2項道路って何だ?建築基準法第42条第2項の道路とは?

2項道路って何だ?

2項道路とは、建築基準法42条2項によって「建築基準法上の道路とみなされたもの」をいいます。
みなし道路とも呼ばれています。
1950(昭和25年)年11月23日以前から建物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定したものは建築基準法上の道路とみなされます。
この場合、道路の中心線から2メートル下がった線が道路の境界線とみなされ、敷地の一部が道路部分とみなされます(いわゆるセットバック部分)。
2項道路に指定されることで、幅員4メートル未満の道路にのみ接している土地であっても建物を建てることが可能になります。

2項道路に接道する事により建築が可能である為、我々不動産業者はその道路について詳しく調査をします。

2項道路は4m未満の道路で、特定行政庁が指定した物なのですが、建築基準法上の道路にはいくつかの種類があり、とりわけこの2項道路は取り扱いに注意が必要です。

今回は建築基準法上の道路と2項道路について解説してみますね。


建築基準法上の道路とは?

建築基準法上では道路を以下の様に分類できます。

建築基準法上の道路
  1. 道路法による道路(法第42条第1項第1号道路

  2. 都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市法、密集市街地整備法による道路(法第42条第1項第2号道路

  3. 既存道(都市計画区域・準都市計画区域の指定・変更、条例の制定・改正により建築基準法第3章適用の際に現に存する道)(法第42条第1項第3号道路

  4. 道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市法、密集市街地整備法の事業による計画道路(2年以内に事業が執行予定、特定行政庁の指定あり)(法第42条第1項第4号道路

  5. 土地を建築物の敷地として利用するため、上記1~4の法によらないで道を築造しようとする者が特定行政庁から指定を受けたもの(位置指定道路)(法第42条第1項第5号道路

  6. 上記3の既存道適用時に、現に建築物が立ち並んでいる幅員が4m(または6m)未満のもので特定行政庁が指定したもの(法第42条第2項道路

  7. 建築基準法上の道路に該当しない通路(原則として建築確認不可

①~⑥までは建築が可能な道路です。

これの道路に幅員2mの接道があれば建築は可能です。

①~⑤までが建築基準法第42条1項に該当し、⑥が建築基準法第42条2項に該当するため、2項道路と呼ばれるのです。

不動産業者は、当該不動産がどの種類の道路に接道しているのかを一番最初に確認します。

当然ですよね?

建築基準法上の道路に接道が無ければ、不動産の価値は無くなってしまうのですから。

2項道路の確認方法


建築基準法上の道路において、異色なのが2項道路です。

2項道路の要件

  • 幅員1.8m以上4m未満

  • 建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと

  • 特定行政庁(知事や市長)の指定を受けたことでの救済措置による道路

  • 「建築基準法上の道路」は原則として幅が4m以上あることとされています。

    4m未満の道路は道路では無いというのが基本にある訳ですが、法律ができた当時には4m以上の幅員がある道路は少なかったんですね。

    それこそ、農業に従事するためのリヤカーなんかが通れる程度の幅しかなかったのが当たり前だったわけです。

    それらを全て建築不可にしてしまうと、家が建てれる土地が無くなってしまいます。

    なので、建築基準法施行時(昭和25年11月23日)より以前に存在していた道路で、幅員1.8以上4m未満の道路については、セットバック(建築後退)をすることで4m道路であるとみなし、建築可であるという2項道路を定めた訳です。

    この2項道路の確認方法ですが、以前は公図や謄本を持って役所へ確認に行っていましたが、現在はほとんどの役所でインターネットで閲覧する事が可能になっています。





    水色が2項道路ですね。

    途中で途切れていたりします。

    私の住んでいる市では、現況で1.8m無い道路部分については2項道路とみなされていません。

    途中までが2項道路で、その先は建築不可の道路となっているのです。

    以前は、元々1.8mの幅があったとされる(昔の資料で確認できる)道路であった場合は、誰かが道路部分を取り込んでいるので、その部分の幅員の確保ができれば2項道路とみなされるケースもありましたが、現在はそれを2項道路とはみなさない方針です。

    特定行政庁(知事や市長)の指定」という部分ですね。

    各特定行政庁で運用の基準が違うので、関係部署での確認が必要です。

    2項道路のセットバック(建築後退)

    2項道路セットバック(建築後退)する事で、2項道路として建築が可能になります。

    セットバック(建築後退とは、道路の中心線から2mの所まで後退し、道路として扱う事です。



    黄色の部分には工作物の設置は認められません。

    敷地部分でのみ建築や工作物の設置が認められます。

    注意点1

    黄色の交代部分については、所有権がそのまま個人であるケースも多く、分筆されていない場合も多いです。

    この場合、固定資産税の課税がその部分も含めてやってきますので、中には建築が終わり、ほとぼりが冷めた頃にその部分にブロックをしたりする人がいるのも現実です。

    可能であれば、分筆をして市等に寄付してしまうのが一番良いのですが、費用負担も発生するため、中々うまく行きません。


    写真では青線が官民境界線で、赤線がセットバックの後退線です。

    左側の建物は石垣部分が後退部分にあたります。

    右側は駐車場の一部として使用されていますが、工作物はありません。

    あくまで民地の部分の使用になるので、建築基準法上は道路とみなされましたが、この様な利用についての制限は実際には無いのが実情です。

    我々の業務上はあくまで道路としての使用を促しますが、なかなか浸透されていないのです・・・。

    注意点2

    中心線については見た目(現況)での中心線と、境界線での中心線に相違があるケースが存在します。

    水路があったり、反対側の敷地の所有者の境界線に対する認識のズレがあったりするため、図の様にセットバックしたとしても道路の中心が違っていれば後退線も変わってきますので、注意が必要です。

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