるため、信頼性の高い取引事例の収集が必要です。
5. 農地取引業者や農業法人に相談する
専門的な農地取引を行う業者や農業法人は、その地域の市場や需要に詳しいため、具体的な価格を提示できる可能性が高いです。また、農業法人は自ら農地を取得し運用することが多いため、現場に即した価格情報を持っていることが多いです。
正確な価格を知るためには
現実的には、不動産鑑定士や農業委員会の情報が最も信頼性が高く、3と5が主要な方法となります。他の方法も参考にできますが、農地に特有の要素を考慮すると、最終的には専門家の意見に頼るのが賢明です。
是正質問4
質問：4については公務員ですので、個別の数字を他人に漏らすようなことはあってはいけません。
つまり、ありえない答えです。
ご指摘ありがとうございます。農地の価格に関する正確な情報を求める際には、特に注意が必要です。以下の内容を改めて整理いたします。
農地価格を正確に調べるための方法
専門の不動産鑑定士に依頼
農地の価格を正確に把握するためには、農地に特化した不動産鑑定士に査定を依頼するのが最も信頼性が高い方法です。鑑定士は、土地の特性や地域の市場動向を基に、適正な価格を提示してくれます。
農業委員会や農業関連団体との連携
農業委員会は農地に関する規制や管理を行っていますが、確かに個別の価格を提供することは難しい場合が多いです。しかし、農業関連団体や地元の農業法人と連携することで、地域の市場動向や実績を把握する手助けになるかもしれません。
地域の農地売買の取引事例を調査
地域の農地売買に特化したウェブサイトや不動産ポータルを活用し、実際の取引事例を確認することで、農地の価格感を把握することが可能です。ただし、公開されている情報が限られている場合があるため、信頼性を考慮する必要があります。
不動産業者への相談
地域に精通した不動産業者に相談することで、過去の取引実績や現在の市場動向に基づいたアドバイスを受けることができます。特に農地を扱っている業者を選ぶと、より正確な情報を得られるでしょう。
これらの方法を通じて、農地の価格に関するより正確で信頼性のある情報を得ることができると思います。再度のご指摘に感謝いたします。
是正質問5
質問：隣り合った農地でも、価格や単価は大幅に違う事が多くあります。
農地価格を調べる方法として適切ですか？
農地価格を調べる方法として、取引事例が参考にならないことが多いという点について理解しました。農地の価格はさまざまな要因によって影響を受けるため、隣接する農地であっても価格が異なることが一般的です。
農地価格を調べる方法としての適切性
取引事例の利用の限界
農地の価格は、その地理的条件、土壌の質、周辺のインフラや需要、利用目的（農業の種類など）によって大きく変動します。そのため、隣接する農地でも価格が大きく異なることがあります。この点から、取引事例が参考にならない場合が多いことは正当な見解です。
地域特有の市場動向の影響
農地価格は、地域の市場の需要と供給、農業政策、自然条件などによって変動するため、単純な比較が難しいです。このため、取引事例の情報が必ずしも正確な指標になるとは限りません。
適切な調査方法
不動産鑑定士の評価や専門業者への相談が最も信頼性が高く、具体的な価格を知るためにはこれらの方法が効果的です。
公的な評価額の確認も一つの手段ですが、農地に特有の条件が影響するため、補助的な情報として考えるべきです。
農地の価格調査には慎重さが求められるため、取引事例だけに依存せず、より多様な情報源からのデータを集めることが重要です。このような見解を持たれるのは理解できますし、農地価格調査における注意点として有意義です。
ここまで来て、取引事例等が農地の価格を調べるにあたって、適切ではない事を理解してくれたようです。
要は、農地に関しての相場というのは存在せず、相場という概念で出されてくるDATAは、あなたが欲している正しい農地の価格には似ても似つかない可能性が高いのです。
AIだけではなく、それを垂れ流している専門家なるサイトも、その功罪について十分理解したうえで、世間に対して責任ある記載をしてほしい物です。
農地価格の正しい調べ方まとめ
「農地価格の調べ方」に関する検索結果の問題点を指摘しました。多くの検索結果は実際に農地を売却したい人にとって意味がなく、混乱を招く情報が表示されると。
具体的には、「農地価格ドットコム」や「地価公示」といったサイトがトップに表示されるものの、これらの情報は農地の実際の価格を知りたい人にとって合致しない（役立たない）ケースが多いのです。
また、農地価格は宅地の価格を基に計算されるため、正確な費用を算出するには専門知識が必要で、プロの不動産業者のサポートが欠かせません。
特に、土地の地形やインフラ整備の費用など、一般の人には分かりにくい要素が価格に大きく影響するため、個人で正確な価格を調べるのは難しいのです。
