農地を買いたい!買う方法と条件とは?農地購入の基本マニュアル

農地を買いたい」というざっくりとした目的だけでは農地は購入できない事をご存知ですか?

農地法という素晴らしく大きな壁が立ち塞がっているのです。

それ故、農地を買う場合には、農地法をクリアするための購入する側の条件と、方法目的が必要です。

ここでは農地法をクリアするための許可申請の部分についてクローズアップして説明していきます。

市街化区域の農地における”届出”については、簡単な行為ですし、問題が起こる事もほぼありませんのでスルーしています。

農地を買うにはどうすればいいの?

農地を買う場合には農地転用の許可申請時に、その目的が問われます。

農地法は農地を守るための法律なので、農地の所有権移転や形質の変更に対してはハードルが設けられているんですね。

  • 今後農地をどのように利用しようとしているのか?

  • 資金的な裏付けはあるのか?

  • 近隣への影響はあるのか?

  • その計画は何の為に、どういった理由で必要なのか?

  • 等など、その計画の内容と実効性について問われます。

    そのハードルを越えて農地購入するための必要な方法や条件は、その目的によって変わりますので目的別に見ていきましょう。

    農地購入の目的
    1. 農地を農地として利用するために買う・・・農地法第3条許可申請
    2. 農地を家を建てる為に買う・・・農地法第5条許可申請
    3. 農地を事業に利用するために買う・・・農地法第5条許可申請
    4. 農地を駐車場や資材置き場で利用するために買う・・・農地法第5条許可申請

    これらについて見ていきます。


    農地以外の利用目的で購入する場合は、農地転用第5条許可申請が必要(届け出制は除く)です。

    農地転用第5条許可申請における売買の大まかな流れは以下の感じです。


    農地を農地として利用するために買う・・・農地法第3条

    農地を農地として利用するという事は、あくまで農業を営むこと目的となります。

    この場合、農地法第3条の許可が必要になります。(市街化区域においても必要で、全ての農地において必要

    転用を伴わない権利の移転の場合は農地法第3条の許可が必要である


    そしてこの場合の必要な条件が、買う側にあります。

    それが農家である事です。
    農家である事の基準は市町村によって若干規定面積が異なりますが、3,000㎡以上の農地について世帯で過去1年間継続して営農していて、市町村の農業委員会が管理する「農家基本台帳」に「農家」として登録されている事です。

    じゃあ、農家で無い人は農地を農地として買えないの?

    と言われるかもしれませんが、基本的にはそうなのです。

    方法論になりますが、例外として、併せて3,000㎡以上の農地を取得する、もしくは取得する農地を併せて3,000㎡以上になる、といった場合は、それによって基準が満たされる場合もあります。

    ※3,000㎡の面積の部分は市町村によって異なりますので、その都度確認が必要です。

    農地を農業目的で購入する際には、農家の権利が必要であると認識しておきましょう。

    そもそも農業目的の場合は、それなりの広さが必要で経験があるという前提なんですね。

    そうでなければ農家や農地を守り、自給率を確保できないだろうと言う、お役所の考え方です。

    大部分の方はこの条件を満たしていない、もしくは満たせないので、農地としての購入は無理だと判断してください。

    では、どうすればいいのか?

    以下で説明するように、農地以外の目的で購入するしかないのです。

    農地を家を建てる為に買う・・・農地法第5条

    空いている農地を購入して家を建てたい!

    といった場合ですが、家を建てる(自己用住宅)という目的の為に購入する形です。

    転用を伴う権利移動の形になります。

    この場合、農地法第5条の届け出(市街化区域)もしくは許可(市街化区域以外)が必要になります。

    条件としては、1件につき概ね500㎡の面積制限があります。(※運用上の制限です。各地域の農業委員会で確認してください。)

    基本的に500㎡以上は許可が下りません。

    例外としては、土地の活用にどうしてもあと50㎡必要であったり、地形の関係で残りの部分が利用できなくなるような場合には、多少の面積の緩和は取られるようです。

    また、購入側には条件として
    • 資金の証明
    • ・・・金融機関の残高証明や融資証明

    • 購入目的の細かい詳細
    • ・・・なぜその農地が必要なのか?等

    • 建築計画
    • ・・・敷地利用計画は適正か?その面積が必要なのか?等

    • 水利権などの管理者の同意
    • ・・・水路などの排水利用は適正か?等

    • 転用に関する意見書(地元土地改良区)
    • ・・・排水計画や地上げによって周辺に影響は出ないか?水路の掃除・管理は適切に出来るのか?等

    等の条件があり、それをクリアする方法として、行政書士等が調査を行い申請を行ってくれます。

    届け出の場合はあまり気にする必要はありませんが、許可の場合は許可後でなければ所有権の移転は行えません。

    つまり、条件を全てクリアしなければいけないんですね。

    農地転用許可 ⇒ 所有権移転 ⇒ 造成工事 ⇒ 家の建築 

    という流れになります。

    農地を事業に利用するために買う・・・農地法第5条

    目的が事業に供する事の場合は、特に農地法上の面積の制限はありません。

    しかし都市計画法や建築基準法で、開発許可が必要であったり、建物の面積制限があったりしますので、関係法規を十分に確認しておく必要があります。

    形としては自己用住宅と同じで、転用を伴う権利移動の形になりますので、農地法第5条の届け出(市街化区域)もしくは許可(市街化区域以外)が必要になります。

    購入側には条件として
    • 資金の証明
    • ・・・金融機関の残高証明や融資証明

    • 購入目的の細かい詳細
    • ・・・なぜその農地が必要なのか?等

    • 建築計画
    • ・・・敷地利用計画は適正か?その面積が必要なのか?等

    • 事業計画
    • ・・・資金計画と事業実施の整合性の判断

    • 土地利用計画
    • ・・・どのように土地を利用し事業を行うのか?それは適正か?

    • 法人の定款
    • ・・・そもそも企業の事業内容として目的とされているのか?

    • 水利権などの管理者の同意
    • ・・・水路などの排水利用は適正か?等

    • 転用に関する意見書(地元土地改良区)
    • ・・・排水計画や地上げによって周辺に影響は出ないか?水路の掃除・管理は適切に出来るのか?等
    等の条件があり、自己用住宅に比べ、クリアすべき項目が増えます。

    事業の内容についても細かくチェックされるんです。

    それをクリアする方法として、行政書士等が調査を行い申請を行ってくれますので、プロに依頼するのが通常でしょう。

    農地を駐車場や資材置き場で利用するために買う

    目的が駐車場や資材置き場での利用の場合は、特に農地法上の面積の制限はありません。

    都市計画法上の開発許可も不要です。

    形としては事業用の場合と同じで、転用を伴う権利移動の形になりますので、農地法第5条の届け出(市街化区域)もしくは許可(市街化区域以外)が必要になります。

    購入側には条件として
    • 資金の証明
    • ・・・金融機関の残高証明や融資証明

    • 購入目的の細かい詳細
    • ・・・なぜその農地が必要なのか?等

    • 建築計画
    • ・・・敷地利用計画は適正か?その面積が必要なのか?等

    • 事業計画
    • ・・・資金計画と事業実施の整合性の判断

    • 土地利用計画
    • ・・・どのように土地を利用し事業を行うのか?それは適正か?

    • 法人の定款
    • ・・・そもそも企業の事業内容として目的とされているのか?

    • 水利権などの管理者の同意
    • ・・・水路などの排水利用は適正か?等

    • 転用に関する意見書(地元土地改良区)
    • ・・・排水計画や地上げによって周辺に影響は出ないか?水路の掃除・管理は適切に出来るのか?等

    等の条件があり、自己用住宅に比べ、クリアすべき項目が増えます。

    どちらかというと、土地の利用計画について細かく精査されます。

    なぜその資材置き場が必要なのか?

    なぜその面積が必要なのか?

    駐車場は何台止めれて採算は合うのか?

    等の計画の整合性を問われます。

    こちらもクリアする方法として、行政書士等が調査を行い申請を行ってくれますので、プロに依頼するのが通常でしょう。

    農地を購入する!まとめ

    農地を購入する時の条件について簡単に見てきましたが、概ね一般の方がいきなりやっても理解不能な事の方が多いでしょう。

    また、関係管理者等との兼ね合いも地域によって言われることがマチマチです。

    スムーズに農地を購入するためには、はっきりとした目的を持って、条件をクリアしていくためにプロの行政書士に依頼するのが良いでしょう。

    その方法論やテクニックについて長けている行政書士を探しましょう^^


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