国土調査が行われていない影響なのか、昔の口約束事が多いからなのか、時効取得に該当するような案件の相談が結構あります。
そこで今回は宅地建物取引士の試験にも必ず出てくる、不動産の時効取得の成立条件について説明します。
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所有権の時効取得の絶対条件とは？
「所有権の取得時効が完成するには、所有の意思をもって、平穏かつ公然と、一定の期間他人のものを占有することを要する。」
難しい表現ですが、「一定期間、誰が見ても（公然と）当たり前に（平穏）自分の物であるようにする事。」と置き換えれます。
ここでの一定期間がポイントとなります。
一定期間の基準とは？
所有権の取得時効が成立するために必要な期間は、占有開始時に善意無過失であった場合は10年間、悪意または善意有過失であった場合は20年間である。善意と悪意と過失
善意とは法律用語では「知らない人」という解釈です。
悪意とは「知っている人」という解釈です。
過失とは「知っているはずなのに知らなかった」・・・つまり何らかの落ち度があったという解釈です。
所有の意思を持って10年もしくは20年
善意で無過失であれば１０年
悪意もしくは過失がある場合は２０年
もう少し噛み砕くと、
自分の物だと信じて疑わず（善意）、１０年間以上占有していれば時効取得の条件に該当します。
他人に所有権があると知っていて（悪意）、もしくは何らかの落ち度があった場合だと２０年以上の占有が時効取得の条件となります。
※この善意・悪意・過失については第三者にも承継されます。
宅地建物取引士試験の時効取得ポイント
１０年もしくは２０年占有していれば時効が成立し取得できるというのが分かりやすい制度の概要でしょう。時効取得のポイント
- 所有の意思が必要
- 善意１０年
- 悪意・過失２０年
- 他人のものを占有することが必要
- 前占有者の善意・悪意・過失も承継される
この５点は必ず暗記しておきましょう。
時効の問題は必ず１問は出てきます。
こちらから宅地建物取引士の試験の過去問が解けます。
解説もしてくれていますのでやってみて下さい。
１０年ぶりくらいに問題を解いてみましたが、時効の分野については9/10正解でした。
うちの小学生の子供にもこれで資格を取らせようかしら?＾＾
それくらい１度理解すれば簡単です。
何度も試験に落ちるのはやる気の問題以外の何物でもありません。
今年こそは宅地建物取引士になりましょう！
時効取得の援用
時効取得の条件は分かったと思います。しかし、この条件を満たしたとしても、第3者に対抗できるようにしておかなければいけません。
その為には時効の援用をします。
時効の援用とは、時効の効果を確定的に発生させる意思表示と考えてください。
当事者が時効を援用しない限り、時効の効果は発生しないものとされています（民法第145条）。
時効の援用は、裁判において主張することもできますが、裁判外で主張することもできます。
時効の援用は「相対効」とされており、援用した者だけが時効の完成を主張することができ、援用しない者についてまで時効が完成するわけではない。
当事者が時効を援用しない限り、時効の効果は発生しないものとされています（民法第145条）。
時効の援用は、裁判において主張することもできますが、裁判外で主張することもできます。
時効の援用は「相対効」とされており、援用した者だけが時効の完成を主張することができ、援用しない者についてまで時効が完成するわけではない。
何の事だかわかりにくいかもしれませんが、要は第3者に対抗できるように自分のものである事を主張し、裁判所の判決等を元に登記をしておく事が確実です。
裁判外・・・つまりお互いの話し合いで登記をしてもかまいません。
主張しない者は時効取得の効果はえることができません。
という趣旨です。
何となくわかって頂けましたか？
時効取得の条件を満たしたら、その効力を得る為に援用をし、自身の名義に登記をしておきましょう。
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