公簿売買と実測売買。不動産の公簿売買の意味と3つのポイント

不動産の売買契約の中で、面積について内容として、公簿売買実測売買という2つの方法があります。

この2つの種類の売買の意味と確認すべき3つのポイントを解説しましょう。

公簿売買と実測売買の違いとは?

公簿=登記簿という事なので、


公簿面積=登記簿面積という事になります。

よって、登記簿面積によって売買を行うのが「公簿売買」という事なのです。

逆に文字通り実測取引は、実際に測量を行った後の面積=実測面積という事ですね。

なぜ面積の内容を定める必要があるのか?という理由に、2つの売買の形態がある理由が存在します。

実測面積は土地家屋調査士という国家資格を持った先生が、周辺の境界を確定させ現況に合わせて土地を測るので、現実の面積との誤差は生じません

しかし、公簿面積についてはどうしてもズレが存在します。

  • 昔からあるそもそもの面積が間違っている
  • 測量技術の精度の誤差
という2つの大きな根本原因がある為に、公簿面積と現況の面積とにずれが生じているケースが存在するのです。

じゃあ、全部の取引を実測売買にすればイイのでは?

確かにその通りなのですが、現実的には公簿売買でも問題が起こらないケースが多いので、公簿売買が存在するのです。

では公簿売買で良いケースとはどんな場合でしょうか?

公簿売買で問題ないケース

  1. 周囲との境界がはっきりしていて、現況の面積と公図とほぼ一致する。
  2. 国土調査が行われた経緯がある。
  3. 平成18年より以前の測量図が存在し、現況と一致する。
  4. 平成18年以降の測量が行われている

このような場合は、問題が起こらないであろうことから、公簿売買が選択されます。

公簿売買で起こりえる問題は、面積の相違によるトラブルですので、売買価格の増減と周囲との境界トラブルのいずれかです。

境界がはっきりしている事面積がほぼ一致している事公図と現況がほぼ一致している事がトラブルを回避するための条件
と言えるでしょう。

  • 国土調査が行われている場合は、公図自体が500分の1の縮尺で現況に合わせて作られており、ほとんどの場合において境界がはっきりしています。

    その為面積と境界によるトラブルが起こる要素が少ないので、公簿取引が選択されるのです。


  • ※例外として、現況と異なっていたり、国土調査が古く精度が低い為誤差がはっきりしていたり、国土調査が不調に終わり筆界未特定になっているケースは実測が必要と言えます。

  • 平成18年以前の測量においても、国土調査と全く同じことが言えます。

  • そして平成18年以降の測量であれば、ズレが生じる事はほぼ無く、プレートの変動すら計算し、ポイントを復元できる精度があるとされているので、問題が起こる要素は無いと言えます。

  • 現実的な話をすると、測量されたポイント(ポイントは正しい)に沿って境界壁やブロックを施工していくわけですが、この工事自体の精度でどうしても数ミリ単位の誤差は現場で発生します。

    それを咎めたり、矯正する事は不可能に等しい事なので、現実的には実測取引においても工事誤差が生じます。

    そういった誤差も含めて、公簿取引で問題ない場合は公簿取引で行われるのです。

    新しく分譲する場合であったり、これから区画されていくような物件については必ず実測取引が行われます。

    中古住宅の取引や、昔からある宅地の取引なんかは公簿取引が多いでしょう。

    大切なのは、
    1. 境界がはっきりしている事
    2. 面積がほぼ一致している事
    3. 公図と現況がほぼ一致している事

    この3点になります。

    もしあなたが公簿取引について疑問を感じた場合は、この3点について確認しましょう。

    面積が大きくずれていたり、現況と公図が一致していなかったり、境界が怪しい場合は実測取引をすることが望ましいので、不動産屋に言いくるめられる前に確認と主張をしましょう。

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