不動産売買における契約書は基本的には不動産業者が作成する事が多いと思います。
しかし個人間で行う売買では、自分で作成しなければいけませんので、お困りの方も多いと思います。
そこで個人間売買を安心して行う為、個人間で売買契約書を作成する方や、売買契約書の要点について知りたい方の為に、売買契約書のひな型と注意事項、確認事項を解説したいと思います。
Contents
不動産売買契約書のひな形と必要な確認事項
2020年改正民法対応！まずはこちらをダウンロードしてください。
不動産売買契約書のひな形
公簿売買
実測売買
ブラウザはGoogleChromeでダウンロードしてください。
重要事項も一緒になっていますが、個人間売買では売買契約書のみの利用で大丈夫です。
その代わりに、物件の法的根拠（建築できるか？制限は？等）については自身で調査する必要がありますので、重要事項説明書が必要な場合はプロの不動産業者に依頼しなければいけません。
不動産を個人間売買メリット・デメリット
不動産の個人間売買のメリット
不動産の個人間売買のデメリット
不動産の個人間売買のメリットは、「高額な仲介手数料が不要」であるという事に尽きます。
高額の仲介手数料を省く代わりに、法的根拠の部分やトラブルについては個人間で責任を負う必要があります。
という事は、不動産を個人売買をする際のガイドラインがあれば、仲介手数料分の費用が安くなり、かなり安心して取引出来ちゃいますよね？
お互い良く知った間柄であったり、親族間であったり、隣接関係であったりと、物件や売主・買主の間柄が近く、お互いの関係で話がしやすい場合は、金銭的メリットがあるので個人間売買に向いていると言えます。
逆に近しい間柄でも、お互いに話がしにくかったり、普段の物の考え方が違っていたりする場合は、トラブルが起こった場合に収拾がつかなくなるので、間に不動産業者を入れる事をお勧めします。
丁度、今の日本と韓国の間柄と同じですね。
お互いの主張が噛み合わないと、解決の糸口や出口が見えてきません。
フィールドや考え方が違う間柄では、トラブルが起こりやすいとも言えるので、心配な場合は絶対に費用を払ってでもまともな不動産業者へ依頼しましょう。
個人間売買・・・売買契約書の記載事項（取り決め事）
絶対必要事項
- 当事者の氏名・住所
- 不動産を特定するための表示 ・・・表（A)
- 売買金額 ・・・表（B1)
- 支払い方法 ・・・表（B)
- 所有権移転の時期 ・・・第3条・表（B4)
登記簿に記載されている事項を記載します。
手付金⇒残代金といった形で、2回に別けて支払うのが一般的ですが、場合によっては1回で全額、中には中間金を支払い３～４回に別けて支払うようなケースもあります。
売買契約には上記の事項が最低限必要とされています。
その他に下記事項を記載すればo.kです。
任意取り決め事項
- 手付金 ・・・第12条・表（B2)
- 解約時の取り決め ・・・第12条
- 違約金 ・・・第14条・表（H)
- 不可抗力による損害の負担 ・・・第13条
- 瑕疵担保責任の取り決め ・・・第16条
- 固定資産税の負担 ・・・第10条・表（F)
- 面積の確定方法（実測精算・公簿取引） ・・・第4条～6条・表（C)(D)
- 融資利用の場合の取り決め ・・・第15条・表（I)
- 費用負担の取り決め ・・・第9条
- その他特約 そのほかの取り決め事項を別途記載します。
手付金の額は売買代金の１０％程度が一般的です。
不動産売買の慣習では、手付流れ・手付倍返しで解約精算する事が多いのです。
契約違反があった場合の取り決めです。売買代金の10～20％程度の場合が多いですが、状況によって取り決めが必要です。
万一のトラブルでは、違約金で全て精算する形になります。
条文のままで良いでしょう。
個人間売買で瑕疵担保について取り決めを行うかどうかは微妙ですが、万一に備えて取り決めをしておくと良いかもしれません。
日割り精算を行うのが一般的ですが、起算日が地域によって違います。
ひな形では実測取引の文面になっています。公簿売買を行う場合は境界の確認だけはしっかりしておきましょう。
金融機関の融資を伴う場合の取り決めです。
司法書士の費用や登録免許税等の諸費用についての取り決めです。
地域によって慣習が異なりますが、お互いの取り決めで支払います。
特約文例
売買契約に際して、特に優先すべき取り決めを特約で記載します。記載事項は不動産毎に違いますが、文例をいくつか載せてみますね。
該当しそうなものがあれば、数字や該当者等を訂正し記載してください。
- 本物件周辺の土地建物は、第三者の所有であり、本物件周辺の環境・日影・眺望・通風・騒音・電波受信状況等は、将来の周辺土地建物の開発等において、変化することがありますので、あらかじめご承知おきください。
- 本物件の設備等については、経年変化および使用にともなう性能低下・キズ汚れ等がありますので、あらかじめご承知おきください。
- 消防法の改定（平成１８年６月１日）により、すべての住宅に住宅用防災機器（火災警報器）の設置が義務付けられました。 既存住宅については、各市町村条例の定めに従う必要があります。なお、新たに火災警報器を設置する場合、その費用は買主の負担となりますので、ご承知おきください。
- 法令に基づく制限については重要事項説明時点における内容であり、将来法令・条例等の改正により、本物件の利用に関する制限が付加または緩和されることを、買主は承諾します。
- 買主は、本売買対象土地（以下、本件土地）を宅地として購入するものとします。
- 将来において万一本件土地の地中から埋設物が発見された際、当該埋設物が要因で居宅の増改築や新築をする際の基礎工事が実施できない場合を除き、当該埋設物の撤去及び土地整備に係る費用等は買主の負担となります。
また、敷地内で家庭菜園・造園等を行う場合、用途に適した土の入れ替え及び土のふるい等が必要となる場合があり、その費用は買主の負担となりますので予めご承知おきください。 - 本物件は中古住宅(土地付建物)としての売買であり、売主は本売買対象土地（以下、本件土地）の地盤調査を行っておりません。本件土地の地盤調査を行う場合の費用は買主の負担となります。
将来において建築物の増改築や新築をする際、依頼する住宅メーカーや工務店より地盤・地耐力調査を要求される場合があり、その結果によっては地盤補強工事等が必要となる場合があります。地盤補強工事については、建築する建物の構造・規模・重量及び依頼する住宅メーカーにより異なります。
なお、増改築や新築の予定の有無にかかわらず地盤補強工事等の費用については買主の負担となりますので予めご承知おきください。 - 本契約は現状有姿で行うものとし、売主は瑕疵担保責任については一切負わないものとする。
- 所有権移転の日時については多少前後する場合があるものとする。
- 本物件は地目が田であり農地法第5条申請の許可が必用である為、売主の責にて、その許可申請を行うものとする。万一その許可が下りない場合は本契約は白紙解約とするものとする。
- 本物件は地目が田であり農地法第5条申請の許可が必用である為、売主の責にて、その許可申請を行うものとする。万一その許可が下りない場合は本契約は白紙解約とするものとする。
- 本物件は相続登記が未済であるが、売主の責にて相続登記完了後取引を行うものとする。
- 売主・買主いずれの責にも帰さない事由により本契約を履行できない場合は本契約は白紙解約とする。
- 本物件の取引は実測面積と定め、売主の責と費用負担にて測量･分筆（別紙図参照）を行うものとし、実測の結果売買物件の土地面積に増減が有る場合、売買面積の基準を1坪当たり88,000円の割合で残金支払い時に売買代金の清算を行うものとする。
- 本契約は、日照、通風、湿気、騒音、電波受信、臭気等の環境条件、地下埋設物、間口と奥行の関係、道路と敷地の高低差、本物件の隣地との高低差、本物件土地内の高低差、給排水の状態、電柱・電線の配置等の個別的条件も含め現状有姿の状態を取引の対象とする。
- 本契約において買主が実施する太陽光発電事業（以下、「本件事業」という。）について以下の事由が生じたときは、白紙撤回（違約金は発生しない）するものとする。
- 本物件所有権移転登記申請日までに、売主、買主協力のもと農地法第5条申請を売主の責任と費用負担において、行政書士に依頼して農地転用許可を得るものとする。
- 本物件の境界査定にかかる費用及び、大生院土地改良区に必要な証明料、雨水放流料にかかる費用については買主負担とする。
- 本契約が万一白紙撤回となった際、売主、買主及び仲介業者が既に何らかの支出をしていた場合、または支払義務が生じた場合には、各々が各々の費用負担をするものとする。
- 万一、隣地の建物の軒、構造物等が本物件土地に越境している場合があっても、そのことに関して了承し、当該隣地建物等が現存する間は無償にてこれを認めるものとする。
- 本物件は接面道路がなく建築不可であることを買主は了承して買い受けるものとし、太陽光事業における工事の搬入、及び電気供給については、売主が農地転用許可申請までに隣地との通行承諾を受けるものとする。万一、通行承諾が取れない場合は買主が本来の目的（太陽光事業）が達せられないため白紙撤回とする。
①電気事業者による再生エネルギー電気の調達に関する特別措置法（平成23年法律第108号）第6条第1項に定める経済産業大臣の認定を受けることができなかった場合。
②本件土地について農地転用許可が得られなかった場合。
③その他、買主による合理的かつ十分な努力にもかかわらず本件事業を開始することができなかった場合。
