旗竿地とは
旗竿地は道路（公道）に接する出入口部分（間口）が狭く通路状になっていて、その奥に敷地がある、見た目が旗の形をしている土地の事です。以下の図の敷地A（A1とA2が1つになっている敷地）の様な形の敷地ですね。
便宜上A1とA2という形で点線で仕切っていますが、Aという1枚の敷地です。
見た目が旗の形をしていますね？
この様な敷地を旗竿地と呼びますが、旗竿地には注意すべき点があり、良い旗竿地と悪い旗竿地が存在します。
一般の人には普段関わる事が無い事ではありますが、不動産の価値を測る上では重要な要素となりますので、旗竿地のメリット・デメリットについて見ていきながら、不動産売買の参考にして下さい。
旗竿地の評価の考え方
一般的には旗竿地の実勢価格の評価は低いとされています。固定資産評価額では
面積×評価額 で算出されるため、実勢価格を評価する際の有効面積と評価できない部分の合計の数字が出てきます。
面積×評価額 で算出されるため、実勢価格を評価する際の有効面積と評価できない部分の合計の数字が出てきます。
AとBの敷地ではBの方が高く評価されます。
その理由として
- 接道幅（間口）によって敷地への出入りの制限、建築基準法上の制限が発生する
- 有効面積（A1)と進入路（A2)という考え方
という2つの主な理由があります。
建築基準法では1件の建物につき２ｍの接道義務があります。
２ｍあれば1件の戸建て住宅の建築は可能ですが、アパートなどの建築などの他用途の建築には制限がでてきます。
また、この車社会において２ｍというのは最低限の大きさではありますが、実際にその幅では進入に支障がありますので、現実的にはもっと必要ですね。
間口が狭い場合には、工事車両が侵入出来ない為に、建築費や改装費が割高になるというデメリットがあるケースも存在すします。
せめて３ｍ以上なければ車の出し入れに支障が出る為、その分価値が無いと判断するのです。
Aという敷地をA1とA2という分け方をしていますが、A2の部分はA1を生かすための道路という考え方から、A2については価値が無い部分と判断します。
A2があっても使い勝手の悪い土地である為、A1の評価は周辺相場よりも低くなるのは当然と言えば当然です。
都会の土地が無い地域であるならば需要はあるでしょうけども、田舎の土地が余りまくっている状況の中で、わざわざ間口の狭い旗竿地を買う必要性はありません。
このような理由で、旗竿地の評価は低くなるのです。
評価ができる旗竿地
旗竿地でも評価が通常の土地と同等に可能なケースも存在します。図の様に間口（接道部分）が４ｍ以上あり、並列で車が2台駐車出来るようなケースです。
この場合、専用の駐車場がついているという考え方もできますし、敷地内への車の出し入れも問題ありません。
建築の制限も緩和されます。
有効面積であるA1の価値は保たれていると考えられますので、A1の面積×相場単価 という評価が出やすいですね。
A2については０～いくらかプラスの評価 という感じだと思いますが、基本的には０で評価します。
旗竿地でも評価を保つ条件として、間口（接道幅）が４ｍ以上というのが挙げられます。（４ｍ～というのは地域や状況によって違うと思います）
もちろん地域によってもその考え方が違うと思いますのでその部分の勘案は必要ですが、もし旗竿地を買おうとするならば、間口の幅については十分に考慮すべきです。
4ｍ未満の場合・・・つまり３ｍとか３．５ｍの時ですね。
この場合車は１台しか駐車する幅が無いため、2台以上駐車しようとすると縦列で停める事になりますので、使い勝手の面で非常に劣ってきます。
また、面積にもよりますが、敷地の広さが80坪以上ある様な場合ですと４ｍ未満だと1件しか建築が出来ない為、これもまた評価が落ちます。
この場合車は１台しか駐車する幅が無いため、2台以上駐車しようとすると縦列で停める事になりますので、使い勝手の面で非常に劣ってきます。
また、面積にもよりますが、敷地の広さが80坪以上ある様な場合ですと４ｍ未満だと1件しか建築が出来ない為、これもまた評価が落ちます。
旗竿地のよくあるトラブル
旗竿地でよくあるトラブルが駐車や進入に関する隣接者とのトラブルです。この様な形で進入路が接している場合は、お互いの取り決めを行っておく事が大切です。
写真では境界がはっきり別れていて、それぞれが駐車場として利用している為、恐らく問題は無いと思います。
しかし、どうしても車が隣の敷地にはみ出して進入したりする事が起こり得ます。
トラブルが最も起こりやすいのが次の様な写真のケースです。
この進入路は奥にある3件の家がそれぞれ２ｍずつ権利を持っている旗竿地の進入路です。
＜概略図＞
すでに関係ない車が道路上に駐車されていますが・・・。
お互いの取り決めを書面にて行っていたのですが、BさんとCさんの間の関係が悪くなり、Bさんがブロックを進入路上に作ってしまうというオシャレな出来事が後々起こってしまいます。
お互いの車の出入りをスムーズにするための取り決めだったのですが、その取り決めを破棄してしまう訳ですね。
それが有効かどうかは司法の判断に委ねられるわけですが、このようなケースでは起こり得るトラブルです。
その理由は、やはり勝手に車を駐車していて邪魔になっているというような事が始まりの様でした。
この様なトラブルが起こらないようにするためには、
- 進入路部分を共有登記する（売買時）
- 通行地役権をお互いに設定する
- 取り決め事項について公正証書にしておく
といった事をしておく必要があります。
現在は仲が良く話が通じる間柄であっても、将来的にも同じである保証はありません。
相続なんかが発生すると余計にそうですよね。
相手が同じ感覚でいるとは限りませんので、その場合はイイことが起こる要素は少ないです。
取り決めをしておく事項
お互いの通行について
例：Ａ及びB・Ｃは無償提供部分である本物件についてA・B・Ｃ及びその家人らが本物件を通行使用することを互いに承認する。
工作物設置の禁止について
例：各当事者は通行の障害となる工作物の設置、他の者の通路としての利用を害する一切の行為を行わない。
第3者への承継について
例：本書面上の義務は当事者相互に一般承継人、及び特定承継人（買受人等）に承継すべき義務を負う。
維持管理について
例：本物件地中内には水道管・排水管等が埋設されており、その維持管理及びアスファルト補修についてはＡ・Ｂ・Ｃ間にて協議を行うものとする。
といった感じの取り決めを行い、３つの対処法のいずれかをしておくと良いでしょう。
旗竿地についてまとめ
旗竿地は評価が低いため価格も安くなりますが、状況によってはトラブルが起こりやすい物件です。なるべく価値を保つことができる旗竿地を購入する事をお勧めしますが、予算に応じて購入する場合は、十分に説明を聞き、降りかかってくる可能性のあるトラブルを回避できる体制を取っておきましょう。
コメントを残す
コメントを投稿するにはログインしてください。