契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは?

2020年4月の民法改正(債権法改正)で、これまで「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものがなくなり、「契約不適合責任」という新しい物になります。

では、実際に瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変わる事で、何が変わっていくのでしょう?

簡単に言うと、不動産の売買においては、

売主の責任が重くなり、買主の権利が明確になる

と言えます。

我々不動産業者は当然事前に熟知しておく必要がありますが、個人の売主・・・不動産の所有者も知っておくべき契約不適合責任の内容について見ていきましょう。


不動産の売買契約においての契約不適合責任

瑕疵担保責任では、買主が請求できる権利は「損害賠償」と「契約解除」の2つでした。

民法改正により契約不適合責任では、さらに「追完請求」と「代金減額請求」の2つが加わり、買主の権利が明確になります。

これまで瑕疵担保責任には「隠れた」ことを立証するのが非常に難しいという問題があったのですが、新民法では隠れていようがいまいが、買主は売主に対して契約不適合責任を追及できるように変わります。


改正民法に基づき請求できる内容
追完請求
引き渡した物件の修理の請求(修補請求)、または不具合がない物件の引渡しの請求(代替品の引渡請求)
損害賠償請求
損害が発生した場合は損害賠償請求が可能
代金減額請求
購入代金の減額の請求
※代金減額請求ができるのは原則として追完を請求したが売主が応じない場合に限られます。
契約解除
契約を解除して代金の返還を請求することが可能
※契約解除ができるのは原則として追完を請求したが売主が応じない場合に限られます。

追完請求


追完請求とは、

きちんと直してください

という請求です。

例:シロアリの被害は無いという契約内容だったにも関わら座右、シロアリ被害があった場合

契約の内容に不適合があった為、補修請求ができる

これまでの瑕疵担保責任では、特に定めが無ければ認められなかった部分ですね。

※追完請求については、売主が不適合部分につき無過失(わざと壊したものではない・知らなかった・隠れていた)の場合でも認められます。

損害賠償請求

契約不適合責任では、少し範囲が拡大して損害賠償請求が可能になります。

現行民法では、瑕疵担保責任の損害賠償請求は信頼利益の範囲に限られているとされていますが、これまでの信頼利益の範囲に加えて、履行利益まで損害賠償請求が可能になるのです。


信頼利益とは、その契約が有効であると信じたために発生した損害であり、例えば登記費用や調査費用等が該当します。

・・・実際にかかった費用と解釈すればいいと思います。


履行利益とは、その契約が履行されていれば、その利用や転売などにより発生したであろう利益であり、例えば転売利益などが該当します。

・・・購入する事で未来に得ていただろう利益と解釈すればいいでしょう。

契約不適合責任では、追完請求代金減額請求とあわせて損害賠償請求ができるようになりますので、売主の責任が相当重くなったといえます。

代金減額請求

契約不適合責任では、代金減額請求も認められます。

代金減額請求は、追完請求をしても売主が修補しない、あるいは修補不能であるときに、代わりに代金を減額することができるという権利です。

原則としては、追完の催促をしても売主が追完しない場合に代金減額請求ができるようになります。

売主は追完を拒んでも、その次に代金請求を受けてしまうのです。

代金請求に関しても追完請求と同じく、売主が無過失でも買主は請求が可能です。

契約解除

契約不適合責任では、契約の解除もできます。

現行民法では、瑕疵担保責任による契約解除は「契約の目的が達成できないとき」に限定されていましたが、契約不適合責任の契約解除は契約の目的が達成されるときでも解除が可能になります。

そして、契約解除も追完請求や代金減額請求とあわせて請求できるようになっています。

従来からある「損害賠償請求」や「契約解除」において請求される範囲が広がったため、売主が負う責任はより一層重くなったと言えますね。

※契約解除ができるのは原則として追完を請求したが売主が応じない場合に限られます。

不動産の売買契約についての契約不適合責任の時効

買主は「不具合を知ったときから1年以内」に不具合の内容を売主に通知することが必要です(改正民法第566条)


※会社間の売買等は商法第526条2項が適用され、売主は買主に対し、商品引渡し後6か月以内に不具合の内容を通知することが必要です。

※上記の民法や商法の規定はあくまで契約書に行使期限の記載がない場合のルールを定めたものであり、契約書で行使期限をより短く設定することや長く設定することが可能です。

契約不適合責任の免責

新民法で創設される契約不適合責任は、瑕疵担保責任と同様に任意規定です。

任意規定は原則を定めているだけであるため、契約当事者が合意すれば、契約不適合責任の免責は認められます

現在でも、瑕疵担保責任を全部免責する契約は有効ですが、契約不適合責任も全部免責することは有効です。

瑕疵担保責任を一切負わない」という免責条項が有効であったように、

契約不適合責任を一切負わない」という免責条項も有効であるという事です。

私の住んでいる地域では、瑕疵担保責任の免責条項は当たり前に入れられていますので、「契約不適合責任を一切負わない」という免責条項がこれからも入れられるでしょう。

しかし時代の流れと共に、瑕疵担保保険を売主側で掛けたりする事が売却に有利となると考えれば、増えていく可能性はありますので、免責条項が用いられる事が減っていくかもしれませんね。

いずれにしても今回の民法の改正で、売主側の責任は重く、買主側の権利を明確にする事で、買主側の不利益になる事については少しずつ無くしていこうという流れになるかもしれません。

契約不適合責任についての実務

私自身もそうですが、私の経済活動の範囲内では、契約不適合責任については免責特約を付す形で当面は対応する事になると思います。

が、瑕疵担保保険の積極的導入についても、オーナー様側に提案していくつもりでもあります。

不動産売買におけるトラブルを少しでも避ける為には、利用しておいた方が売主も仲介業者も安心できるからです。

知らなかった、隠れた部分の責任をも追及できる形なので、リスク回避はしておかなければいけません。

民法の改正なので、不動産だけではなく車などの高額商品にも契約不適合責任の概念が浸透していくのでしょう。

買う側が安心して大きな買い物ができるように・・・という国の方向性なので、時間の経過とともにそれがスタンダードになる可能性は否定できません。

いずれにしても、契約不適合責任についての実務はこれから発展していきますので、日々勉強が必要ですね。

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宅地建物取引士・行政書士です。 農地の売買、農地転用、任意売却、離婚相談、相続相談をメインに実務を毎日こなしています。 困った時はぜひご相談を!