農地転用の費用は誰が払うの?負担するのは売主?買主?どれくらい?

農地転用の費用は一体、誰が?どれくらい?支払う物なのでしょうか?

誰が支払うのか?という問いについての答えは簡単です。

決まっていません。どちらが払うのかはお互いで取り決めるものです。

某Q&Aでは間違った回答が見受けられます。情報が古いせいなのかもしれませんが、決してどちらか一方が支払わなければいけないと言う性質のものではありません。

地域性やお互いの状況を考慮するケースもありますが、農地転用の申請はお互いでするものですので、売主負担・買主負担、そして折半というのはお互いで取り決める事なのです。

また、いくら位か?については、地域によって支払わなければいけない項目も変わりますし、慣例も違います。

農地転用には、3条・4条・5条申請と3種類あって、それぞれ申請の内容と費用が異なります。

当事者が置かれている状況によっても費用が異なりますので、出来るだけ細かく見ていきたいと思います。

農地転用の費用は誰が払うの?

冒頭で答えを言いましたが、農地法第3条・第5条の許可申請の場合、その申請手続きにかかる費用をどちらが負担するかは、お互いの取り決めで行います。

折半でする事もありますし、いずれか一方が全額負担するケースもあります。

特段こうでなければいけないと言う事は有りません。

契約の内容で取り決め事を記載しておくのが通例です。

また、地域によっては慣例となっている様な所もあるようです。

例えば売主が常にその費用を支払うような地域であったり、買主が支払うような地域であったり。

これはその地域の考え方にもよりますね。

買主
売る為に必要な作業なんだから、売主が支払うのが当然・・・。

売主
どうしても買いたいのなら、買主が支払うのが当たり前・・・。

その理由によっても変わってきます。

農地転用の申請自体は共同作業なので、折半するというのも理由としてあります。

売買の状況や条件、地域によってその負担者は変わりますので、
お互いの取り決めで行うというのが正しい答え
ですね。

買主さんは総額で考えますので、売りやすくするために売主負担にしておいて売却をしている地域も多いと思いますが(私が勤めていた会社ではそうでした)、今現在はどのケースもある感じですね。

農地転用する場合は

誰が工事をするのか?

どのような目的で転用するのか?

にもよります。

売主が宅地にしてから売却する場合は転用の費用は売主が払うのが自然ですし、引き渡し後買主が造成工事をして建築するのであれば買主がするのが自然です。

宅地の地目で引き渡しを受けると、登録免許税が跳ね上がりますので、後者の形を取る方が実は得だったりします。

まあ、ケースバイケースというのが答えですので、こうであるという間違った答えには注意しましょう。

よくある負担例
  • 宅地分譲、建売分譲、事業用地としての購入が目的の場合は、不動産業者や建築業者、事業者が一括購入しますので、買主の業者負担というのが一般的です。
    その費用も経費として計算し、買値を考えますので、当然と言えば当然です。

  • このケースでも買主が絶対に負担しなければいけない訳ではありませんが、要は売主が手元に残るお金で納得するかどうか?なので、売る時の条件をどう設定しているか?が重要になります。

    不動産業者が仲介業者として介在している場合は、不動産業者が売主との間で、

    どの様な条件で話をしているか?取り決めをしているか?

    という事が、農地転用の費用負担の負担者を決める要素となっている場合がほとんどです。

    買う側も最初から買主負担である、折半である等の旨の説明を受けていれば、購入時の資金計画の一部として計算できますし、総額での価格交渉も考えやすいですよね?

    どちらの負担というよりは、総額のパッケージで考える事の方が、実は重要なのですが、人間というのは近欲な物で・・・。

    農地転用の費用は10~15万円程度なので、それを踏まえて値段交渉すればいいだけなのです。

    いずれにしても、売主側には不動産業者が負担の説明をしているはずなので、売主はその考え方になってしまっています。

    なので、その条件に合わせて考えてあげれると、売り買いもまとまりやすいと言えるでしょう。

    農地転用の費用負担Q&A


    農地転用費用の負担について 現在、使用していない畑を会社の駐車場として借りたいと不動産会社から言われ 農地転用費用の一部(測量費用)を地主負担で と言われましたが、負担する必要があるのでしょうか? こちらから
    引用元:教えて住まいの先生


    この問いに対する答えはこんな感じで答えられていました。

    ベストアンサー

    売買において測量図手交は売主(所有者)の責と負担において行うのが原則です。

    遊休農地を農地転用することにより、ある意味ご自分の土地の付加価値を高めますので、その為の測量費用はやはり売主さん負担が道理のような気がします。

    タダで借りたいと言うならまた話は別ですが、賃料を取るならなおのことかと存じます。


    その他の答え1

    測量費用は地積がわかっていない、責任を持つ意味でも貸してが負担はしかたないですが、
    転用に関わる手続きや事務的な費用は借りてが負担するものです。
    ・・・でも負担する必要があるのなら貸したくないと言えばそれまでです。し
    測量代としてかかった経費を上乗せすればおんなじです。
    仮に50万かかった、かかる見込みなら坪当たりの貸し賃単価をあげればよいだけです。
    その上での交渉でしょう。負担してでも借りたい、(不動産屋さんにメリットがあるなら)相手も受け入れるでしょう。


    その他の答え2

    形のうえでは、農地転用費用はあなたの負担です。ただし、その費用に見合うだけの、地代や礼金をもらえばいいだけです。
    土地はあなたのもなので、農地転用費用を借り主のが出すというのは、おかしな話です。


    その他の答え3

    貸したいと希望した場合は負担すべきですが、借りたいと申し入れがあった場合は借主に全て負担させましょう
    不動産屋はなにかと理由をつけて負担を減らそうとしますが 借りたいなら負担しなさいと言えば支障ありません 但し水道負担金など変更時に土地所有者に返還される性質をもつ場合の費用はその限りではありません


    測量が必要かどうか?という前提条件で答えが変わってくる可能性がありますが、必要であるという前提で答えてみます。

    原則
    • 売買・賃貸において測量図手交は売主(所有者)の責と負担において行うのが原則
    • 農地転用の費用負担は話し合いで取り決めるのが原則
    • 地目変更するかしないかは所有者の判断でよい
    • 貸す側の条件を決めるのはあくまで貸主(所有者)なので、条件面も含めて話し合いをするのが正解。

    測量行為は、所有者と隣接者との境界についての取り決め事項なので、買主が行うには無理があります。

    場合によっては面積が激減する事もありますので、所有者の責任で行われるのが原則です。

    なので一般的には売主が測量を行い費用負担する事が多いわけです。

    が、場合によっては費用負担を買主(借主)が行い、境界の意思表示を所有者が行う形でも構いません。

    トータルの事業計画・・・いくら利益を上げようとするかによって条件提示をすれば良いのです。

    境界についての意思表示支払いを別けて考える訳ですね。

    一切費用負担しない代わりに安く(相場的価格より)貸すか、所有者としての責任(測量行為)を負担して高め(相場的価格)に貸すのかを、選択すればいいのです。

    相場価格は、通常完璧な宅地の状況を考慮して言われます。

    水道が無いのであれば、相場価格から水道を引き込む費用を差し引いた価格が査定価格となります。

    水道工事を所有者が行い相場で売るのか、工事を買主で行いその分差し引いた金額で取引するのかを選択する形と同じです。


    それぞれの答えがバラバラであるように、地域性で慣行が異なるので、その地域では当たり前だと思われがちですが、絶対こうでなければいけないという事はありません。

    付け足しになりますが、この問いの場合、地目変更についてはどちらの負担かはわかりません。

    地目変更はしてもしなくてもどちらでも構いません(固定資産税に影響はない為)が、売却を行ったりする際には必要になりますので、この際についでにやっておくと良いと思います。

    当然費用負担は話し合いもしくは所有者の条件でいいのですが、感覚的には所有者が行うべき事だと思います。

    借主はどちらでも影響はなく、所有者は将来的に必要になる可能性がある為、その様に考えますが、貸す条件の中に借主にて地目変更する内容を入れていても問題はありません。

    それで借りるか借りないかは借主の判断ですし、貸す貸さないも所有者の判断ですから。

    一般的には測量費は所有者が負担。
    この場合の地目変更も所有者が負担。

    というのが私の感覚ですが、貸しやすい・貸しにくいを度外視するのであれば、一切の費用負担を所有者がしない条件でも良いのです。

    そこをすり合わせていくのが不動産屋さんの仕事ですしね。

    農地を売買する際の費用負担の取り決め事項

    契約時の取り決め事
    • 造成工事は誰がするのか?
    • 買主が行うのがベターですが、状況によっては売主側で行われます。

    • 農地転用の費用負担は誰がするのか?

    • 地目変更の費用負担は誰がするのか?
    • 買主側で行う事が多いと思います(地域区分によっては建築後や建築途中でしか出来ない為)が、売主が行う場合も有り得ます(不動産業者が売主の場合なんかはそうなりやすいですね)。

    農地転用をして売買する際には、上記の事を取り決めしておく必要があります。

    不動産屋が介在している場合は、売り出しの前に打ち合わせをして売主と合意をしておくとよいでしょう。

    必ずしも売主が払う必要はありません。実務でも当然地主さんの協力はいただかないと資料が作成できませんので、無償で協力はしていただきますが、先に買主負担と記載すればそれで通ってしまいます。特に5条申請の場合は買主側の事業計画が必要になりますので、買主側の設計屋さんが申請することが多いので、そのまま費用は買主側が持つことのほうが多いと思います。

    今回はHPにその旨の記載がされているので、今更変更というわけにはいかないのですが、この特記は必要がなかったと思います。希望者が出てから相談でやれば、全く問題はないです。その結果売主負担ということになることはありますが、契約前から設定しておく必要は必ずしもありません。

    足元を見られているわけではないと思いますが、その業者がそういうスタンスで行っているのだと思います。相談でどちらが払っても良い費用だと思います。
    引用元:Yahoo!知恵袋


    この答えが一番正しいのですが、残念ながらベストアンサーにはなっていませんでした。

    人間なので、自分に都合のいい答えを求めるのは仕方ありませんが、微妙に正しくない答えがベストアンサーになるのはどうかな?と思ってしまいます。

    買主側が一番得するパターンは?

    ベストアンサーの様に売主に転用費用を負担してもらえればその分得ではありますが・・・。


    買主さんに掛かる費用
    金額
    パターン1
    パターン2
    パターン3
    農地転用申請
    100,000
    0
    0
    0
    登録免許税
    20,000
    20,000
    120,000
    20,000
    地目変更
    50,000
    50,000
    0
    50,000

    170,000
    70,000
    120,000
    70,000

    転用の費用は売主負担で計算しています。

    一番左の費用金額は仮置きしていますので、物件によって違います。

    ※注意点として、地目変更後に所有権移転を行う際は、登録免許税の金額が上がるので、おおよそ折半で農地転用の費用を負担した場合と費用負担は変わらなくなります。

    完全な宅地としての引き渡し内容での契約であれば、このパターン2になります。

    物件の契約状況によって1~3のパターンのいずれかになるのですが、買主さんが得するのは、農地転用の費用は売主負担で、地目変更前に所有権移転をする形です。


    農地法第3条・第5条の農地転用許可申請の費用について

    農地法第3条・第5条の許可申請は、権利の移転(≒名義の移転)を伴います。

    つまり農地について、売買や贈与を行う時に必要な申請になります。

    農地法第3条の許可申請は、 農地 ⇒ 農地

    農地法第5条の許可申請は、 農地 ⇒ 非農地(宅地、雑種地など)

    という形ですので、3条と5条によっても申請内容が違い、費用も違ってきます。

    農地転用の費用の内訳は概ねこんな感じです(地域によって価格差があります)。


    農地転用申請費用の内訳
    価格
    行政書士の申請費用
    7~10万円(申請種類により異なります)
    書類一式(全部事項等)
    2,000円~(枚数によります)
    土地改良区意見書
    6,000円~(地域によって異なります)
    雨水放流費用
    ㎡×単価(地域によって異なります)
    架橋申請費用
    ㎡×単価(地域によって異なります)

    私の地域では雨水放流の費用や架橋の申請費用は、農地転用時の意見書を貰う際に同時に必要とされています。

    すぐに架橋や建築を行う訳ではありませんが、排水計画や建築計画には必ずついて回る行為なので、その計画についての協議がなされるからです。




    農地法第3条の農地転用許可申請について

    農地法第3条の許可申請については、買主(名義の移転を受ける者)の条件が満たされていれば、比較的簡単です。

    この条件を満たす為の準備や調査によって費用が変わってきます。

    地域によって必要とされる面積が違いますが、買主(名義の移転を受ける者)が農家と認められる面積(取得する農地を含み)の耕作をしているかどうか?が焦点となります。

    この条件がクリア出来ているのであれば、行政書士に依頼して3~5万円くらいで申請を行っているケースが多いようです。・・・※金額は私の地域の相場ですので、地域によって相違があると思います。

    筆数や周囲の状況によっても前後すると思いますので、参考程度で考えてください。

    また、売主がその他の農地について違反転用をしている様な場合は、是正措置が取られます。

    違反転用をクリアして、違反していない状況を作らなければ、新しい申請は受け付けれない・・・という形です。

    3条申請の場合はこの部分で引っかかれば、労力と時間が掛かるので、注意が必要です。

    農地法第5条の農地転用許可申請について

    農地法第5条の許可申請については、

  • 事業計画
  • 資金計画
  • 事業目的
  • 管理機関の意見・同意
  • 関連法規との整合性

  • 等が問われ、その計画内容と実行性を問われます。

    申請内容に問題が無ければ許可されますが、現場での肌感覚では、年年厳しくなってきていると思います。

    金額については、意見書の金額が地域によってかなり違いますので、一概には言えませんが、10~15万円くらいと言った所でしょうか。

    私の地域の場合は行政書士に依頼して(意見書・その他書類を含む)10~12万円くらいが多いと思います。

    ただ、地域によっては意見書のみで8~10万円(場合によってはもっと)・・・なんて所も存在しますので、その点で金額が大きくなるケースもあるので注意が必要です。

    農地法第4条の許可申請について


    農地法第4条の許可申請については、自分が利用するための転用行為ですので、費用の負担は当然自己負担です。

    こちらも5条申請同様、

  • 事業計画
  • 資金計画
  • 事業目的
  • 管理機関の意見・同意
  • 関連法規との整合性

  • 等、その計画内容と実行性を問われます。

    申請の業務内容的には5条申請と変わらないので、費用も5条申請と同様であるケースがほとんどです。


    農地転用でかかる費用 その他


    • 農地転用申請費用
    • 多くの場合行政書士へ申請を依頼しますので、行政書士の報酬が必要です。

    • 地目変更
    • 工事完了後に宅地等に地目を変更します。

    • 造成費用
    • 転用行為を達成するための工事が必要です。

    • 架橋許可・使用許可
    • 水路があれば架橋工事に対しての許可と、使用の許可が必要です。

    • 雨水の放流費用
    • 転用行為を行う事によって新たに水路へ雨水を放流する為の費用です。

    その他に農地転用に関係する費用は概ねこんな感じでしょう。

    また当然当たり前の事ですが、転用を行い農地ではなくなると固定資産税が高くなります。

    現況によって課税されますので、その点は注意が必要ですね。

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