悪徳・悪質な不動産屋の見分け方、免許番号のチェックは意味が無いんだよ?

悪徳・悪質な不動産屋に関わらない為の見分け方として、最近テレビ等で、不動産屋の選び方やチェックポイントとして、不動産屋の免許番号の確認が紹介されていますが、実はほとんど意味が無い事をご存知ですか?

事実の一部分を切り取って大きく見せる、まるでK国の様な切り口の説明が横行しているので、改めて正しい不動産屋の免許番号の確認について知って頂ければと思います。


不動産屋は全国に店舗を展開している大手不動産会社もあれば、その地域に密着した小さな不動産屋もあります。

大手であれば知名度からある程度の信頼はできますが、無名の不動産屋であれば不安になりがちではないでしょうか?

そんな時の為に悪徳・悪質な不動産屋に関わらない為の見分け方を知っておきましょう。

不動産屋の免許番号・免許からわかる事

不動産屋を開業するには、業(商売)としての免許である宅地建物取引免許が必要です。

不動産屋の業としての免許である宅地建物取引免許証には、以下の2種類があります。

  • 国土交通大臣免許
  • 複数の都道府県で事務所を置き、営業する場合には国土交通省の宅地建物取引免許が必要です。

    大手の不動産業者はほぼ国土交通大臣免許に該当します。

  • 都道府県知事免許
  • 1つの都道府県内で営業所を置き、営業する場合は都道府県知事の宅地建物取引免許が必要です。

    90%以上の不動産業者がこちらの都道府県知事免許に該当しています。



宅地建物取引免許に書かれている事はこんな感じです。

免許番号 〇〇県知事(3)第10000号 

免許年月日: 平成30年1月1日~平成35年12月31日

商号:極悪不動産

免許証番号の横にある( )の中の数字をチェックすることで、その会社がどのくらいの年月、不動産会社を営んできたのかが分かります。

不動産屋は5年に1度免許の更新があります。

その更新回数が( )の数字なのです。

カッコ内の数字が1であれば5年未満。2であれば10年未満が営業年数の目安です。

30年ほど前までは3年に1度の更新だったそうなので、一概に5年ではないのですが、営業年数が10年を超えたら表面上の信用度に大差はないです。

免許番号の確認はあくまで免許を取ってからの期間がわかるだけで、仕事ができるかどうかの判断基準には一切ならないのです。

独立したての勢いある会社の免許は(1)です。

じゃあ新人か?というと、実はかなり仕事ができるから独立したとも考えれます。

そして、ベテランが仕事ができるとは限りません。

逆に・・・更新回数が多い不動産屋の方が危険な場合があります。

地域によっては、正に危険な不動産屋の場合の方が多かったりするのです。

結果的には、不動産屋の選び方として、免許番号の数字を確認するという方法は、ほぼ意味が無いという事になります。

以下でその理由を説明します。

宅地建物取引免許の更新回数が多い場合のデメリットとその理由

宅地建物取引免許の免許番号の更新回数が多いときにはデメリットもあります。

大手の不動産屋さんには該当しないですが、皆さんが知りたい、無名な街の不動産屋さんの場合には該当しますので参考にしてください。

なぜデメリットか?

宅地建物取引免許の更新はバカでもできるからです。

運転免許と同じです。

運転免許を取ってから30年経つからと言って、安全な安心な運転をするか?というと、答えは???となります。

不動産業の免許の更新は、一定の書類を提出するだけで更新できます。

その結果以下のデメリットが発生します。

数字が多い場合のデメリット
  1. 法律の改正に疎い
  2. 不動産関連の法律は毎年かなり変わっています。

  3. 考え方の基本が古い
  4. ベテランになればなるほど過去の成功事例に捉われ、過去の感覚で物を進めがちです。

  5. そもそも試験を受けていない
  6. 宅建業の免許に必要な宅地建物取引士の試験は受けているんですが、教科書を持って試験を受けていた時代があるそうです。

    つまりまともに勉強していなくても資格が貰えた時代があるんですね。

  7. 本業は別で免許だけ更新している
  8. 本業は別にあるのだが、何かの時に役に立つように免許のみを更新している=不動産は素人・・・というケースも存在します。

というデメリットがあります。

不動産関連の法律は、法律が変わったからと言って、テレビや新聞でPRはしてくれません。

毎年変わり続ける法律には自分自身で対応しなければいけないのです。

余程勉強家でない限り、法律の改正には疎いのはある意味当然の成り行きとなってしまいますので、更新回数が多いから「知識が豊富で正しい」とはならないのです。

〇〇不動産という過去に数回倒産した会社が、私の住んでいる街に存在していましたが、

50年間トラブル0です」と言いながら、50年前の様式の契約書(A31枚)を持ってきた(重要事項は無し!)逸話があります。

これは法律の改正や時代の流れを完全に無視している、只々キャリアを伸ばしているだけ・・・という一例ですが、この不動産業者に関わってまともに幸せな結果を得ている人を見たことがありません^^

①・②についてはその不動産業者がいかに勉強をしているか?という事が問われます。(もちろんきちんとしている業者さんもいます)

昔のままでも一応まかり通っている実情があるので、注意が必要です。

③についてですが、そもそも40年ほど昔は宅建の試験は今のような試験ではなく、参考書持ち込みO.Kの試験だったそうです。(不動産業の免許には専任の宅地建物取引士が必要です)

そもそも法律家では無い、”なんちゃって”・”もどき”なのです。

素人と素人が集まり、更新だけ受けていれば素人のまんま不動産屋が営業できてしまうので、あなたがそれに当たってしまう可能性もあります。

都会では無理でしょうけれども、地方都市では未だに十分機能しています。時代は令和だというのに・・・

④については例えば土建屋さん等が本業の傍らで、不動産の免許だけ掲げているケースです。

実際に不動産業は営業しておらず、実務はこなせない事は容易に想像できます。

世の中には仏壇屋なのに不動産屋の免許を掲げているような所もあったりして、見事に上記の全てに該当したりします。

以上の事から、免許番号の確認は意味が無い、と言えるのです。

不動産屋を選ぶのに、何を目安にすれば良いのだろう?

不動産屋の選び方として、免許の更新回数はあまり当てにならない事は理解頂けましたね?

では一体何を以て判断すれば良いのでしょうか?


行政が不動産業の免許を与えていますが、仕事ができるできないを目安にしているわけではありません。

単純に要件に該当すれば、不動産業の免許は取得できるんです。

なので本当の意味で正確にはわかりませんが、それでも私が新規の不動産屋さんと取引しようとするときに確認する方法をお教えします。


  • インターネットで確認する
  • 誰もができる簡単な方法ですが、お手軽な分、正確性に欠けます。

    表面上は良い事しか書いていない場合がほとんどだからです。

    しかし見た目はわかるので表面上の確認で使用します。

  • 同業他社へ確認する
  • これが一番確率が高い方法です。

    同業者に5件聞いて5件とも白であれば基本的に大丈夫です。

    2件歯切れが悪ければグレーです。モロにブラックの場合もあります。

    一般の方に対してそこまで教えてくれるかどうかは???ですので、歯切れの悪さや雰囲気で判断しなければいけないと思います。

  • 金融機関に確認する
  • この方法も確率は高いです。

    ダークな不動産屋は金融機関もチェックしていますし、身構えている場合があります。

    金融機関に出入り禁止の業者もあるくらいです。そして実は内部的に○○○が存在するので、一時はその人間が関わるだけでマイナス評価を出していた位です。

    はっきりは教えてくれませんが、歯切れが悪いのは確実です。

  • ネガティブ調査をする
  • これはプロにお願いして調査する方法です。

    大きなお金が絡む場合は、当然我々も使用します。

    数万円でリスク回避できるなら安い場合も当然あります。

この中では私のお勧めは金融機関さんに聞くことです。

知り合いがいたら最高です。オフレコで教えてもらえるかも?

もしくは不動産屋にワザと難しい言葉を聞いてみる・・・例えば
無権代理行為ってなんですか?

代位弁済って何ですか?

この場合農地法はどのような名目で申請するのですか?」とか・・・。

通常業務をこなしていれば、説明できる範囲の質問なので、答えを聞いてみて相手先を推し量るのも一つの方法です。

少し意地が悪いような気もしますが、「わからないことはわからないので調べてきます」と素直に答えれてくれる方が信頼できますよね?


テレビで紹介されている様に、免許の更新回数についての確認は、ほんの一部分でしか有効でない事は分かって頂けましたか?

本当に悪い不動産屋は口も滅茶苦茶上手いです。

気付いたら、「その家のお風呂に入って帰っていった」なんていう凄腕の悪徳不動産屋もいるくらいですから。

そのような海千山千のせんみつやに引っかからないようにする為にも、最低限、金融機関に確認してみたり、同業他社へ確認してみる事をお勧めします。

ほとんどの場合、もし相手が危険な場合はそれで何らかの綻びを見つけることが出来ると思います。

ぜひ実行してくださいね。

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