再建築不可の土地に価値はある？プロの見解の実際。
再建築不可の土地にどれくらいの価値があるか、気になる方も多いのではないでしょうか。
投資対象としての価値があるかどうかは、正直なところ多くの不動産業者が「価値が無い」と判断するケースがほとんどです。
実際、90%以上の不動産プロが「処分方法（出口）が無い限り、査定はできない」と答えるでしょう。
私自身も同じ意見を持っています。もちろん、土地の状況や立地条件、周囲の環境、建物の構造や大きさなどによっては変動することもありますが、基本的な考え方は変わりません。
よく言われる「半値八掛け」などの基準であっても、高額に感じることが多いのが現実です。特に地方都市やその周辺地域に位置する物件の場合、価値の判断はさらに難しくなります。
ここでは、現場での実務経験をもとに、再建築不可の土地の現実的な価値について率直な意見を述べてみます。不動産投資を考えている方や、土地の活用方法に悩んでいる方にとって少しでも参考になれば幸いです。
目次
再建築不可の土地の価値についての考え方について
再建築不可の土地は一般的に市場価値が低い傾向にありますが、特定の条件下では価値が見出されることもあります。購入者や投資家は、その土地の特性や将来の利用可能性を十分に考慮する必要があります。
再建築不可の土地の価値については、基本的な前提として
- プロである不動産業者が買わない物は基本的に利益が上がらない
- 地方ではタダでも売れない通常の再建築可能な物件が増加している
- 接道が無いから再建築不可であるから、物件にたどり着くまでに難点がある
この３点だけでも、仮にあなたが再建築不可物件の購入を検討しているならば、かなりの基準になるはずです。
利益が見込めるのであれば、不動産業者は必ず自分で取り込むことを最優先で考えます。
また、地方では０円物件などが急増しています。
安いからと言って、わざわざ処分がしにくい、利用がしにくい再建築不可物件を購入する必要性が無くなっているのです。
加えて、地方では車が無ければ生活はできないところがほとんどです。
その土地にまともにたどり着けないケースである場合は、やはりこれも価値が無いと言わざるを得ません。
この３点を踏まえた上で、出口（処分する方法）を見つける為にプロの不動産業者がチェックするポイントがあります。
プロが見る再建築不可の土地に対するポイント
これらについてみていきますね。
その土地の立地条件
まず駐車場等で貸せるかどうか？を判断します。
等を考えます。
もちろん、まともに車が出入りができるのが最低条件ですね。
もし、周辺で駐車場が圧倒的に足りていない等の状況がずっと続くと想定できるのであれば、賃料収入から土地の評価を算出していく形です。
それでも利回り的には最低３５％～４０％以上は無ければ、ビジネスとして成立しないと考えます。（すみません、これは私個人の肌感覚的な部分が大きい数字です）
隣接地や周辺の状況
これらが見込める場合は、建築不可の土地でも生きてくる可能性があります。
我々が言う所の出口ですね。
引き取ってくれる人がいる状況があり、そのうえで何かしらの利益を生むことができるだろう場合は、その内容に応じて土地の評価をしてあげればよいでしょう。
固定資産税等のランニングコスト
この土地に対するランニングコストは最低限把握しておかなければいけません。仮に毎年１０万円のランニングコストがかかるのであれば、それ以上の利益を産めるだけの根拠が無ければいけません。
当然その計算が成立しない場合は、完全な負債物件となりますので、査定不能もしくはマイナス物件となります。
再建築不可の土地の固定資産税は軽減される？
再建築不可の土地に対する固定資産税は、通常の土地と同じように課税されますが、軽減されることは基本的にはありません。固定資産税の評価は、土地の現状利用や地域の特性、土地の広さなどを基に計算されます。
再建築不可であるという理由だけで固定資産税が軽減される制度はありません。
ただし、固定資産税評価額は、再建築不可の土地という特性が反映されるため、市場価値が低い分、評価額も低く設定されることが多いです。
その結果、通常の土地よりも固定資産税が低くなる場合があります。
しかし、これは土地の評価額が低いことによるもので、特別な軽減措置があるわけではありません。
再建築不可の土地の固定資産税評価について、自治体ごとに微妙に取り扱いが異なる場合があります。
具体的な評価方法や税額については、土地が所在する市区町村の固定資産税担当部署に確認することが推奨されます。
また、再建築不可の土地を購入する際には、将来的な固定資産税の負担も考慮して投資判断を行うことが重要です。
具体的な評価方法や税額については、土地が所在する市区町村の固定資産税担当部署に確認することが推奨されます。
また、再建築不可の土地を購入する際には、将来的な固定資産税の負担も考慮して投資判断を行うことが重要です。
43条但し書きが可能かどうか？
43条但し書きが可能であれば、建て替えについて可能になる可能性がありますので、関係者に確認や同意の意思確認が必要になります。この場合、建て替えが可能かもしれないが、金融機関によっては融資が不可能（担保の関係で）であったり、関係者の同意が得られなかったり、同意していても何かしらの理由で突然協力を拒みだしたりと、通常の物件よりはハードルが高くなります。
が、それでも何かしらの利用価値や評価が発生するケースが多いので、この場合については不動産業者等の協力を得て調査してもらうと良いでしょう。
再建築不可の土地に対する価値についてのまとめ
再建築不可の土地に対する価値は基本的には無い物と判断します。
が、購入しようとする側の利益見込みや考え方によってその価値が生まれる可能性は存在します。
出口があるか無いかによっても大きく変わります。
まず所有した段階で負債にしかならない物であれば、それはマイナス評価にしかなりませんし、収益を生むであろう物件であれば、それを考慮して価値を表する事が可能です。
しかし、この評価基準は、購入しようとする側の考え方によりますので、一概に相場価格の〇〇％といった判断はしにくい部類の物になります。
よって、やはり冒頭の判断基準で考えるのが無難だと結論付けさせて頂きます。
出口（処分方法）が無いのであれば価値が無い（査定不能）
基本的な考え方
- プロである不動産業者が買わない物は基本的に利益が上がらない
- 地方ではタダでも売れない通常の再建築可能な物件が増加している
- 接道が無いから再建築不可であるから、物件にたどり着くまでに難点がある
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