任意売却は一般の通常売買と違い、手続きが多く、専門的知識も必要です。
実際にビジネスとして行うには、情報収集の方法についても特殊なやり方をしています。
任売をビジネスとして行いたい方・・・プロの不動産業者向けに、任意売却を行う為の手法をまとめてみました。
ちなみに個人の方が任意売却物件を入手する際にも役に立つと思います。
自分で動く場合は少し面倒ですが、いち早くお宝物件を購入したい場合には使える方法です。
目次
任意売却ビジネスのメリット
任意売却ビジネスのメリット
- 競合が少ない
- 価格は相場より低め
- 場合によっては買い取りも可
- 低投資―ハイリターンでコスパが素晴らしい
任意売却は競合が少なく、ほぼ間違いなく売却になる物件に、いち早く関わる事になります。
情報収集の観点からもメリットがあるのです。
当社の場合、９０％以上の確率で自社受け（専任）で物件を取り扱えています。
金融公庫などが債権者である場合は、書類関係が多く、手続きも面倒なので、敬遠する不動産業者も存在しますが、やり方をマスターすると、こんなに楽な不動産ビジネスはありません。
だって、相場よりも安い物件を取り扱えるんですから。
場合によっては自社物件として買い取りが出来る事もありますし、高確率の物件受託率に加え、価格も抑えれるため、大きな店舗を運営してとにかく集客しなければいけないスタイルとは違い、逆に絞っていけるスタイルです。
債務者＝売らなければいけない人をターゲットに活動するので、売るか売らないのかわからないような人の追客をする必要がないのです。
一括査定サイトの無駄な集客にお金を掛けるくらいであれば、1~2件分の費用で素晴らしく精度の高い、お宝情報を入手できちゃうんですね。
任意売却ビジネスは正義の味方ビジネス
売主は借金の圧縮、買主は相場よりも安く入手できるという事から、どちらからも感謝される人助けビジネスなのです。
特に売主さんからは、死にかけた表情から、明るい表情に変わる生活が送れるようになるので、感謝されることが多いですね。
一般の人に、代位弁済だ、競売だ、差押だ・・・と言っても、なんだかわからない恐怖感と暗い心情にしかならないので、人生を再生するお手伝いをする意味でも、任意売却ビジネスは正義の味方のビジネスなのです。
任意売却は全国どこでも可能
任意売却の情報は全国で入手できます。不動産業の免許さえあれば、どこでも物件を受託できるのです。
現実的には近隣都道府県に活動範囲が絞られると思いますが、いつでも全国の情報を入手できるので、あなたが目指す利益に応じて、いつでもどこでも活動可能なのです。
任意売却の情報収集法
任意売却は情報収集が命です。支払いが滞っている人の情報が必要なので、いかにそれを早く入手するかがカギになります。
上流で情報をいかに入手するか？
これが任意売却ビジネスの成功のカギと言えるわけですね。
ここでは私が実際に行っている情報収集法を紹介します。
滅茶苦茶価値がある情報だと勝手に思っていますが、人助けをしながら飯が食えるんですから、こんなに素晴らしい事はありませんよね？
という事で、具体的な情報入手方法については有料でお渡しするようにさせて頂きます。
※地域被りを避ける為、四国の方はご遠慮させて頂きます。
任意売却の情報入手方法
- 〇〇〇〇からの情報入手
- △△△△からの情報入手
- □□□□からの情報の入手
- ◆◆◆◆からの情報の入手
- ××××からの情報入手
具体的にはこれらの情報を入手する形で、売主とのコンタクトをしていきます。
具体的な情報収集法をご希望の方は申込フォームより必要事項を記入し申し込みをお願い致します。
ビジネスの根幹ですので有料とさせて頂いておりますが、一般の不動産業者でこれらの情報を収集している所は私の周辺では存在しません。
すぐに元は取れるはずです。安すぎるのかな・・・
任意売却に必要な知識
任意売却では債権者と債務者の権利関係について理解しておく必要があります。- 代位弁済とは？
- 売却後の残債の取り扱いについて
- 遅延損害金について
- 自己破産について
- 債務整理、民事再生などの手続きについて
- 競売の仕組みと流れについて
概ねこれらの事については理解しておくと良いでしょう。
あとは、宅建を持たれているなら問題ないと思いますが、民法上の基礎的な知識は当然持っておきましょう。
物件・債権・抵当権・保証・連帯保証などですね。
任意売却の実務
売買の流れ自体は通常の売却と変わりません。任意売却では抵当の抹消と売主の引っ越し、現場の空き家化について気を配り作業をしておけば問題ないと思います。
- 収集した情報を元に債務者へアプローチ かなりの確率で売却の相談に乗ってくれるはずです。
- 売却の相談 延滞情況・その他の借り入れ・残債・固定資産税等の滞納状況・保証人、連帯保証人の確認及び意思確認・民事再生の手続きの有無の確認・引っ越し先の確認・動産の処分について・売却方法について
- 抵当権者との打ち合わせ 任意売却同意書・査定書
- 売却開始 専任媒介
- 売買契約
- 引越し 引っ越し費用の捻出
- 抵当権抹消の準備 分配表の提出
- 決済・所有権移転
抵当権者への定期報告
３～７については通常の売却とほとんど変わりません。
違う点は、分配表を作成し、抵当権抹消の最終稟議を上げてもらう事くらいでしょうか。
売却の相談
債務者との相談で、置かれている状況や最悪の事態についてを把握し、どうすれば少しでも楽になれるのかを説明します。こちらが聞き取る内容としては
- 延滞情況 代位弁済の予告が来ているか？代位弁済がなされているか？
- その他の借り入れ 住宅ローン以外に借り入れがある場合は、その状況を確認します。
- 残債 住宅ローンの残債の大小によって、後の支払い方法にも影響がでますし、場合によっては自己破産を並行して進めるようにします。
- 固定資産税等の滞納状況 固定資産税やマンションの管理費、修繕積立金等に延滞があれば、差押が入る可能性があるので、必ず確認が必要です。
- 保証人、連帯保証人の確認及び意思確認 所有者だけではなく、連帯保証人などがある場合は確認が必要です。
- 民事再生の手続きの有無の確認 債務者が過去5年以内に民事再生の手続きをしている場合は、任意売却はできませんので、確認が必要です。
- 引っ越し先の確認 差し当たっての引っ越し先があるかどうかを確認しておきます。
- 動産の処分について 動産と言えば聞こえはイイですが、実際は不要なゴミや家財道具です。
- 売却方法について
を確認し、猶予期間がどれくらいあるのかを把握します。
無担保のローンでも延滞があれば差押が入る可能性があるので、必ず確認が必要です。
返済の打ち合わせを事前にしておけば、差押を待ってくれる事もあります。
本人が支払えないという事は保証人へ督促が行くという事なので、保証人、連帯保証人とも打ち合わせが必要です。
いくらか払ってくれるケースもありますし、家を売却し残債を月々分割して払っていく説明をしてあげれば納得してくれやすいです。
あえて”競売にしたらいい”という保証人さんはほぼいないですから。
実家など、引っ越しできる所があればなるべく早い段階で引っ越ししてもらうと良いでしょう。
無い場合は、賃貸物件の斡旋を準備しておきます。
また、引っ越し費用につて抵当権者に確認しておく必要があります。
大抵の場合認めてくれますが、保証会社によって金額の上限があったり、全く認めてくれなかったりします。
全く認められない場合は、抜け道を確保するようにします。
※これは大きな声では言えませんので、個別で教えます。
現場に置いて行かれると困るので、置いておかざるを得ない物がある場合は、撤去処分費を計上するようにします。
なので、看板やネット掲載、写真の掲載等については配慮しながら確認しておきましょう。
抵当権者との打ち合わせ
一番重要な作業が、この抵当権者・関係者との打ち合わせです。物件の内部写真を多く撮影し、状況を抵当権者に説明しやすい様にしておきます。
ゴミの処分費や引っ越し費用、クロスの張替えなどの手直しの費用などを考慮して、価格査定を行い、査定書を提出します。
価格については、はっきりと
「これ以上で活動してください」
と指定してくれる抵当権者が多いですが、指定されない場合でも
「この価格で販売活動します！」
という事をはっきりと書面で伝えておくと良いでしょう。
担当者はそれを元に抵当権抹消の稟議を上げますので、大体のラインは把握していますから。
NO!と言われる部分もありますが、販売活動をしながら報告・相談することで、価格の再設定に応じてくれたりします。
抵当権者には通常、
等を提出します。
必要な書類は抵当権者によって違いますので要確認です。
遅延損害金とは別に、元の抵当権者に対する延滞金利が発生しているかどうか？の確認も必要です。
取引直前になって請求されるケースもあるので、注意が必要です。
任意売却を本業とする為に
任意売却を本業とする為には、債務者情報の入手が一番重要な事になります。仕事の80%以上がここにあると言っても過言ではありません。
これさえ入手できれば、あとは簡単です。
1件１件無差別に訪問するような非効率な事をする必要も、広告宣伝を大きくする必要もありません。
事の性質上、なるべく内密に目立たないように売却してあげる事が必要であったりするので、後は専門家としての信頼を勝ち取るだけです。
さあ、あなたも任意売却にビジネスとして取り組んでみませんか？
わからない事等がありましたら、サポートさせて頂きますので、お気軽にお問い合わせください。
