不動産を売りたい時には不動産屋さんを利用しますよね？
先に不動産を本当に高く売る方法の答えを出しちゃいます。
”プロの不動産の売却の方法を真似する事”
それがあなたの不動産を一番高く売る方法です。
「え、そんなの当たり前じゃん！」と言われそうですが、実際にやろうとしてもできない事の方が多いでしょう。
似て非なる事をすると、法律に引っかかる事もありますし、良かれと思ってやった事が財産価値を落としてしまう可能性もあるのです。
失敗しない為に不動産屋が存在するとも言えるのですが、その方法論については知っておいて損は無いと思います。
目次
不動産屋の土地の売却方法とは？
不動産屋の売却の方法の中で、最初に抑えておかなければいけないポイントを挙げてみます。- ニーズの把握をする
- ニーズの高い広さ・価格に加工する
- 見た目を良くする
この3点が最初に考えるポイントです。
この3点を踏まえて、一般的な住宅地を前提に考えていきましょう。
不動産屋の価格設定の方法とは？
一番は当然価格ですよね？少しでも高く売りたいのが人情ですが、売れなければ時間だけが過ぎていくので、プラスになる事はほとんどありません。
例えば1,200万円という値段があって、
1,000万円なら・・・買いたい！
この場合は恐らく1,000～1,100万円くらいが妥当な価格帯なのでしょう。
全く反響が無い場合は、相場からかけ離れていて高い、もしくはニーズが全くない・・・という事になります。
要は買主側のリアクションがあるであろう最低限の価格帯を、最初に設定してあげるのです。
”この価格であれば絶対に売れる”という価格を決め、その後の売値を決める訳です。
1,000万円を最低限と決めたなら、1,200万円くらいが売値になるでしょうか。
勿論地域差や利益の幅があるので、一概には言えませんが、大体こんな感じです。
そしてその根拠となる数字は、それまでの売買事例や、周辺の物件単価、不動産業者が普段感じているニーズ等から決めていきます。
実際には周辺の物件よりも若干安く設定する事が多いですね。
ニーズのある広さと総額に加工する
仮に周辺の物件の売れ筋の単価が坪20万円、広さが50坪で総額1,000万円だったとします。これから売ろうとする物件が広さ200坪あったとしましょう。
200坪×坪20万円で、4,000万円で売れるのか？というと、決してそうではありません。
200坪は広すぎて、一遍に買ってしまえる人が少ない為、需要が極端に少なくなります。
その為に、単価を下げるか、もしくは50坪ずつに区画することを考えます。
この際には、建築基準法や都市計画法等の法律が関わってくるため、一定の知識や免許、そして測量や工事の費用が必要になります。
それらを差し引く必要があるので、有効面積×20万円は変わりませんが、手取りの単価はかなり落ちてきます。
その落ちた単価が200坪を一括で売る場合の単価と考えるのです。
道路状況などにもよりますが、５～７掛け程度になるでしょう。
要は買主のニーズが高い大きさと総額に加工していく事を不動産業者は考えるのです。
これは所得層の分布と同じです。
年収1,000万円～の人は全体の５％未満と言われますが、その5％の少ない需要に合わせるよりも、平均的な所得層である400～600万円の年収の人達が購入しやすい、または購入している総額帯に加工することが重要なのです。
これが出来るか出来ないかが、売れやすいか売れにくいかの判断基準になります。
もちろん中には５％未満のお金持ちが、お金が余ってるから買っておくか？みたいなことも無い事はありませんが、確率的に低いのはわかりますよね？
結果的にいうと、多くの不動産業者は不動産屋が価格を決定するときは万民受けする価格を設定し、売れる可能性を高めている、と言えます。
逆にコアな部分のみを狙っている不動産業者も存在しますが、土地のみでの売却では成立しないので、建物を建てたりリノベーションしたりと、それなりの費用を掛けて販売をしています。
造成・解体・リフォームなどで見た目を良くする
ブサ〇クでも、お見合い写真やSNSの写真は綺麗に映っていますよね？少しでも綺麗に見せようという努力がなされる訳ですが、不動産においてもそれは有効です。
古家があれば解体をし綺麗な宅地として売り出す。
中古住宅であれば中をリフォームして綺麗にしておく。
これって不動産屋には当たり前で重要なんですが、一般の方に勝手にやって下さいとは決して言いません。
大抵は失敗してしまっているからです。
「え、なんでこんなリフォームを・・・」
「なんでこんな造成工事を・・・」
といった残念な現場を数多く見てきました。
本人からすれば良くしようとしているのですが、ポイントがズレているケースが多いのです。
また、先に工事をしてしまうとその分の費用が先に持ち出されてしまうので、売れなければ負債と同じです。
なので、リフォームや工事をする際にはプロに意見を聞いたうえで、売れないリスクを理解した上で行う必要があります。
中には
解体工事やリフォームだけを先にさせて、その分をピンハネして、後は知らん顔
・・・なんていうやり逃げ的な不動産屋も存在しますので、余程の自信か保証が無ければ、踏み込まない方が良いと思います。
結局はニーズとの闘い
地価が上昇している地域であれば問題はありませんが、全国の多くの地域では地価は緩やかに下落しています。少しでも早く売ってしまうのが、少しでも高く売る秘訣である事は、不動産業者ならわかっています。
その為には、その地域のニーズを十分に把握し、売れ筋の商品に加工してやることが重要なのです。
「自分の持っている不動産が一番いい！価値がある！」
なんて思っている人ほど損をしています。
誰でも自分の子供は可愛いですよね？しかし他人から見ると・・・
それと同じです。
欲してくれる人がいるうちが華です。
行き遅れてしまわない様に、その地域のニーズを把握し、加工したうえで、早く売り抜ける事を考えましょう。
そして、不動産屋は自社物件になれば本気の価格設定をしますが、仲介物件だと責任の種類と重さが違うので、ある程度もしくはかなり妥協した価格設定をしたりします。
不動産を本気で高く売りたい皆さんには、アドバイザーである不動産屋を本気にさせて欲しいのです。
これまでに何度か言いましたが、査定を依頼するときは”仲介”の査定と”買い取り”の査定を出してもらいましょう。
参考にどうぞ。
不動産を高く売る為に絶対にやってはいけない事
実は不動産を高く売る為にやってはいけない事をどんどんやりましょう！
「不動産を高く売る方法」
といったキーワードで検索をすると、上位に出てくるサイトのほとんどが間違っているのです。
そのほとんどが、
出来るだけ多くの不動産業者から査定を受け、出来るだけ高い査定額と根拠を見つけましょう！
といった内容です。
確かに２～３社であれば競争原理も働くでしょう。
しかし現実的に実務の現場で5社以上の不動産業者が入り乱れていれば、はっきり言ってやる気も無くなります。
不動産業者の心理は
うちの査定なんか信用せずに、どうせ高い査定を後から言った所に頼むんだろ？
だったら売れもしない高い査定の会社へ頼めばいい・・・
だったら売れもしない高い査定の会社へ頼めばいい・・・
というのが本音です。
そうなんです。
不動産業者がやる気も無く、売れない価格で頑張るなんてありえないのです。
口八丁手八丁の不動産屋に引っ張られるだけ引っ張られ、結果は・・・。
残念！
例えるならば5股も6股もかけてるプレイボーイみたいなものなので、余程の実力者でなければ、5股がバレた段階で収集不可能になります。
数字をだけでなくその根拠を理解し、相手を見極める事が出来れば問題ありませんが、人間の欲望は数字を聞いてしまうと止まらなくなります。
何となくわかっていても、少しでも高い価格の所へ・・・。
決して高い価格で売ろうとするのが悪いわけではないですが、根拠の薄い価格で踊らされる羽目になりやすく、特に一般の方がリスクを負う形になってしまうので、出来るなら最初から数社に絞って話をするのが正しいのです。
不動産を高く売る為に絶対にやってはいけない事とは＝浮気をしすぎるな！
という事です。
あんただけやで！あんたにしか頼めん！
と言われたら、嘘でも頑張りますよね？
営業マンにはニンジンが一番の薬なのです＾＾
本当に高く売りたいならば
査定や相談は２～３社がベストでしょう。
