一般の方は「農地を買いたい」というざっくりとした目的だけでは農地は購入できない事をご存知ですか？
農地法という素晴らしく大きな壁が立ち塞がっているのです。
それ故、農地を買う場合には、農地法をクリアするために
購入する側の
が必要です。
ここでは目的別に農地法をクリアするための許可申請の部分についてクローズアップして説明していきます。
市街化区域内での転用を伴う購入は、原則として農業委員会への届出によります。ただし、耕作目的の権利取得や、建築・造成等の別の手続きとは分けて確認が必要です。
農地区分と都市計画上の区域は別に確認します。本記事では一般的な手続きを説明し、転用の可否や個別の建築条件は所在地の窓口で確認する前提とします。
農地区分と都市計画上の区域は別に確認します。本記事では一般的な手続きを説明し、転用の可否や個別の建築条件は所在地の窓口で確認する前提とします。
農地購入：最初に選ぶ手続き
1 目的
耕作するか、住宅・駐車場等に使うか
耕作するか、住宅・駐車場等に使うか
2 手続きを選択
耕作なら原則3条。転用して買うなら原則5条／区域により届出
耕作なら原則3条。転用して買うなら原則5条／区域により届出
3 契約前
農地区分・建築・造成・資金計画を確認
農地区分・建築・造成・資金計画を確認
4 購入へ
必要な許可・届出を確認し決済・登記・着工へ
必要な許可・届出を確認し決済・登記・着工へ
番号の順に確認します。個別の条件は本文と各窓口の案内をご確認ください。
| 購入目的 | 農地法上の基本手続き | 別に確認すること |
|---|---|---|
| 農地として耕作 | 原則3条許可 | 耕作計画、作業時間・機械・周辺への影響 |
| 住宅を建てる | 転用を伴う購入は原則5条許可／区域によって届出 | 農振・農地区分、建築、接道、排水、資金 |
| 駐車場・資材置き場 | 転用を伴う購入は原則5条許可／区域によって届出 | 必要面積、利用計画、造成・排水等の手続き |
4条は、原則として自分の農地を自分で転用する場合の手続きです。購入と転用を伴う5条とは分けて確認してください。
一般人が農地を買うにはどうすればいいの？
農地を買う場合は、耕作を続けるのか、住宅や駐車場などに転用するのかによって手続きが分かれます。農地法は農地を守るための法律なので、農地の所有権移転や形質の変更に対してはハードルが設けられているんですね。
等など、その計画の内容と実効性について問われます。
そのハードルを越えて農地購入するための必要な方法や条件は、その目的によって変わりますので目的別に見ていきましょう。
農地購入の目的
- 農地を農地として利用するために買う・・・農地法第3条許可申請
- 農地を家を建てる為に買う・・・農地法第5条許可申請
- 農地を事業に利用するために買う・・・農地法第5条許可申請
- 農地を駐車場や資材置き場で利用するために買う・・・農地法第5条許可申請
これらについて見ていきます。
農地を農地として利用するために買う・・・農地法第3条
耕作を続ける目的で農地を買う場合は、原則として農地法第3条の許可を農業委員会で受けます。市街化区域内でも、転用する場合の届出とは別です。
2023年4月1日に下限面積要件は廃止されました。以前の「3,000㎡必要」「農家として登録済みでなければ購入できない」という説明を、現在の一律の条件として扱うことはできません。
ただし、面積要件の廃止は許可不要になったという意味ではありません。取得する農地を含めて効率的に利用できるか、農作業に継続して従事できるか、周辺の農地利用に支障を与えないかなどが確認されます。新たに始める方も、作付け、作業時間、機械や水の確保など実際の耕作計画を相談してください。
将来転用する予定があるなら、今の耕作目的の取得とは別に転用可否を確認します。下限面積がなくなっただけで、後から自由に宅地にできるわけではありません。
価格は売主との合意事項です。売り手が多いという感覚だけで買主の言い値になるとは言えません。所在地・接道・耕作条件・周辺の取引を調べましょう。
関連リンク：農林水産省：改正農地法の概要
小さい畑を買って家庭菜園をしたい場合
小さな畑でも、農地を農地として取得するなら3条許可の確認が必要です。面積が小さいことだけで買えないとは限りませんが、実際に継続して管理・耕作できる計画を示す必要があります。
まず希望する農地の農業委員会へ、予定する作物、通う頻度、管理方法を伝えて相談しましょう。購入以外には、市民農園・貸し農園など利用方法を選べる施設も候補になります。
住宅や駐車場にする予定がないのに、その目的で転用許可を申請したり、許可された事業を実施しないまま家庭菜園に使ったりする方法は案内しません。実際の利用目的に合う手続きを選びます。
既存の宅地の庭で家庭菜園をする場合も、購入対象の現況・法令上の扱いを確認してください。登記の地目だけで農地法の適用を判断しないことが大切です。
家を建てる為に農地を買う・・・農地法第5条
農地以外の利用目的で購入する場合は、農地転用第5条許可申請が必要（届け出制は除く）です。農地転用第5条許可申請における売買の大まかな流れは以下の感じです。
※測量・分筆については、農地転用申請前に必要になる事が多いです。
「空いている農地を購入して家を建てたい！」
といった場合に必要なのが農地転用第5条許可申請です。
家を建てる（自己用住宅）という目的の為に購入する様なケースですね。
転用を伴う権利移動の形になります。
不動産業者が仲介で農地を売り物件として取り扱っているケースが多いので、売り土地（農地）の場合はこの農地法第5条の申請で取引を行う形となります。
この場合、農地法第5条の届け出（市街化区域）もしくは許可（市街化区域以外）が必要になります。
自己用住宅の敷地面積は、利用目的に照らして適正か審査されます。「全国一律で500㎡を超えると許可されない」とは言えません。地域の審査基準や土地の条件を、購入前に農業委員会へ確認してください。
また、購入側には条件として
- 資金の証明 ・・・金融機関の残高証明や融資証明
- 購入目的の細かい詳細 ・・・なぜその農地が必要なのか？等
- 建築計画 ・・・敷地利用計画は適正か？その面積が必要なのか？等
- 水利権などの管理者の同意 ・・・水路などの排水利用は適正か？等
- 転用に関する意見書（地元土地改良区） ・・・排水計画や地上げによって周辺に影響は出ないか？水路の掃除・管理は適切に出来るのか？等
等の条件があり、それをクリアする方法として、行政書士等が調査を行い申請を行ってくれます。
許可が必要な取引では許可を得てから権利移転を進めます。届出の場合も必要書類や受理の手順を確認し、契約の停止条件、決済・登記・着工の時期を当事者間で決めてください。
つまり、条件を全てクリアしなければいけないんですね。
農地転用許可 ⇒
所有権移転 ⇒
造成工事 ⇒
家の建築
という流れになります。
事業に利用するために農地を買う・・・農地法第5条
事業に供する事が目的の場合は、特に農地法上の面積の制限はありません。しかし都市計画法や建築基準法で、開発許可が必要であったり、建物の面積制限があったりしますので、関係法規を十分に確認しておく必要があります。
形としては自己用住宅と同じで、転用を伴う権利移動の形になりますので、農地法第5条の届け出（市街化区域）もしくは許可（市街化区域以外）が必要になります。
購入側には条件として
- 資金の証明 ・・・金融機関の残高証明や融資証明
- 購入目的の細かい詳細 ・・・なぜその農地が必要なのか？等
- 建築計画 ・・・敷地利用計画は適正か？その面積が必要なのか？等
- 事業計画 ・・・資金計画と事業実施の整合性の判断
- 土地利用計画 ・・・どのように土地を利用し事業を行うのか？それは適正か？
- 法人の定款 ・・・そもそも企業の事業内容として目的とされているのか？
- 水利権などの管理者の同意 ・・・水路などの排水利用は適正か？等
- 転用に関する意見書（地元土地改良区） ・・・排水計画や地上げによって周辺に影響は出ないか？水路の掃除・管理は適切に出来るのか？等
事業の内容についても細かくチェックされるんです。
それをクリアする方法として、行政書士等が調査を行い申請を行ってくれますので、プロに依頼するのが通常でしょう。
駐車場や資材置き場で利用するために農地を買う
駐車場や資材置き場での利用が目的での利用の場合は、特に農地法上の面積の制限はありません。屋外の駐車場・資材置き場でも、建物や造成の内容により関係法令の確認が必要です。都市計画法上の扱いに加え、盛土等の規制、排水、道路への出入口などを所在地の担当窓口で確認してください。
形としては事業用の場合と同じで、転用を伴う権利移動の形になりますので、農地法第5条の届け出（市街化区域）もしくは許可（市街化区域以外）が必要になります。
購入側には条件として
- 資金の証明 ・・・金融機関の残高証明や融資証明
- 購入目的の細かい詳細 ・・・なぜその農地が必要なのか？等
- 建築計画 ・・・敷地利用計画は適正か？その面積が必要なのか？等
- 事業計画 ・・・資金計画と事業実施の整合性の判断
- 土地利用計画 ・・・どのように土地を利用し事業を行うのか？それは適正か？
- 法人の定款 ・・・そもそも企業の事業内容として目的とされているのか？
- 水利権などの管理者の同意 ・・・水路などの排水利用は適正か？等
- 転用に関する意見書（地元土地改良区） ・・・排水計画や地上げによって周辺に影響は出ないか？水路の掃除・管理は適切に出来るのか？等
等の条件があり、自己用住宅に比べ、クリアすべき項目が増えます。
どちらかというと、土地の利用計画について細かく精査されます。
なぜその資材置き場が必要なのか？
なぜその面積が必要なのか？
駐車場は何台止めれて採算は合うのか？
等の計画の整合性を問われます。
こちらもクリアする方法として、行政書士等が調査を行い申請を行ってくれますので、プロに依頼するのが通常でしょう。
農地を購入する時の必要費用
農地を購入する際には経費として色んな費用が掛かります。売主が払う物なのか？買主が支払う物なのか？
という事も含めて、簡単にまとめてみます。
|
項目 |
要・不要 |
支払者 |
支払先 |
|---|---|---|---|
|
測量費用 |
△ |
売主（買主） |
土地家屋調査士 |
|
農地転用申請費用 |
△ |
売主・買主 |
行政書士 |
|
改良区負担金 |
△ |
売主・買主 |
土地改良区 |
|
登録免許税 |
〇 |
買主 |
税＋司法書士 |
|
仲介手数料等 |
△ |
売主・買主 |
不動産業者等 |
|
造成費用 |
△ |
売主・買主 |
土木業者 |
それぞれみていきます。
測量費用
地域にもよりますが、農地転用の意見書を入手する際の条件として、「境界査定」が条件とされるケースがあります。また、分筆を行う際は必ず必要な行為になるので、必要経費と思っておくと良いでしょう。
基本的には売主が負担すべき費用と作業ですが、契約の条件・内容によっては買主が負担するケースもあり得ます。
測量行為は土地家屋調査士が行いますので、出来のイイ土地家屋調査士を探しましょう。
農地転用申請費用
本人申請なら行政書士への報酬は掛かりませんが、証明書の取得、図面の作成、測量などの費用がなくなるわけではありません。必要書類と実費を確認してください。ただ、面倒な作業や聞いたことが無い行為をする事となるので、通常は行政書士に依頼する場合が多いと思います。
費用の負担については、どちらが負担するという決まりはありません。
お互いの取り決めや慣行によって変わります。
改良区負担金
農道や水路の管理をしているのが地域に存在する土地改良区という団体です。などが必要になります。
架橋・排水・地区除外等の費用は、土地改良区の規程と必要な手続き・算定額を確認してください。売主・買主間で誰が負担するか、追加が出た場合を含めて契約に明記します。
登録免許税
名義移転の際に発生する税金が登録免許税です。本人申請する場合を除いて、司法書士へ登記の依頼をする事になると思いますので、司法書士の費用も必要です。
買主側が負担するのが慣例となっています。
買主の名義にする為の税金ですので当たり前と言えば当たり前ですが、司法書士費用については地域の慣例に基づいて取り決めがなされているケースがほとんどだと思います。
仲介手数料等
農地の売買に際して不動産業者等が介在している場合は、仲介手数料等の斡旋にかかる費用が発生します。宅建業者の仲介報酬の上限は、適用される取引と価格帯によって異なります。「3%＋6万円＋消費税」をどの価格にも当てはめるものではなく、低廉な空家等の特例も条件の確認が必要です。農地法3条の農地売買か、宅地化する取引かも含め、報酬の根拠と税込額を事前に書面で確認しましょう。
造成費用
買主が行う場合は買主が負担。売主が行う場合は売主が負担。売買契約の内容によって、どちらが工事を行うかが定められているので、契約内容の確認をしてください。
農地を買う！まとめ
農地を買う時の条件について簡単に見てきましたが、概ね一般の方がいきなりやっても理解不能な事の方が多いでしょう。また、関係管理者等との兼ね合いも地域によって言われることが様々です。
スムーズに農地を購入するためには、はっきりとした目的を持って、条件をクリアしていくためにプロの行政書士に依頼するのが良いでしょう。
その方法論やテクニックについて長けている行政書士を探しましょう＾＾
費用を決めるときの確認事項
| 見積もり | 契約前に決めること |
|---|---|
| 申請・測量・登記 | 必要な作業と実費、専門家報酬、売主・買主の負担 |
| 造成・排水・改良区 | 工事と負担金の範囲、追加費用が出た場合の扱い |
| 仲介報酬 | 取引に適用される根拠、上限、合意した税込額 |
| 不許可・計画変更 | 契約解除、手付金、調査費用・実費の扱い |
詳しくは 農地転用の費用は誰が払う？ と 農地売買の仲介手数料もご参照ください。
出典・確認日
2026-11-13確認。地域ごとの運用や個別案件は所在地の担当窓口でご確認ください。
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