農地に相場なんて無いですよ!正しい農地価格を知る為には?

農地を売る時の価格の相場を知りたい

という質問をされる事がよくあります。

この質問に対して、WEB上で見かける答えとして、

農地の価格相場 ㎡=〇〇万円

なんていうのをみかけますが、間違いです。

あるのは誰かが㎡=〇〇万円で売却をした、過去のDATAの平均値というだけで、参考値の参考といった程度なのです。

決してあなたの農地に該当する訳ではありません。

正しい答えは、

農地には相場なんて物はありません!


あるのは個別の価格だけです!


皆さんは平均値を求めているのでしょうか?

違いますよね?

個別で自分の所有する農地の価格を知りたいはずです。

もし平均値のDATAが、㎡=〇〇万円というDATAを知りたい場合でも、この記事を読んでください。

自分の所有する農地に当てはまらない理由がわかります。

同じ地域でも価格差がある実例

※クリックで拡大します。
国土交通省土地総合情報システムより

画像の様に近隣でも価格は違います。


私は実務上、この㎡=〇〇万円という数字が、何も知らないユーザーに間違った数字を刷り込んでしまい、将来にわたって悪影響を与えてしまう事例を多々見てきています。

全てがそうではないですがかなりの確率で、幸せな結果をもたらしません。

㎡=〇〇万円という数字が、人間の欲望に働きかける数字(金額)だからなのです。


もう一度言います。

農地には相場なんて物は無い。あるのは個別の価格だけ。

なぜか?

それは隣同士の農地だとしても、出てくる査定価格は全く違うからです。

農地を売却するための価格を決める要素があって、その要素が1つ1つ異なっているから、査定価格・売買価格は異なるのです。



隣同士の農地でも価格は異なる訳ですから、農地には個別の価格があるだけで、相場は無いということなのです。

この事を説明せずに、「農地の相場は・・・」なんていうのは無責任極まりないのです。

残念ながら、その本質を説明しているサイトも見かけません。

なので、以下の心得を念頭に入れ、ここで説明してみようと思います。

農地価格についての心得
  • 平均数値は意味がなく悪影響の可能性あり

  • 取引事例は確認できるがあくまで参考値

  • 農地の価格は個別に算出されるべきもの



では、農地の価格を決めていく要素とは何なのでしょうか?

具体例を元に、農地の価格を査定するための基本について、現場の現実をお伝えします。

※建築可能な第3種農地を対象としています。
それ以外の農地は、第3条で農地としての売買しかできませんので対象外です。
この場合は当然、農地の値段はあって無いのと同じです。99%は売れないと思っていた方が良いでしょう。

農地を売る時の価格を査定する方法とは?

農地の現状のまま(田んぼや畑のまま)の価格を査定することを、「素地の価格を出す」と言います。

基本的にプロの不動産業者が農地の価格査定する=素地の価格を出すためには、その農地についての調査を行います。

そして、区画して宅地にした状態から逆算して、その農地を売る時の価格を導き出すのです。

  • 区画して宅地にするにはどうすれば良いか?

  • どれくらい費用が掛かるのか?


という事を基準に計算するのです。

農地を農地で売買する場合は、若干そぐわない場合もありますが、基本的に農地の査定=素地の価格を出す事は同じ理屈です。

という事で、農地の価格差宅地での価格差であり、宅地に仕上げるまでの費用の違いが価格差に反映されるのです。

具体的に見ていきましょう。

農地の価格が高くなる農地と安くなる農地


※クリックで拡大します。

この様な隣接する農地AとBがあったとしましょう。
立地条件は
  • A・B共に面積は1,000㎡
  • 道路との高低差はA・B共に1m
  • 宅地の相場が㎡=50,000円

で同じであったとします。

さて、どちらが高く売れるでしょう?

隣であるし、”条件も同じなんだから同じ金額に決まっている”・・・?

というのが普通の考え方かもしれませんね。

実際、”全く同じである”と答える方が65%位います。

残念ながらBの所有者には悲しいお知らせがあります。

農地Bは農地Aに比べて、恐らく70%位までの価格評価しかされません。


答えがAである事がすぐにわかる人は、不動産について多少なりとも知識を持っている方でしょう。

その決定的な理由は、農地Bの地形接道にあります。

その2つの要因の為に、農地Bは宅地に仕上げるまでに進入道路を確保する必要があります。

その負担が約20%位でしょうか。

そして、南北に長い為に造成工事の費用がAよりも割高になります。

これは排水経路を確保するために勾配を取る必要がある為で、その距離が長くなればなる程、高さが必要になります。

その負担が約10%位でしょうか。

併せて30%位の差が、AとBの間には存在するのです。

かなりザックリした表し方ですが、実際の現場ではそれ以上の開きがある事も当然あり得るのです。

地形接道という要素によって、似たような場所でも高く売れるケースと安くなってしまうケースが存在するのです。

宅地に区画してみると、こんな感じです。



進入道路幅によって区画は変わりますが、農地Bは宅地にたどり着くまでの進入路が必要です。

これは1戸につき2mの接道義務が建築基準法にある為で、車の出入りや面積の関係などから、隅切りや開発許可等が必要になったりします。

建築ができない土地は価値が無いと考える為、建築基準法に則って進入路を設けるのです。

もう一方の農地Aについては、区画しても全くロスはありません。

全ての区画が接道義務を果たしているからです。

区画のポイント
区画のポイントとして
  1. 1区画は500㎡まで
  2. 農地法の運用での面積制限があります。(※地域によって異なります)
  3. 出来る限り売れ筋の大きさ(標準地積)にする
  4. 大きすぎると単価を下げる必要が高くなります。
  5. 建物を建築しやすく区画する
  6. 一般的な間取りの建物が配置できない場合は売りにくいからです。

といった事を念頭に区画します。

高く売れる農地と安くなる農地が存在する理由が何となくでもわかって頂けたでしょうか?

農地売買の事例から価格を算出してみる

上記の農地AとBを元に、実際に価格を算出してみます。

※宅建業の分譲や開発行為等、調整区域云々の細かい設定は無視しています。

農地A入金の部
単価
面積(㎡)
金額
土地
50,000
200
10,000,000
土地
50,000
200
10,000,000
土地
50,000
200
10,000,000
土地
50,000
200
10,000,000
土地
50,000
200
10,000,000
道路
0
0
0
合計①
50,000,000
農地A出金の部
測量・分筆
※概算です
500,000
農地転用
※概算です
500,000
解体・造成
※概算です
7,500,000
合計②
※概算です
8,500,000

農地Aの価格①-②41,500,000・・・

農地B入金の部
単価
面積(㎡)
金額
土地
50,000
160
8,000,000
土地
50,000
160
8,000,000
土地
50,000
160
8,000,000
土地
50,000
232
11,600,000
道路
0
288
0
合計①
1,000
35,600,000
農地B出金の部
測量・分筆
※概算です
500,000
農地転用
※概算です
400,000
解体・造成
※概算です
8,250,000
合計②
※概算です
9,150,000

農地Bの価格①-②26,450,000・・・


農地Aと農地Bの価格差③-④15,050,000

地形と接道の違いだけでこの差が生まれるのです。

数字の前後や細かい設定の違いは当然ありますが、残念ながらこれが現場での農地の価格の算出方法なのです。

なので、農地の相場なんて物は当てにせず、プロに査定してもらうのが正しいのです。



農地の価格を調べるには?


農地、相場、価格、値段 なんてキーワードで検索して出てくる数字はほとんど意味がないことは何となくわかって頂けたでしょうか?


農地を売買する場合には、宅地を売却するよりも多くの確認事項があります。

当然ですよね。

建物を建てれる・・・建築が可能な事が前提で、農地=土地の価値が発生する訳ですから。

一般の方が知っておく必要はないかもしれませんが、地主さんは自身の土地の価値を推測するうえで、ある程度把握しておく事が望ましいでしょう。

では一体どんな項目を・・・?

せっかくなので、プロが現場で最低限確認する事を伝授しませう^^

農地の価格を調べるための算出法の基本を知って下さい。


まずは皆さんが知りたい、農地の価格の成り立ちを知りましょう。

宅地の価格 = 農地の価格 + 造成工事費用 + 諸費用(測量や登記、各種申請費用等)

この公式を覚えておきましょう。

逆に言うと、

農地の価格の公式
農地の価格 = 宅地の価格 - (造成工事費用 + 諸費用(測量や登記、各種申請費用等)

となります。



要は、農地を宅地にする為の費用を、宅地から差し引くと、農地の値段がわかるんですね。

そして、ただ単純に宅地にするだけではなく、農地法をはじめ、各種クリアすべき法律があり、その基準に合うように加工していく必要があります。

なので、現場のプロは当然それを考慮して、必要な調査を行うのです。

以下では、価格を形成する為の要素である、調査事項について見ていきます。

参考記事




農地の価格に影響する10の要素

農地の価格を算出するには、宅地に仕上げるまでのいくつかの要因が重要である事はわかったと思います。

となり同士の農地でも価格が違う理由の要因としてはその他に、以下の様な項目があります。

これらの項目が全て価格に影響します。

農地価格を構成する10の要素
  1. 接道状況
  2. 地形
  3. 高低差
  4. 水道
  5. 排水設備
  6. 面積
  7. 建築基準法
  8. 都市計画法
  9. 造成工事の施工の仕方
  10. 周辺地との境界
等が影響してきますので、何となく知識として持っておきましょう。

これらの項目について詳しく理解と調査ができるならば、プロの不動産業者になれるでしょう。

これだけの項目を調査して価格を算出しますので、「農地に相場なんてない」ということがわかって頂けたのではないでしょうか?

プロに調査を依頼するのが面倒が無くて、正解だと感じたと思います。

しかし農地の売買に精通している不動産業者でなければ、本当の部分は見えてきません。

賃貸専門の不動産業者へ価格査定を依頼しても、まともな答えは返ってきません。

価格査定を依頼する時は、農地の売買のプロへ依頼するようにしましょう。


農地を農地として売買する場合の考え方

冒頭にも書きましたが、ここでの内容は「建築可能な第3種農地」について書いています。

それ以外の農地は、第3条で農地としての売買となりますが、この場合99%売却は難しいと思ってください。

なぜかというと、購入できる対象者が農家、農業参入者に限られる為です。

近隣で農業をしている人が購入しない限り、ほぼ売買は成立しないでしょう。

これってピンポイントですよね?

日本に1億以上の人口がいるにも関わらず、購入可能な人は恐らく数人です。

その数人がダメとなれば可能性は限りなく0に近づきます。

はっきり言ってタダでも貰い手はいないでしょう。お金をあげてでも貰ってもらう必要があるかもしれません。

なので、値段を付ける事が不可能に近いのです。

無理に値段をつけるのであれば、買う側の言い値でしか成立しない代物です。

残り1%は、政治の力や市民の力が働く時です。

時間を掛けて除外申請をしたり、用途地域の変更がされたりして、ある地域全体が開発されていくケースですね。

商業施設が突然出来だしたりする場合は可能性がありますが・・・。

これも自治体の状況にもよります。

私の住んでいる地域では既に除外申請が全く不可能な状況です。

必要な絶対農地の面積が不足しているため、政治の力でも難しい状況です・・・法律が変わらなければ・・・。

隣の町では農振地の除外申請が可能な状況で、私の先輩が所有していたどうしようもなかった農振地の農地とその周辺が、ある日突然商業施設へと変貌しました。

まあ、宝くじに当たったみたいなものです。

また、皆さんにもよく知られているケースで言うと、加計学園の報道があったと思いますが、あそこの敷地はもともと調整区域であり、あの地域の農地は基本的に第3種農地以外の農地が大半でした。

国家戦略特区に指定された事で規制が解除され、今や、あの周辺はバブルになっていて、値段がつかなかった地域の農地や土地の価格が上昇しています。

しかし、そんな夢を見れる農地は更に限られてきますので、売れない可能性=値段が無い という考えを持っておく方が正しいでしょう。

もちろん地域性があって、どんどん農業が活性化しているとか、地域が開発されていくとかがあればその限りでは無いですが、特殊事情が無い限り、売れない可能性=値段が無いと考えてください。

そう、やはり相場なんてないのです。

農地を売買する為の調査

農地を売買する為には、宅地に仕上がった形を考えます。

なので、農地の売買価格、値段を算出するには、

宅地にするにはどうすれば良いのか?

という事をクリアしていく様になります。
基本的な確認事項
  1. 登記・権利関係の確認

  2. 農振地等の規制確認

  3. 間口・奥行の地形確認

  4. 排水経路の確認

  5. 高低差の確認

  6. 接道道路の確認

  7. 開発許可の要・不要

  8. 測量の未済

  9. 農地転用時の要件

  10. 架橋の要・不要

  11. 雨水放流の費用

  12. その他法規制

最低限、これだけの項目は確認しておく必要があります。

地域や立地条件によっては、もっと項目が増える可能性がありますので、基本的な事として認識してください。


登記・権利関係の確認

イロハのイになりますが・・・

農地の場合は相続がされていない場合も多く、小作権などの他人の権利が設定されている事も多々あります。

まずは所有関係をはっきりさせ、現況と公図等、登記に問題が無いかを調べます。

また、農地の登記で共有名義になっている場合がありますが、経験上、共有登記の農地はスムーズに売却できた試しがありません。

利害関係や長年の経緯から、相手方が同意してくれない場合が高確率でありますね。

これから登記をする場合には、農地の場合は共有登記は避けましょう。

農振地等の規制確認

これも基本的なことなのですが・・・

農業振興地域(青地と言われる)に指定されていたりすると、農地以外に転用しての売却は出来ません。

第1種農地も同じで、日本の自給率を確保する等の目的のために、やむを得ない場合を除いて、農地以外のものへの転用は認められていないのです。

農地の種類には甲種農地、乙種農地(第1種農地、第2種農地、第3種農地)と分類されており、甲種農地・第1種農地については転用は原則不許可とされている。

要は、転用できるかどうかが重要で、所有する農地がどの種類に該当するか?という確認が必要なのです。

間口・奥行の地形確認

個人住宅を目的とする転用の場合、概ね500㎡までという、一度に転用できる面積の制限があります。

田んぼなどの農地は基本的に1,000㎡(約1反)を基準にしてきた歴史があるので、500㎡で収まる事は少ないです。

という事は、分割して切り売りをしていく必要が発生するのですが、区画していくうえで間口と奥行きが重要になります。

地形によっては狭小地になったり、面積過大の土地にしか区画できない場合もありますので、土地の価格を算出するうえでの重要な要素になります。

排水経路の確認

  • 公共下水がある地域なのか?

  • 浄化槽が設置できる地域なのか?

  • 排水設備が無い立地なのか?

  • 雨水の排水先はあるか?


この確認は非常に重要です。

排水許可の申請先が下水と浄化槽では違う場合が多いでしょうし、公共下水と浄化槽では必要な勾配が(土地の地盤面の高さ)違います。

また排水設備が無ければ、確保する事を考えなければいけません。

それによって造成工事の費用が大きく変わってくるのです。

農地の価格宅地の価格宅地にする為の費用

なので、そもそもの価値が変わってくるのです。

高低差の確認

道路や水路との高低差の確認も重要です。

道路とほぼフラットな畑と、1mも落ち込んだ畑や田とでは造成工事の費用や内容が大きく違います。

また、前段の排水に必要な勾配を確保するためにも、道路や水路との高低差の確認は大切なのです。







こんな感じで必要な工事の内容が変わってきます。

高低差が少なければ、擁壁の工事も盛土の量も減るので、宅地に仕上げる為の費用が少なく済みます。

接道道路の確認

前面道路が4m未満であれば、建築後退が発生します。

また、幹線道路まで4mもしくは6mなければ、開発許可を取得できません。

そもそも建築基準法上の道路に該当するかどうか?という事に始まり、接道道路の幅員は重要です。

その後に出来る事が限定されてくるので、接道の種類と幅員は必ず確認します。

中には〇〇市道に認定されているにも関わらず、個人の名義で登記がされていたりする場合などもあるので、要チェックです。

開発許可の要・不要

私の住んでいる地域では1,000㎡が基準面積です。

2,000㎡にして欲しい!

この面積は地域によって自治体がそれぞれ定めていますので、確認しましょう。

開発許可が必要な場合は、協議しなければいけない事項が大幅に増えます。

自治体が定めた内容に沿った区画や工事を行わなければいけませんし、工事後も完了検査が行われ、クリアしなければ建築が出来ません。

複雑になる分、工事の費用や申請の費用が必要となるので、手取り価格に影響します。

開発許可が必要だが、許可の要件を満たさない土地も沢山あります。

その場合はかなりの知恵が必要になってきますので、開発許可の要・不要は重要なのです。

不要である場合は、農地法と該当法令をクリアすれば良いので、必要な場合に比べて格段に楽になります。

なので私の地域も2,000㎡に基準をして欲しいのです・・・

測量の未済

農地の場合、測量が行われている事はほとんどありません。

国土調査が行われていて境界がはっきりしている場合でも、分筆や合筆といった行為を行う為に、測量が必要になる場合がほとんどです。

全国的にどうなのかはわかりませんが、農地転用に関する意見書をもらう際に、境界査定を絶対とする土地改良区が多いようです。

自身で近年に測量を行った記憶が無い場合は、必要な作業になると認識しておきましょう。

中には隣接者が協会の確定に同意してくれないというような、悲しい出来事が起こる場合もあります。

隣接者
あいつが幸せになる事には一切協力しない!帰れ!

と言われ、収拾がつくまでに3年以上かかったケースもあります。

測量行為は境界を定める行為なのですが、隣人との歴史や関係によって、どんなに正しくても事が進まなくなるケースもあるので、隣人関係はなるべく円満にしておきましょう^^

農地転用時の要件

農地転用を申請する際に、工事の内容に条件が付される場合があります。

近隣に(排水などで)影響を及ぼす場合であったり、安全上問題がある場合であったり、現状を回復する必要がある場合等があり、思いもよらない出費が掛かったりするので、事前に確認しておくと良いでしょう。

道路の幅や立地状況によっては、水道管の通し方や排水管の工事の仕方まで、細かく指定されたりします。

架橋の要・不要

敷地内に入る為には、水路上に橋を造らなければいけない場合があります。

この場合、水路の管理者に許可をもらう必要があり、当然費用が発生したりします。

数十万円から数百万円かかる場合もあり、それとは別に工事費用も掛かります。

水路の幅や指定される工事内容によってその費用は前後してきますし、橋が無ければ接道も認められませんので、水路幅や深さも重要なチェックポイントとなります。

雨水放流の費用

昨今のゲリラ豪雨のせいではないのですが、降雨量を計算しなければいけない地域なんかも存在します。

要はその敷地を転用する事により、農業以外の目的で雨の水が水路に流れ込むため、その許可と費用が必要になるのです。

敷地に対して㎡=〇〇〇円と定めている所もあれば、1件につき〇〇〇〇円というような地域もあります。

許可権者
この地域の年間平均降水量を調べて、その数値を提出しなさい!その数字を元に計算します。

なんて言われたこともあるので、その地域での確認は必要でしょう。

その他法規制

文化財保護法や土砂災害区域、造成規制法などの規制がある場合があります。

関連する該当法規を確認して、クリアしておく必要があります。

これは地域によって指定される内容が全く異なるので、自治体での確認作業が必要です。

最近ではインターネットで確認できることが多くなってきましたので、ネットで確認してみると良いでしょう。

自治体によっては、該当法令や道路・排水・水道などの項目について、文書で回答してくれる素晴らしい自治体もあるようです。

ゼンリンさんの著作権などの関係で書類が出せない・・・なんて悲しい自治体もあるので、ネットで確認後直接自治体で再確認するのがベストです。

まとめ

一般の方が細かい事を知っておく必要はありませんが、これらの要因で農地の価格が変わってくることは認識しておきましょう。

農地の価格は個別に算出する必要がある事がわかって頂けたかと思いますので、農地の価格を知りたい場合はプロへ査定依頼するのが正解です。

これらの項目をすべて自分でチェックできるのであれば、不動産屋になった方がいいかもしれません^^
十分なれるでしょう^^

基本的には任せて調査をしてもらい、価格を算出してもらえばいいと思います。


地主
え、これ全部タダで調査してくれるって?

そうなんです。不動産屋も大変でしょ?^^



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文明の力を感じてしまいます。

家にいながらメールで査定が出来てしまう・・・。

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