離婚の時に、住宅ローンの残った債務者や保証人、そして家の名義を変更する必要性が高いのですが、実はかなりハードルが高いケースが存在します。
せっかくうまく離婚できたとしても、住宅ローン債務と家の名義を変更していなければ数年後に不幸の手紙がやってくる可能性があります。
そうならない為にも「離婚」を考えられている場合には、自分が置かれている状況を確認しておき、実行すべき事があるのです。
という事で、離婚時の家の住宅ローンの支払い＝債務者や保証人の取り扱いをどうすれば良いのか？名義をどうすれば良いのか？何を確認しておけば良いのかをお伝えしましょう！
離婚するときの住宅ローンと債務者・保証人と名義の変更
まずは支払いの形態を確認しましょう。- どちらか一方の単独債務
- 連帯債務
- 保証人にいずれかの両親等がなっている
①の離婚時に住宅ローンがあり、その支払い形態が単独債務の場合はさしたる問題はありません。
いくらの価値があるのか？という事と、その価値に対する分配の部分がスポットされる部分なので、全体の財産の中での分配になります。
つまり事前にある程度の査定価格がわかっていれば良いだけと言えます。
問題は連帯債務や保証人のパターンですね。
それぞれのケースで自分がどうすれば不利益を被らないで済むのか確認しておくべきでしょう。
住宅ローンが連帯債務の場合の名義変更の損得
この場合基本的には名義を変更し、単独債務にしておく事が望ましいのですが、状況によってそれが出来ない事もあります。- オーバーローンの場合 住宅ローンの残債＞家の価値
- アンダーローンの場合
- 地価の状況
- 住みたいのか住みたくないのか
この形の場合には、必ずどちらか一方の名義と債務に変更しましょう。
できれば相手の名義と債務にしておく事が正しい場合がほとんどです。
なぜならば、日本の多くの地域で地下が値下がりしている訳ですから、これから先住宅ローンの残債と家の価値の差額が広がっていく可能性が高いからです。
今住宅ローンの残債が2,500万円で、家の価値が2,000万円（土地1,000万円、建物1,000万円）だったとします。
差額500万
５年後には残債が2,200万円で家の価値が1,200万円（土地700万円、建物500万円）
差額1,000万円
といった形で目に見えない部分で負債が拡大する可能性が高いからです。
もちろん住宅ローンの状況や地域の経済状況によっては、ここまでの事は起こらないかもしれませんが、人口減少地域では少なからずこれに近い現象が起こります。
現実に体験してきていますので、少なくとも私の周辺では間違いなくそうなります。
住宅ローンの残債＜家の価値
この形の場合はお互いの話し合いの上で、どちらか一方に名義と債務を変更すれば良いです。
確認すべき事として
を確認しましょう。
先に述べたように、価値が落ちていく事が明白な場合は相手の名義にしておくのもいいですし、住みたい場合には自分の名義にしておけば良いでしょう。
要はその家が自分にとって、必要性があるか無いかで判断すれば良いでしょう。
両親等が保証人になっている場合
この場合はその保証人を含めたトータルでの話し合いが必要になります。お互いの利害関係＋保証人の利害が絡み合ってくるので、感情的になりやすいパターンと言えます。
できれば前段で述べた形で単独での名義・債務の変更を目指しましょう。
しかし現実的には単独で住宅ローンを借りれなかった為に、保証人となっている場合が多いので保証人を外す行為は難しいと言えます。
なので、単独名義＋名義人の保証人という形が現実的と言えます。
夫＋夫の両親といった形ですね。
離婚時の住宅ローンと名義の変更方法
連帯債務の場合には必ず単独名義・単独債務にすべきだと述べましたが、具体的には難しいケースも多々あります。アンダーローンの場合はすんなりと行けたりしますが、オーバーローンの場合は難しいのです。
オーバーローンの情況での名義・債務の変更は、そもそも単独で住宅ローンを借りれなかった為に、連帯債務なり保証人が必要になったりしたわけですから、経済的バックボーンがしっかりしていなければ困難な行為なのです。
具体例
住宅ローンの残債が2,500万円で、家の価値が2,000万円（土地1,000万円、建物1,000万円）
差額500万
連帯債務
この条件で夫の単独名義・債務に切り替えようとしたとします。
この場合、2,500万円を二人で支払う形を一人に変更するようになるので、夫の現在の支払い能力が重要になります。
夫の所得のみで2,500万円支払うことが可能な年収と負債状況であれば十分土台には乗れます。
しかし年収がそもそもその返済に満たないと判断される場合は、その足りない部分を補う必要があります。
このケースでは担保価値も500万マイナスなので、別の保証人と追加担保を要求される可能性が高いでしょう。
夫の両親に保証人になってもらい、両親の不動産を追加担保として提供する・・・というような形ですね。
逆に言うと足りない部分を補う方法が無い場合は、名義の変更が難しいと言えます。
なので、経済的バックボーンは確認しておく事が重要です。
この条件で夫の単独名義・債務に切り替えようとしたとします。
この場合、2,500万円を二人で支払う形を一人に変更するようになるので、夫の現在の支払い能力が重要になります。
夫の所得のみで2,500万円支払うことが可能な年収と負債状況であれば十分土台には乗れます。
しかし年収がそもそもその返済に満たないと判断される場合は、その足りない部分を補う必要があります。
このケースでは担保価値も500万マイナスなので、別の保証人と追加担保を要求される可能性が高いでしょう。
夫の両親に保証人になってもらい、両親の不動産を追加担保として提供する・・・というような形ですね。
逆に言うと足りない部分を補う方法が無い場合は、名義の変更が難しいと言えます。
なので、経済的バックボーンは確認しておく事が重要です。
こういった形で、連帯債務の状況下で経済的バックボーンが微妙な場合は、名義の変更が困難な場合が多いのです。
「離婚をしたい」「離婚する」といった場合は、事前にその不動産の価値を不動産査定などで確認し、オーバーローンかどうかの状況を把握しておきましょう。
オーバーローンであれば、保証人や追加担保が必要になるので、プロに相談しておくべきと言えますね。
こちらの記事も参考にしてください。
