【注意】売主は不動産会社なのに契約事務手数料33万円？仲介手数料の名目を変えた不当請求

今回、同じ不動産業界に身を置く者として、強い怒りを覚える出来事がありました。

売買価格800万円の中古住宅。不動産会社が自ら売主となり、買主と直接取引するにもかかわらず、なぜか「契約事務手数料」として33万円を請求しているのです。

この金額は、仲介手数料の上限額とまったく同じです。

仲介手数料を別の名目に置き換えたのではないかと疑わざるを得ません。

消費者の知識不足につけ込むような取引が行われているとすれば、同業者として到底看過できません。

不動産会社が売主なのに「契約事務手数料33万円」？不可解な費用請求に注意

中古住宅の売買において、消費者の皆さんにぜひ知っていただきたい問題があります。

それは、不動産会社が自ら売主となっているにもかかわらず、買主に対して「契約事務手数料」と称する33万円を請求するケースです。

売主と買主が直接取引するのであれば、仲介業者は存在しません。

それなのに、なぜ33万円もの手数料が必要なのでしょうか。

しかも、この33万円という金額は、売買価格800万円の物件における仲介手数料の上限額と完全に一致しています。

仲介手数料を請求できないため、名称だけを「契約事務手数料」に変更しているのではないか。

そのような疑問を抱かざるを得ない請求です。

売買価格800万円、契約事務手数料33万円という取引

今回取り上げる取引の概要は次のとおりです。

売買価格800万円に加えて33万円が請求されれば、買主の負担は833万円となります。登記費用などの諸費用はさらに別です。

33万円は決して小さな金額ではありません。

なぜ33万円なのか？仲介手数料との奇妙な一致

2024年7月1日から、売買価格800万円以下の宅地・建物について、低廉な空家等の媒介報酬の特例が拡充されました。

一定の条件の下で、仲介を行った不動産会社は依頼者の一方から最大33万円（税込）の仲介手数料を受け取ることができます。

また、売買価格800万円の場合、通常の仲介手数料の上限額も次の計算になります。

（800万円 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 33万円（税込）

つまり、今回の「契約事務手数料33万円」は、仲介手数料の上限額と1円単位まで一致しているのです。

しかし、今回の取引に仲介業者は存在しません。

売主である不動産会社自身が、買主に直接販売しているのです。

仲介をしていないのに、仲介手数料と同額の33万円を請求する。

このような請求を見れば、仲介手数料を「契約事務手数料」という別の名称に置き換えているのではないか、と疑問を持つのは自然なことではないでしょうか。

もっとも、金額が一致しているという事実だけで、名称を偽装したと断定することはできません。

売主が不動産会社なら仲介手数料は発生しない

不動産会社が自ら所有する物件を直接販売する場合、その不動産会社の立場は「売主」です。

売主と買主の間に立って売買契約の成立を取り持つ「仲介業者」ではありません。

宅地建物取引業法第46条に基づく報酬規制は、宅建業者が媒介や代理を行う場合の報酬に関する規定です。

したがって、売主である不動産会社が、自らの売買について買主から仲介手数料を受け取ることはできません。

これは不動産取引の基本です。

もちろん、売主直売であっても登記費用、印紙税、固定資産税等の精算金などが発生する場合はあります。

しかし、通常の売買契約事務について、仲介手数料と同じように33万円を当然に請求できるという制度はありません。

「契約事務手数料」という名前にすれば許されるのか

ここが今回、最も問題となる部分です。

仲介手数料として請求できないのであれば、名前を変えればよいのでしょうか。

例えば、次のような名称です。

• 契約事務手数料
• 売買契約書作成費用
• 契約手続代行費
• 不動産取引事務費

このような名称を付ければ、売主が自由に費用を請求できるというものではありません。

不動産会社が自ら売主として販売する以上、売買契約書の作成、重要事項説明、契約締結に必要な事務などは、通常の販売業務に含まれます。

その業務について別途33万円もの費用を請求するのであれば、具体的に何を提供し、なぜその金額が必要なのか、合理的な説明が求められます。

別個のサービスが実際に提供され、適切な説明と合意がある場合など、すべての事務手数料が直ちに違法になるわけではありません。

しかし、実態が通常の売買契約事務にすぎないにもかかわらず、仲介手数料と同額を別名目で徴収しているのであれば、その請求の適法性は厳しく検証されるべきです。

宅地建物取引業法違反の可能性はないのか

宅地建物取引業法は、宅建業者による適正な取引を確保し、購入者等の利益を保護することを目的としています。

同法第46条は、宅建業者が媒介・代理について受け取る報酬を規制しています。

今回のような売主直売の契約事務手数料については、単に金額が33万円であるという理由だけで、第46条違反と断定することはできません。

ただし、実態と異なる費用の説明が行われていたり、重要な取引条件について誤解を与えていたりする場合には、宅建業法第47条などの問題が生じる可能性があります。

また、契約内容や説明の経緯によっては、消費者契約法や民法上の問題が生じることも考えられます。

重要なのは、請求する費用の名称ではなく、その実態と根拠です。

不動産の専門家が消費者の知識不足につけ込んでいないか

一般の方が不動産を購入する機会は、人生の中でも限られています。

不動産の売買契約では、登記費用、印紙税、固定資産税等の精算金、住宅ローン関係費用など、さまざまな費用が登場します。

その中に「契約事務手数料33万円」と記載されていれば、必要な費用だと思って支払ってしまう方もいるでしょう。

しかし、不動産会社は不動産取引の専門家です。

専門家である以上、消費者が知らないことを利用するような請求があってはなりません。

仲介業者が存在しないにもかかわらず、仲介手数料と同額の費用が請求されているのであれば、その理由を明確に説明する責任があると考えます。

もし契約事務手数料を請求されたら

不動産会社が売主となっている物件を購入する際には、まず広告や契約書の「取引態様」を確認してください。

「売主」と記載されていれば、その会社は仲介業者ではありません。

そのうえで、契約事務手数料などの費用が記載されている場合には、次の事項を確認しましょう。

1. 何の業務に対する費用なのか。
2. 通常の売買契約業務とは何が違うのか。
3. なぜその金額になるのか。
4. 支払わなければ売買契約ができないのか。
5. 費用の根拠は契約書のどこに記載されているのか。

納得できない場合は、その場で支払わず、都道府県の宅建業担当部署や消費生活センターなどに相談してください。

すでに支払った場合も、諸費用明細書、契約書、領収書、説明時の記録などを保管しておくことが重要です。

このような不透明な請求を放置してよいのか

不動産業界では、多くの事業者が法令を守り、誠実な取引を行っています。

だからこそ、一部の事業者による不透明な費用請求が、業界全体の信用を損なうことを危惧しています。

今回のようなケースで、仮に仲介手数料を請求できないことを承知しながら、名称だけを変更して同額を受け取ろうとしているのであれば、極めて問題のある営業姿勢と言わざるを得ません。

「契約書に書いてあるから問題ない」

「買主が同意したから問題ない」

それだけで、どのような費用請求でも正当化されるわけではありません。

800万円の中古住宅。売主は不動産会社。仲介業者は存在しない。それなのに契約事務手数料33万円。

この請求には、合理的な説明が必要です。

不動産うるなびは、不動産取引における不透明な費用請求や、消費者の不利益につながる商慣行について、今後も問題提起を続けていきたいと考えています。

不動産業界の信頼を守るためにも、まずは業界自身が不適切な慣行を見直していくべきではないでしょうか。

参考法令・資料

• 宅地建物取引業法第46条（報酬）
• 宅地建物取引業法第47条（業務に関する禁止事項）
• 国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」
• 国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」

※本記事は売主直売取引における契約事務手数料について注意喚起するものです。特定の事業者について宅建業法違反が認定されたことを示すものではありません。個別の適法性は、契約内容、費用の実態、説明状況などによって判断が異なります。