離婚時に住宅ローンがある場合、感情が優先され、債務の状況によってはトラブルの種となる事を、深く考えずに選択してしまっているケースをよく見かけます。
ここでは、
住宅ローンの残債 ＞ 現在の不動産価値
いわゆるオーバーローンの状態である方に、将来的にトラブルが起こらない選択が出来るように、住宅ローンについての扱いについてケース別に見ていきます。
住宅ローンの債務者が夫もしくは妻の単独債務の場合
住宅ローンの債務者がどちらか一方の単独債務の場合は、比較的簡単です。
あくまで債務者は一人ですので、住宅ローンについての責任＝住宅ローンの支払い義務は債務者にしか及びません。
この基本事項を理解していれば、将来的なトラブルは避けやすいです。
基本事例
- 財産額（現金等）： 2,000万円
- 住宅ローンの残債：2,000万円、現在価格：1,000万円 ・・・1,000万円のオーバーローン状態
- 財産総額：∴1,000万円
これを基本事例として話を進めていきます。
連帯債務の場合はこちらを参考にして下さい。
売却する場合はこちらを参考にして下さい。
夫（妻）の単独債務の家に夫（妻）が住み続ける場合
このケースでは、将来的に債務者である夫（妻）が住み続けるため、住宅ローンの債務については心配する必要はありません。財産分与についてのみ、熟考して下さい。
財産分与の基本形
最終的にこの形になるのが2分の1ずつの財産分与でのわかりやすい形ですね。
不動産が絡むと・・・以下の様な感じです。
財産分与の結果パターン１
離婚時点での共有財産の財産分与なので、負債を含めて最終的に500万円の資産をそれぞれ保有する形となります。
この他、慰謝料や養育費等が絡んでくる場合がほとんどではありますが、それ等についても最終的に500万円ずつの資産をお互いが保有する形を目指して取り決めを行う形となります。
この場合のリスク
この事例の場合は、特にリスクは無いと言えます。お互いがお互いの責任の中で、新しい生活を始めることになるので、特段迷惑をかける可能性は無いと言えます。
ただ現金資産が無く、分割で支払う様な項目の取り決めをする様な場合ですと、支払いが遅延したり滞ったりする可能性はありますので、
お互いで取り決めをしておき、公正証書にしておく事ですね。
- 支払いが延滞される場合の通知義務
- 給与の差し押さえ等
こうしておく事で、早めに対応できるので、裁判を起こしたりする余分な手間は不要になりますので、分割での支払い事項については、支払い方法と遅滞した場合についての取り決めを十分にしておきましょう。
住宅ローンに別途保証人がいる場合
住宅ローンの保証人に、どちらかの両親や身内がなっているケースがあります。この場合、万が一住宅ローンが支払えなくなった場合に、保証人に請求が行く事になるので、財産分与の際に保証人にも相談しておくべきでしょう。
一番いいのは、保証人から外してもらう様に金融機関へ話をし、外してもらう事です。
これは、残債や債務者の所得、担保などの関係で可能・不可能が発生しますが、まずは相談してみる事です。
もしそれが無理であれば、基本的には保証人サイドの妻なり夫が（妻の両親が保証人の場合は妻が）、家に住み続ける・単独債務者になる形が良いでしょう。
両方とも無理な場合は、やはり払えなくなるリスクを抱えたままになってしまいますので、十分理解した上で住み続けてください。
結婚してから共に築いた財産とみなされるケースがほとんどだからです。
財産分与においては、共有財産は2分の1というのが基本なので、お互いに500万円ずつ現金で分割できればキレイですが、不動産が絡むとそう言う訳にもいきません。
なので、しっかりと自分達の状況を見極めた取り決めが必要なのです。