「宅地造成、造成工事、土木屋、不動産売買、新築」等の検索をされた方の為のページです。
農地や雑種地などの売買を行う際には、造成工事が発生する事がほとんどです。
また現在宅地でも、分割したり、新築したりする場合には造成工事が必要になるケースもあります。
当然ですね。
家を建てる為の売買であれば、新築が出来るような宅地の形状に仕上げなければいけません。
この宅地造成工事が、実はかなり重要で、その金額もさることながら、工事内容によっては後の不動産価格を下げてしまう事もあります。
後から見ると、なぜこんな工事をしてしまっているのだろう？？？
と感じる事が多いのですが、我々プロの目からすると、手抜きもしくは目先の金額を下げたいが為の、造成工事の方法を選択している事が多いのです。
土地を売る時の宅地造成工事。
実は凄く割高だったり、おかしな利益が乗っかっていたり、知らない間に損をしているケースを多々見受けます。
また、自分の考えでやってしまって、大失敗している様なケースもあり、素人には案外と難しいものです。
宅地造成工事の金額の仕組みと、宅地造成をする時の土木屋さんの選び方をみていきます。
宅地造成工事をする土木屋さんの選び方
宅地造成工事をするのは土木屋さんです。一般の人には、土木屋さんもたくさんあって何が正しいのかわかりません。
通常は不動産業者や建築業者が音頭を取って、その工事内容を考えてくれるのですが、民間の宅地造成工事のド素人に当たると大変な失敗が起きる事があります。
実際に失敗しているケースのトラブルを何度も見ています。
という事で、まずは宅地造成工事をする土木屋さんの選び方から。
- 民間工事主体の土木屋さん
- 公共工事が主体の土木屋さん
この2つで分類します。
宅地造成工事は、当然民間主体の土木屋さんで行うのが正解です。
なぜか？
公共工事主体の土木屋さんは
といった理由があります。
公共工事の単価はそもそも公共単価というものが存在し、民間工事の単価より高い設定がされています。
例えば全く同じ生コン１㎥の単価が、公共工事では15,000円、民間工事では１㎥12,000円という価格差が存在したりするんです。
当然人件費にも差が生まれるわけですね。
ビックリしてしまいますが、これって現実です・・・。
また、利益率も公共工事の利益率の方が高いですから、企業としてはその利益率に合わせるようになり、民間工事を主体とする会社よりはどうしても高くなるのです。
確かに公共工事には業者のランクがなされています。
A級の業者とB級の業者では違いがありますが、その違いはより大きな工事に参加できるか？という事が主です。
工事の精度や出来上がりを検査し、実績の積み重ねでランク分けされるのですが、実績を積みあげていけば自然と上がっていきます。
実際にA級のランクの業者に仕事を依頼していた時期がありますが、民間の宅地造成工事では失敗とトラブル続きで、使わなくなった経緯があります。
A級の業者だからと言って、民間の工事が完璧にこなせるという訳では無いのです。
私の感覚では完全に逆ですね＾＾
A級の業者とB級の業者では違いがありますが、その違いはより大きな工事に参加できるか？という事が主です。
工事の精度や出来上がりを検査し、実績の積み重ねでランク分けされるのですが、実績を積みあげていけば自然と上がっていきます。
実際にA級のランクの業者に仕事を依頼していた時期がありますが、民間の宅地造成工事では失敗とトラブル続きで、使わなくなった経緯があります。
A級の業者だからと言って、民間の工事が完璧にこなせるという訳では無いのです。
私の感覚では完全に逆ですね＾＾
要はAだろうがBだろうが、
- 民間規模の工事に対して細かく対応できるか？
- 通常の民間の利益率で対処できるか？
という事が重要だと考えます。
図面を書く事はできるが、指示されたとおりにしか出来ない、なんてこともあります。
不動産業者や建築業者の適当な支持で、言われた通りにしかしない。
民間工事に長けた業者であれば、勾配が取れているか？強度は大丈夫か？というような事を踏まえ、より良い方法を提案してくれたりします。
公共工事では、お役所からの図面がある為、０からの工事に慣れていないんですね。
実際にあった事例
A級の土木業者に依頼
工事の内容は不動産屋が指示
この状況で実際に出来上がった分譲地では、排水勾配が足りなくて工事のやり直しが発生しました。
経過をたどり原因を究明すると、
不動産屋
土木屋さん
といった具合に責任を擦り付け合い、お互いに非を認めません。
不動産屋からすれば、勾配や強度などの専門的な事は、いい様にやってくれるはず。
土木屋さんからすれば、工事の内容をもっと細かく指示してくれなければ出来ない・・・。
という事なんですが、お互いに仕事をしていないだけなんですね。
この状況で実際に出来上がった分譲地では、排水勾配が足りなくて工事のやり直しが発生しました。
経過をたどり原因を究明すると、
立派な土木屋さんだから、それくらい指示・訂正してくれるのが当たり前。
指示されたとおりの高さの工事をしただけ
といった具合に責任を擦り付け合い、お互いに非を認めません。
不動産屋からすれば、勾配や強度などの専門的な事は、いい様にやってくれるはず。
土木屋さんからすれば、工事の内容をもっと細かく指示してくれなければ出来ない・・・。
という事なんですが、お互いに仕事をしていないだけなんですね。
民間の工事に慣れていれば、現場に合わせての施工も臨機応変にできますし、価格もリーズナブルなのです。
同じ内容の工事と図面を民間主体の土木屋さんにお願いして、その図面を元に同じ内容で見積もりを取ったとしましょう。
これまで親戚だからとか、知人だから・・・という理由で同じ内容の見積もりを取る事が多々ありましたが、身内価格でも公共主体の会社が民間主体の会社より安かったことはありません。
これまで親戚だからとか、知人だから・・・という理由で同じ内容の見積もりを取る事が多々ありましたが、身内価格でも公共主体の会社が民間主体の会社より安かったことはありません。
という事で、公共工事主体の会社はパスして、民間工事主体の会社を選びましょう。
安かろう悪かろうにならない為に
後は宅地造成工事に対して、安心を求めれるか？というデメリットを解消しなければいけません。安かろう悪かろうではお話になりませんし、細かい調整が利く必要や近隣対策をきちんと行ってくれる会社でなければいけません。
また、数年後にメンテナンスが発生した場合に、「会社が無かった」なんてこともあり得ますし、後々の安心を確保する必要があります。
これは公共工事の様にA級というような、ランク付けがされていませんので、判断が難しい所です。
財務内容を調べる事は一般の人には難しいですし、人の噂だけでも心もとない・・・。
どうするか？
先にも言いましたが、民間主体の会社は利益率が低いので、それだけ存続率が低いはず・・・
と言いたいのですが、実は長年にわたって成長している会社が存在します。
安くていい工事をし続けている証です。
特徴としては
- この時代に規模が大きくなっている
- よく会社のトラックを見る
- 複数の不動産業者・建築業者が依頼している
といった事があげられます。
特に3つ目の要件については、普段競合すべき会社であるはずの不動産業者や建築業者が仕事を発注しているという事は、
その会社の信頼度や価格的なメリットが存在する事を裏付けていると言えます。
その会社の信頼度や価格的なメリットが存在する事を裏付けていると言えます。
競合会社よりも良い物を提供しようとして行きついた先が同じ会社であり、尚且つメリットが一番あると判断している証だと言えるのです。
ちなみに私が利用している土木屋さんは、最初に私が依頼してから15年以上になりますが、今では街中の不動産業者と建築業者が仕事を発注しています。
民間では既にNO.1のゼネコンと呼ばれるくらいに成長していますが、今でも低利益で責任ある工事をしてくれますし、こちらが見落としているポイントも押さえてくれますので、とてもありがたい存在です。
民間では既にNO.1のゼネコンと呼ばれるくらいに成長していますが、今でも低利益で責任ある工事をしてくれますし、こちらが見落としているポイントも押さえてくれますので、とてもありがたい存在です。
会社を判断するときの参考にしてください。
宅地造成工事まとめ
宅地造成工事を依頼するときの会社の選び方- 民間工事主体の会社 特に位置指定・開発の分譲工事なんかをこなしている実績があれば良い。
- 最低5年以上は続いていて伸びている会社
- 複数の不動産業者・建築業者が依頼している会社 民間工事を多数こなしていて、信頼度が高い。
８：２くらいの割合で民間工事
費用を抑えて尚且つ安心できる結果がついてくるでしょう。
