離婚時に住宅ローンがある場合、感情が優先され、債務の状況によってはトラブルの種となる事を、深く考えずに選択してしまっているケースをよく見かけます。
ここでは、
住宅ローンの残債 ＞ 現在の不動産価値
いわゆるオーバーローンの状態である方に、将来的にトラブルが起こらない選択が出来るように、住宅ローンについての扱いについてケース別に見ていきます。
目次
住宅ローンの債務者が夫もしくは妻の単独債務の場合
住宅ローンの債務者がどちらか一方の単独債務の場合は、比較的簡単です。
あくまで債務者は一人ですので、住宅ローンについての責任＝住宅ローンの支払い義務は債務者にしか及びません。
この基本事項を理解していれば、将来的なトラブルは避けやすいです。
基本事例
- 財産額（現金等）： 2,000万円
- 住宅ローンの残債：2,000万円、現在価格：1,000万円 ・・・1,000万円のオーバーローン状態
- 財産総額：∴1,000万円
これを基本事例として話を進めていきます。
連帯債務の場合はこちらをご覧ください。
売却についてはこちらをご覧ください。
夫（妻）の単独債務の家に妻（夫）が住み続ける場合
このケースでは、将来的に債務者である夫（妻）が、住宅ローンを支払えなくなる可能性がついて回ります。案外と高い確率で発生するので、特に注意が必要です。
よくあるパターンとして、夫は新しい生活を始める訳ですが、住宅ローンと新しい生活の家賃と、そして慰謝料や養育費等を払う形となるので、普通にしていては住宅ローンが払えなくなってしまうんですね・・・。
そうなってしまうと、ある日突然、妻と子供が生活している家が競売にかけられてしまう・・・なんてことも普通に起こります。
そんな風にならない為にやっておくべき事が
- 住宅ローンを妻（夫）で組み直す
- 支払えなくなった場合の取り決めをしておく
のいずれかを選択するという事です。
住宅ローンの名義を書き換える
できれば住み続ける側の名義にしてしまう事で、住宅ローンに関するトラブルが無くなるので、名義を換えておきましょう。今回の基本事例でいくと、新しく2,000万円の住宅ローンを妻が組む形（もしくは2,000万円を銀行等の金融機関に支払う形）で、名義を書き換えれます。
妻（夫）が不動産の財産価値1,000万円の2分の1の500万円で買い取り、夫（妻）の負債部分（1,000万の2分の1）を立て替えて支払う形となります。
財産分与の基本形
この形になるのが2分の1ずつの財産分与でのわかりやすい形ですね。
不動産が絡むと・・・以下の様な感じです。
財産分与の結果パターン1
妻が新しく住宅ローンを組む形財産分与の結果パターン2
現金2,000万円で住宅ローンを返済する形現実的にはパターン1になると思いますが、結果的に数字的におかしくなければ、別け方は他にもあるかもしれません。
重要なのは、夫が支払いが出来なくなり、将来突然やってくるリスクを無くす事なので、まずは住み続ける側の名義に変える努力をしましょう。
名義を換えれない場合
今回の事例では現金があるので、ほぼ住宅ローンの組み直しが可能ですが、それが不可能な場合はどうすれば良いでしょうか？私個人の意見としては、債務者では無い妻（夫）がそこに住み続ける事はお勧めしませんが、色々な事情で住み続けなければいけない場合も存在します。
この場合は、リスクは残ったままとなります。
リスクが残ったまま、そのリスクをなるべく小さくする方法を取るしかありません。
お互いで取り決めをしておき、公正証書にしておく事ですね。
- 支払いが〇か月延滞された場合の通知義務
- 期限の利益の喪失（代位弁済）となった場合の処置について・・・給与の差し押さえ等
こうしておく事で、早めに対応できるので、対処法が存在する可能性はあります。
ただ、お金が無くてそういう事態に陥ってしまうので、根本的解決にはなりませんので、リスクがある事は認識しておきましょう。
また名義を変えない場合は、他人の家を賃貸している形になるので、財産分与での取り決めも少し細かくする必要があります。
名義を変えずに妻（夫）が住み続けるときのポイント
- 家賃の設定
- 完済後の名義は夫（妻）になるので、財産分与時に考慮
- 金融機関との契約内容では、賃貸する事は契約違反である事・・・目をつぶっているケースがほとんどですが、賃貸した時点で住宅ローンではなくなるので、一括弁済を求められる可能性があり得ます。
名義が変えれない場合の財産分与の結果パターン1
何度も言いますが、名義を変えずに住み続ける場合は、競売等のリスクがついて回るので、十分協議するようにしましょう。
住宅ローンに別途保証人がいる場合
住宅ローンの保証人に、どちらかの両親や身内がなっているケースがあります。この場合、万が一住宅ローンが支払えなくなった場合に、保証人に請求が行く事になるので、財産分与の際に保証人にも相談しておくべきでしょう。
一番いいのは、保証人から外してもらう様に金融機関へ話をし、外してもらう事です。
これは、残債や債務者の所得、担保などの関係で可能・不可能が発生しますが、まずは相談してみる事です。
もしそれが無理であれば、基本的には保証人サイドの妻なり夫が（妻の両親が保証人の場合は妻が）、家に住み続ける・単独債務者になる形が良いでしょう。
両方とも無理な場合は、やはり払えなくなるリスクを抱えたままになってしまいますので、十分理解した上で住み続けてください。
結婚してから共に築いた財産とみなされるケースがほとんどだからです。
財産分与においては、共有財産は2分の1というのが基本なので、お互いに500万円ずつ現金で分割できればキレイですが、不動産が絡むとそう言う訳にもいきません。
なので、しっかりと自分達の状況を見極めた取り決めが必要なのです。