家を売る時には知っておくべき注意点が当然あります。
注意点を知っておくことで、不動産屋の口車に乗ったり、見えない損失から身を守ることができるのです。
そこで今回は家を売る時に知っておかなければいけない注意点である、価格の要素と、損失を防ぐためのチェックポイントを、現場のプロの目線でお伝えします。
Contents
家を売る方法は2種類ある
- 不動産業者による”仲介”
- 不動産業者による”買い取り”
大きく分類してこの２つの家の売却方法が存在します。
細かい内容についてはこちらを参考にして頂いて、あなたが置かれている状況に適しているのはどちらなのか？という判断をして下さい。
知らないと時間だけ過ぎていき、気づくと損失が膨らんでしまう事も多々あります。
不動産業者による家の買い取り
買い取りについては、不動産業者が家を買い取ってくれるので、少しでも高く買い取ってくれる不動産業者を探すことが重要です。仲介での売却に比べて、売却価格は低くなりますが（業者の利益が勘案されるので）、その分短期間での間違いない処分が可能であることが、最大のメリットと言えるでしょう。
価格云々よりも、売却を急ぐ、期限がある、煩わしい事が嫌・・・といった場合には、不動産業者による買い取りが良いでしょう。
仲介による家の売却
不動産業者が宣伝広告を行い、買主を見つけてくる売り方を仲介と言います。
簡単に言うとお見合いですね＾＾
仲介による家の売却は、居住している状態でも売却可能ですが、買主を見つけて来る必要があるので、ある程度の期間が必要になります。
また、何度も案内行為を行う可能性があり、その都度綺麗にしておいたりしておく必要があり、精神的には苦労があると言えるでしょう。
しかし買い取りと比較して、売却価格が高くなりますので、金銭的なメリットを優先する場合は仲介での売却をお勧めします。
時間がかかり精神的負担があるが手取りは高い「仲介での売却」か、手っ取り早いが手取りの金額が少ない「不動産業者の買い取り」を選択するかは、あなたの置かれている状況によって判断しましょう。
大半の場合は「仲介」で売却されることの方が多いと思いますが・・・。
家を売ると税金がかかる
家を売ると言う事は、「所得がある」と言う事です。つまり”税金がかかる可能性がある”ということです。
家の売却についての税金は”譲渡所得税”と呼ばれます。
もちろん税制で特別控除があったり、原価が掛かっていたりしてこの譲渡所得税が掛からない方もおられるのですが、基本的には譲渡所得税１５％、住民税５％、合計２０％が税金として課税される場合がほとんどです。
不動産を売却した翌年に確定申告が必要になります。（※税金がかからない場合にも必要です）
税金の説明が出来ない不動産屋も存在します。
この説明が無い状態ですと、後から莫大な税金がかかってしまい、”家を売らなければ良かった”なんて結果を生むことも起こります。
一つの判断基準の参考にして下さい。
説明できて当たり前です。
住んでいた家の売却における居住用財産の特例などの控除特例
住んでいる家の売却については、居住用財産の特例という控除税制があり、3,000万円までは控除される（無税になる）ことも多々あります。これは国が中古住宅の流通を促進する目的などの観点から定められている税制で、今年度は相続財産の一部にも、その要件が拡大されました。
こういった税制の控除要件に当てはまる場合があるので、税理士や税務署などの十分な知識の方に確認をし、最大限生かせるようにしましょう。（基本的には不動産業者がしてくれます）
家の売却の失敗は家の査定の失敗から始まる
家の査定での選択を間違えると残念な結果が起こる可能性が高いです。”高く売りたい”という人間の欲に訴えかける一括査定サイトを利用して、残念な結果になっている方を大勢みています。
今日も引っかかった人を見てしまいました。
都会や地価が上昇の傾向にある地域では有効な査定方法ですが、地価が下落している地方では完全にマイナスな作用しかありません。
誇大広告に引っかからない為にも一括査定サイトは、うまく利用しなくてはいけません。
家を売る事は得な行為か？
あなたの所有する家が不良資産、不要資産であるならば売却は必然です。しかし自分が思う価格と実勢価格とはかけ離れたケースも存在します。
おかしな不動産屋に引っかかる前に、ご自分でもある程度の確認は必要です。
とにかく地方都市での家の売却は時間との戦いです。
家の資産価値が目減りしてしまい、地価が下落してからでは遅いのです。
家を売る選択と共に、家の有効な活用も考えましょう。
不要な家は売却、働く不動産は収益を生むので有効活用！
どちらも人に先んじた方が恩恵を受けます。
いずれにせよ余剰な家については、どちらが有効なのか、どうすればよりメリットがあるのかは十分に吟味する必要があります。
持っている家についての正確な価値を確認する事が大切
家を売るにしても有効活用するにしても、今現在の資産価値を正確に把握し、打てる手を打つ！これが最善です。その家が現在置かれている状況が解らなければ、結局損をする事になるのは明白です。
未来の状況予想も対策も打てません。
あなたは自分が所有する家についての認識を簡単に考えていませんか？
地方都市においては2025年というのが最終タイムリミットと言われています。
2025年には東京の人口すら現象が始まるとされているからなのですが、それまでに売れない不動産は、タダでも売れなくなる可能性があるのです。
2025年には東京の人口すら現象が始まるとされているからなのですが、それまでに売れない不動産は、タダでも売れなくなる可能性があるのです。
「現実を受け入れ、損をしない為の対策をする」為には、あなたが自分の所有する家について信頼できるアドバイザーを見つけることが大切です。
不動産業者の中には海千山千の危険な方が沢山存在しますので、広告屋宣伝、ＣＭに惑わされることなく、一番有意義な売却を可能にしてくれるアドバイザーを選別しなくてはいけません。
あなたにとって最良な状況を考えてくれる、知識と資格と実務を兼ね備えた良きアドバイザーを選びましょう。
自分の利益を優先する不動産業者はどんどん排除して、耳に痛い事でも言ってくれる真のアドバイザーを見つけれれば、不動産の売却は成功に近づきます。
家の価格を決めるポイントとは
家と一言で言っても、色々な形状の物や、地目、大きさ（広さ）の物が存在します。
隣同士の家でも、価格がその要素によって変わってくることを理解して下さい。
農地と宅地では現状での価格が違うのは何となくわかりますよね？
住宅地と商業地では評価の考え方が違うのも何となくわかりますよね？
三角形の土地の200㎡と整形地の200㎡でも評価は当然変わります。
所有している人からすると、同じような価値があると思われるかもしれませんが、そういった要素で大きく価値が変わることがあります。
これらは裏を返せば、購入希望者のニーズと捉えられます。
ニーズが高い＝価値があるという事を念頭に入れて頂き、全部ではありませんが、必ずチェックする必要がある項目について、それぞれ見ていきます。
家の大きさ・形
地域によって異なりますが、標準的な家の面積があります。その面積よりも大きすぎても、小さすぎても、その家の価値は変化します。
標準的な面積は、売れ筋の面積なので、当然それから外れると価格が落ちやすいのです。
一番おいしい大トロの部分と、赤身の部分では価値が違いますよね？
それと同じです。
大きくなればなるほど総額が伸びてくるので、、購入できる人の数が限定されてしまいます。
その日限定の大トロ数百グラムの部分を、当たり前に食べれる人が少ないのと同じなのです。
家の種類と価値・法律のクリア
建物には、居宅・店舗・事務所、などの種類があります。また、木造・重量鉄骨・軽量鉄骨・鉄筋コンクリートなどの構造の種類によって、建物の耐用年数が変わってきます。
そしてそれぞれその用途と耐用年数、ニーズを照らし合わせ、価格を算出します。
また、不動産業者の査定は基本的に、”建てることが可能な状態”を前提として価格を算出します。
つまり基本的に、建築・再建築ができることが前提の価格となります。
実はすでに家が建っていても、合法的に建てられている物ばかりではありません。
分譲地に、同じような建物がたくさん建っていても、再建築が不可能な所も存在するのです。
なので、十分な調査の上でその価値を測る必要があるのです。
１つ実際に存在する実例を一つ紹介します。
現在、接道部分として申請された土地は第3者の名義になっていると言う事は、この第3者の同意と、現実の接道が無ければこの分譲マンションの再建築はできません。
この第3者に同意の意思はなく、実は建て替えができない状況なのです。
居住しているマンションのそれぞれの所有者はその事を知りません。
さらにひどいことに、不動産業者も調査不足で知らないそうです。
そして当たり前の価格で、その中の部屋が売買に出されているそうなのです。
この事について、とある関係者の方から聞いた時にゾッとしたのを覚えています。
我々のごく身近で起こっている事だったのです。
- その物件は平成になってから建てられた分譲マンションです。
- 建築当時、隣接地の一部を借地として借り、その借地を接道の一部に充てていた。
- 10数年経過し、借地部分の契約が切れ、第3者に売買され、現在はフェンスがされ、貸駐車場になっている（現状では接道を満たしていない）
現在、接道部分として申請された土地は第3者の名義になっていると言う事は、この第3者の同意と、現実の接道が無ければこの分譲マンションの再建築はできません。
この第3者に同意の意思はなく、実は建て替えができない状況なのです。
居住しているマンションのそれぞれの所有者はその事を知りません。
さらにひどいことに、不動産業者も調査不足で知らないそうです。
そして当たり前の価格で、その中の部屋が売買に出されているそうなのです。
この事について、とある関係者の方から聞いた時にゾッとしたのを覚えています。
我々のごく身近で起こっている事だったのです。
この事例にあるように経年の結果、再建築不可能になったりする場合もあり、所有者からすると、その分の資産価値がなくなっているのです。
要は、現行の状況が法律に適合しているかどうか？と言う事から、徹底して調べる必要があると言う事です。（この調査も不動産業者がすべきことです）
自分の家の敷地と隣接地等との高低差
隣の敷地や前面の道路との高低差によっても、家の価格が変化します。隣接地よりも２ｍ低ければ、当然日照が悪くなります。
周辺の雨水の流れ込みも起こりやすいです。（自然災害の被害に会いやすい）
また、排水の流し先についても考慮が必要となります。
自分が家を建てるとして考えたときに嫌ですよね？
道路より低い場合は入り口を確保する必要が出てきます。
結果、それを是正するための費用を考慮する必要が発生し、その分価格が下がってくるのです。
嫌悪施設の有無
近隣にお墓や、騒音のヒドイ工場などがある場合、嫌悪施設があると言う事でその分価格を調整する必要があります。誰も好き好んで、当たり前の金額で、わざわざお墓の隣の家を買ったりしません。
その他の嫌がられる事柄としては、匂い・高圧線・暴力団事務所・心理的瑕疵などがあります。
汚水・雨水の処理
平成のこの時代にも、田舎になると排水設備が無いような所があったりします。公共下水が来ていなければ浄化槽の設置が最低限可能でなければいけませんが、それすら不可能な場所もあるのです。
公共下水と浄化槽の地域でも若干ですが、価格に差が出る場合が多いと思います。
浄化槽については、その後のメンテナンスの費用や、設備の設置に費用が掛かるので、その分を考慮している場合が多いと思います。
道路の方角・幅員・交通の便
地方都市や田舎では、車が無ければ生活が成り立ちません。なので最低限、車が離合できなければ敬遠されます。
道路の幅員でいうと４ｍ以上必要です。
そして、できるだけ買い物や通勤にストレスが無い地域が好まれます。
また、日照の関係や風水的な事も含めて、南面道路や東面道路が良しとされています。
北道路では日照の確保が難しくなるケースがあるので、昔から敬遠されがちです。
中には気にしない方もいますが、多くの方が”出来れば南面道路を”と望んでいるのは事実です。
そのニーズに合わせて評価されます。
家の周辺の街並み・日照
街並みって案外と大きな要素です。街路樹がきれいに並び、明るい雰囲気の場所と、古い建物が並びどことなく暗い感じの場所とでは評価が変わります。
これに大きく影響するのは日照ですが、全く日の当たらない場所と、明るい場所とでは、どちらの家が売れやすいかは言わずもがなですね。
騒音などの有無・自然災害の有無
これについては嫌悪施設と同じ要因で、やはり敬遠されます。水害が起こった場所や、土砂災害があった場所、指定された場所については、不動産業者にはある程度（現行の宅建業法ではほとんど説明が必要）、説明と調査義務があるので、必ず調査しますが、やはりそういった出来事が起こった場所については、対策がかなりしっかりされていないといけません。
家を購入しようとする本人が良くても、周辺の人が必ずと言っていい程反対します。
所有する家のマイナスポイントとプラスポイントを把握しておく事
以上のようなマイナスポイントを十分把握しておけば、仮に家の売却価格が低くても冷静に対処できる可能性が高くなります。あとは自身の欲得との戦いです。
この戦いには簡単に勝てませんが、数年後に振り返った時に、戦いに勝った人が結果的に得をしている結果をずっと見てきました。
欲得に負けた方は、結果的に余計に残念なことになっている場合がほとんどです。
大切なのは、冷静に自分の家を推し量れるかです。
ここで上げたようなポイントを十分把握したうえで、適切に判断できるよう努めて下さい。
土地や家を売るときの６つの注意点～現実編
土地を売る・家を売るときにはこんなケースが要注意です。おかしいと思わなければいけない次のポイント5点をあげますので、参考にして下さい。
- 譲渡所得税や控除について説明しない（説明できない）、勉強していない、調査をしない不動産屋
- 登記簿・公図と現況の違いについての理解ができない不動産屋
- 不必要に先に工事をさせたがる不動産屋も要注意
- 抵当権が付いている場合の残債についての道筋
- 査定価格＝売れる価格ではない
不動産を売る時に生じる譲渡所得税や控除について説明しない（説明できない）、勉強していない、調査をしない不動産屋
家や土地を売ると税金がかかるのは以前説明しましたが、かかるというだけでは売主さんは不安です。
実際におおよそでもこれくらいはかかるという目安が欲しいのが人間というものです。
にも関わらず、”税理士に聞いてくれ”とか、”税務署に聞きに行ってくれ”とか当たり前に言う不動産屋さんは要注意です。
我々が調べてわかるのは最大の税額です。実際の申告で税額が減る分には苦情を言われることはありません。
そしてその金額は少し手間をかければわかる話です。
それをしないのは手抜きか責任逃れのどちらかです。
不動産の調査の基本である、登記簿・公図と現況の違いについての理解ができない不動産屋
残念ながらまだ国土調査が出来ていない地域も多数存在します。どういうことかと言いますと、登記簿の面積と現況面積が違っていたり、公図と現況とが一致しない事が当たり前にあると言う事です。
例えば”前面道路が市道に認定されていても、登記上は個人の名前で残っている”と言う事が当たり前にあるのです。
この場合、土地の測量や分筆などを行うに当たって、その土地の名義人もしくは相続人の同意とハンコが必要になります。
その名義人が非協力的であればOUTなのです。
また、銀行での住宅ローンの手続きの際にも条件が付いて回ります。
市道であるという証明は測量行為をしないと基本的に出てきませんので、売主側の作業として費用を伴う作業が発生します。
それを調査をまともにせず、当たり前に売却活動している不動産屋さんが存在するのですから、何のための看板と免許なのか分かったものではありません。
大切なのは不動産を売るために、それを解決する方法をきちんと提示できる不動産屋かどうかです。
費用の掛かるケースがありますので、売主さんからすると耳の痛い内容にはなりますが、その調査をきちんとできるかどうかが、まともな不動産屋かそうでないかの判断材料です。
不必要に先に工事をさせたがる不動産屋も要注意
”解体や造成工事を先にした方が売りやすい”というのは正解なのですが、売れる見込みがあって初めて行うのが正解です。にも関わらず、解体工事や造成工事だけを先にしてしまい、何年も売れていない物件を見かけます。
我々から見て、なぜ先に工事をしてしまったのか不思議になる物件が多々あります。
明らかに先に費用をかける分リスクですし、売れる保証は全く無いのでしょうから。
もし仮に先に工事を勧められたら、最悪のケース・・・売れないケースを想定し、その相手方の不動産屋に買い取ってもらう約束を書面でしておくことがそのリスクをなくす方法です。
買い取り価格は安くなりますが、それは保証の意味でもあります。
売れなかったときにまた仲介での売却を続けるか、買い取りしてもらうかを判断すれば良いですから。
買い取りをなんらかのそれらしい理由を付けて出来ないというのは、「売れなかった・売れない・売却できない責任を一切持ちません」と言うのと同じです。
自身のリスクを避けるために、買い取りの話を詰めておきましょう。
そうすることで不動産屋の本音が見えてきます。
不動産屋の腹の底を探りましょう！
抵当権が付いている場合の住宅ローンなどの残債についての道筋
昨今の地価の下落もあり、「2,000万円の住宅ローンの残債があっても、現実は1,500万円でしか売却できない」という中古住宅の売却が多々存在します。驚いたことにローンの返済に1,500万円を当てた後の残債500万円についてどうするのか、どうすればいいのか？というアドバイスと解決策の実行をしないまま売却活動を行っているバカな不動産屋さんもいます。
その話を詰めておかなければ抵当権が抹消できるわけがないのに。
一般売却と任意売却との違いを知らない不動産屋が知らないで見様見まねをしているのか何なのか分かりませんが、売主さんの為にはよろしくないですよね。
明らかに売るだけ売って、手数料だけもらおうという形ですから。
不動産の購入や売却は人間の人生がかかっているのを分かっていないのか、軽く考えすぎです。
家を売る際に売却価格と住宅ローンの残債との間に差額が発生する場合はご相談ください。
可能な方法をアドバイスさせて頂きます。
少しそれましたが、売却後の苦労について少しでもまともな話をしない場合は×です。
査定価格＝売れる価格ではない
査定価格＝売れる価格ではない
一番重要なのがこの事実です。
査定価格は高い方が当然売る側からするといいですが、その査定価格が適当な価格であれば売却の成功率は下がります。
査定価格はあくまで査定であって、現実に売れる価格とは異なります。
これを逆手にとって他社よりも高く査定を出す不動産屋があるのも事実です。
1割程度なら誤差かもしれませんが、何百万も高く査定を出す不動産屋が残念ながら存在します。
人間の心理として高く査定した不動産屋に最初は任せようというのは仕方ないことかもしれませんが、あまりに度を越している場合はその不動産屋さんに面倒と責任を持ってもらうように言って、なるべく関わらないようにしています。
メモして下さいね。
査定価格は不動産会社が考える「売れそうな」価格であって、実際に売れる価格です。
そのつもりでいないと悲しいお知らせが待っています。
査定価格は不動産会社が考える「売れそうな」価格であって、実際に売れる価格です。
そのつもりでいないと悲しいお知らせが待っています。
持ち上げておいて落とすような行為と、最初からのフラットな話の違いは、（同じ売却価格になったとしたら）予定通りの価格で予定通り売れるのと、期待していた価格よりもはるかに下の価格で売れるショックのある売却との違いが生まれます。
ショックな売却よりは予定通りの方が気持ちいいですよね?
不動産屋も本来はその方が仕事として正解だと思いますが、自分の会社の利益の事しか考えていない不動産屋に当たって引っかかると、後からショックな出来事が待っているのです。
売却査定を依頼する場合は買い取りと仲介での２つの査定を依頼するようにして、少しでも売る際のリスクを減らしましょう。
家を売る理由
実は家を買う側の人が一番最初に気になるのが、”家を売る理由”です。当然ですよね？
家を売る理由が、誰かが自殺したとか、殺人事件があったからとかいう理由であればドン引きです。
全く無いわけでは無いので、一番に把握しておきたいのが”家を売る理由”なんです。
一般的に”家を売る理由”で多いのが、
よくある家を売る理由
- 転勤する・引っ越しする
- 住み替えする
- 相続したが管理が出来ない
- 住宅ローンが払えない
- 離婚する・離婚した
- 近隣と折り合いが悪い
- 事件・事故による理由
転勤や住み替えなんかだと買う側は安心できますよね？
不要な財産を換金する行為も理解できます。
④や⑤になると、”縁起が悪い”、”ゲンが悪い”といった形で気にする人達も、少なからず存在します。
近隣と折り合いが悪ければ、近くに性格の悪い人や問題行動をする人がいると考えるため、その内容を聞きたがります。
内容によっては当然敬遠されてしまいます。
騒音オバサンみたいなのが近くにいると嫌ですよね？
事件や事故があったとすると、敬遠する人の割合が圧倒的に増えてしまいます。
要は”家を売る理由”によっても、売れやすい・売りにくいが出てくるので、「価格を調整する必要がある」という事を認識しておく必要があるのです。
神奈川県の事件
例として、昨年起こった神奈川県座間市の連続殺人の現場となったアパートが良い例でしょう。このアパートは日本中の期待を背負っているボクサーの親御さんの所有物件だったと報道されていますが、この事件によって当然不動産価値は半減されます。
その衝撃度から半減どころではないかもしれません。もし自分の持ち物であると考えると、タダでも誰かに貰ってもらいたくなってしまいます・・・
要は不動産を売る時には、その理由と状況が大きく物件価格に反映されるという事を、理解しておきましょう。
家を売る まとめ
家を売る方法は２種類あり、家の正確な価格査定と、あなたの利益を考えてくれるアドバイザーを探すことが重要な事はわかりましたね？そしてその家の美人度とでも言いますか、マイナスポイントとプラスポイントを把握し、周辺地域の動向を十分に理解することで、置かれている状況を把握することが大切です。
都心ならいざ知らず、人口減少地においては、メリットだけを謳う話には？？？疑いの気持ちを持ちましょう。
かなり難しいことですが、家の売却は時間との闘いであることを認識し、デフレ下での経済常識を優先しましょう。
敵を知り己を知れば百戦危うからずなのです。
また、前段でのべた５つのポイントを参考に、不動産業者が掘った落とし穴に落ちないように注意しましょう。
