古家付きの土地を売ろうとする際には、土地の加工が必要な場合がほとんどです。
土地の加工とは、簡単に言うと、土地を売りやすい様にする事です。
数十年前と今とでは生活スタイルも違いますし、家族構成や、必要とされている土地の面積や価格帯も変わっています。
なので、現在の売れ筋商品に加工する必要があるんですね。
今回は、
という状況の物件の売却方法＝土地の加工について実例を紹介させて頂きます。
こんな方は参考にして下さい。
- 田舎にある家と土地を処分したい方
- 田舎にある家と土地の管理に困っている方
- 古家付きの土地を持て余している方
古家付きの土地を売却する
今回の現場はこんな感じです。恐らく壊した方が早いと見て取れる建物と、土地になります。
所有者の方は遠方に居を構えておられるので、不要な不動産となっていました。
この不動産について土地の加工を行っていきます。
土地の加工の順番
- 敷地を測る
- 敷地が広いので区画してみる
- 解体・造成工事を行う
大まかに言うとこの順番です。
（※法律的な部分は把握し、クリアする前提です）
敷地を測る
まずはある程度正確な地形を把握する事から始めます。国土調査がされていたり、測量がされている場合は、それらの図面をもとに現況図を作成します。
今回の場合は、どちらも存在していませんので、私が現場を巻き尺を持って測りました。
建物が在るので、正確ではありませんが、できる範囲の精度の物を作成します。
こんな感じのざっくりとした寸法がわかるもので大丈夫です。
敷地を区画してみる
この図を元に敷地を区画してみます。- 基本的な整形地の間口・奥行・面積
- 進入路幅
この２つを前提基準として区画をします。
本来進入路は４ｍ確保したいのですが、間口の幅の関係で、3.5ｍの単有道路とする形としました。
面積については１６５～２００㎡が標準的な大きさで、一般的に好まれる大きさなので、それを確保しながら東西南北の寸法を、ある程度の建物を配置できる様にして行きます。
結果的に1つの区画は面積が少し大きくなってしまいましたが、227㎡と何とか許容範囲かな？という状況になりました。
要は、売りやすい大きさと価格帯を目指したわけですね。
解体・造成工事を行う
今回は２２７㎡について、先に購入されたい方が現れたので、売買契約後に解体・造成工事を行う形となりましたが、場合によっては先に工事を行ってしまう事もあります。需要の少ない地域では、”売れないリスク”があるのでお勧めしませんが、ある程度需要がある地域であるならば、先に解体・造成工事を行い、完全にメイクをしてドレスアップまでしてあげる事で、成約スピードが上がる事があります。
「遠くから見ると斎藤洋介だと思っていたら、近くで見ると斎藤工だった！」
「どうせ合成写真のおばちゃんが来るんだろ！？くらいに思ってたら、深田恭子がお見合いにやってきた！」
という感じの落差が生まれる事もあるので、ケースバイケースでリスクを考えながら行うと良いでしょう。
私は基本的には先に工事をする事をお勧めはしていませんが・・・。
古家付きの土地の建物を先に解体するリスク
解体費用の持ち出し
売却完了までその費用の回収が出来ない為、お金だけかけて売れないというリスクが付きまといます。
固定資産税の増加
解体する事で軽減されていた土地の固定資産税が跳ね上がります。
工事費用のピンハネ
不動産屋が工事費用をピンハネしている可能性も多々あり。後は知らん顔・・・
現在工事中ですが、着々と進んでおります。
後先になりましたが、区画図が出来たら、それに対する工事費用の見積もりを当然取ります。
今回の現場では排水経路を確保する必要性があった為、その工事についても行うような形となりました。
既存であったブロックや、その基礎についても構造上、強度に問題があった為、新規でやり直す形です。
周辺よりも地盤面が低い場合は地上げの作業も必要となったりしますし、現地での工事の打ち合わせは綿密に行っておく必要があります。
これも不動産業者の仕事の一環です。
以前、先に工事をさせるだけさせておいて、問題が発生したら知らん顔をしていた不動産業者がいましたが、そういった後々のクレームや問題についても十分に考えておく必要があります。
土地の加工をして売りやすくする事が重要
今はまだ気づいていない方も多くおられると思いますが、売りたい人だらけになったとしたら、不動産の価格は下がる一方どころかタダでも買い手がつかなくなります。少しでも早く、売りやすい形を考え、それに合わせて加工していく事が、結果的に売却時の手取りを多くする事につながります。
今回の例の様に、広すぎる敷地は売れにくい場合が多いです。
そういう場合は、プロの視点で不動産を加工していく必要がありますので、その地域の特性を熟知しているプロに相談すると良いでしょう。
おかしな不動産業者には当たらないようにしておく必要がありますが、人口減少が進んでいる地域の不動産については、ある程度ビジョンを持っておく必要があると思います。
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