2年程前になりますが、物件の査定依頼があり、物件の評価と実勢価格が余りにも差がある為、その旨を説明させて頂いた売主様が居られます。
結果的に某大手不動産会社へ1,780万円という価格で売却を依頼されたのですが、2年経過しても当然売却できていません。
先日、再度のご相談がありましたので、現在の市場を踏まえて、2年前と同じように説明をさせて頂きました。
それらの経緯を踏まえて、不動産の査定評価と実勢価格は全く別の物である事を解説したいと思います。
売れない物件を抱えている所有者様は、何が悪いのか？という疑問についての答えの１つがわかると思いますので、参考にしてみて下さい。
不動産の査定評価と実勢価格
物件の概要
土地：129坪
建物：31坪 昭和41年築
平成26年大規模リフォーム 1,000万円程（ほぼ未使用）・・・新築〇っ〇りさん
リフォームしたが、親はすぐに施設へ入る事になった為、誰も住まなくなったので売却したい。
土地：129坪
建物：31坪 昭和41年築
平成26年大規模リフォーム 1,000万円程（ほぼ未使用）・・・新築〇っ〇りさん
リフォームしたが、親はすぐに施設へ入る事になった為、誰も住まなくなったので売却したい。
この物件に対しての2年前の査定評価
土地：129坪 × 1万円 ＝ 129万円
建物：1,000万円 × 22/25 ＝ 880万円
合計 1,009万円
※評価は1,000万円程度出ますが、立地場所の状況から、売却価格は0～500万円程度だと考察されます。
土地：129坪 × 1万円 ＝ 129万円
建物：1,000万円 × 22/25 ＝ 880万円
合計 1,009万円
※評価は1,000万円程度出ますが、立地場所の状況から、売却価格は0～500万円程度だと考察されます。
物件の査定依頼に対して、概ねこの様な内容で返答しておりました。
実際に建物はほとんど非が無い状態まで手が掛けられていたので、その分の評価は出来るのですが、如何せん、建っている場所が悪すぎます。
人里離れた山間で、民家が4～5件あるだけの過疎地域です。
別荘にもなりませんし、田舎暮らし云々という感じでもありません。
正直、私にはニーズが思いつかない地域に、似つかわしくない現代風の一般建物がポツンとある状態でした。
売主様は並行して査定を大手不動産会社S社へ依頼をされておりました。
1,700~1,800万円で売れると思います！当社へ任せて下さい！
細かい評価の内訳はわかりませんが、なぜだかそんな金額が提示され、S社へ依頼する事になったのです。
後から知ったのですが、このS社の担当者、業務上横領の常習犯で、こちらの記事に出てくる人物だったのです。
お客さんがつけば、同じようにバックマージンでも請求する気だったのかもしれませんね。
まあ、その辺はさておき、そんな価格では到底売れないし、買う側に対してあまりに失礼だと思っていましたので、同じ価格での売却活動はこちらから辞退させて頂きました。
その金額で売れるというのであれば、どうぞそちらへ専任でお任せしてください。
簡単な経緯としてはこんな感じでした。
2年経過して売れない物件
そして先日・・・
まだ売れていません・・・。
価格を1,580万に下げますので、売却をお願いできないでしょうか・・・？
価格を1,580万に下げますので、売却をお願いできないでしょうか・・・？
という連絡がありました。
売却できずに困っているのが十分伝わってくるのですが、正直その価格でも売ってくる自信は全くありません。
根本的に間違っているのです。
申し訳ないんですが、正直誰かにあげるくらいの腹づもりを持って頂かなければ、売却する自信がありません。
賃貸で貸すとか、別の方法も考えてみてはどうですか？
賃貸で貸すとか、別の方法も考えてみてはどうですか？
S不動産さんは価格を下げれば売れると言うので・・・貸す事はしたくなく、手放したいんです。
その金額で売れるというのであれば、どうぞそちらへ専任でお任せしてください。
結果は同じだと思います。
なぜ売りたいんですか？
状況が許せば、そこに住もうと思いますか？
S不動産さんの言う事が正しいと思うのであれば、私の考え方とは全く違うので、お力になりかねます・・・。
結果は同じだと思います。
なぜ売りたいんですか？
状況が許せば、そこに住もうと思いますか？
S不動産さんの言う事が正しいと思うのであれば、私の考え方とは全く違うので、お力になりかねます・・・。
一つだけアドバイスさせて頂くと、S不動産さんに買い取りの依頼をされてみてはいかがでしょう？
買い取りが出来ないという答えであれば、実際は価値が無いと判断しているという事です。
いくらかの数字が提示されるのであれば、おおよそですが、それプラス300~500万円が市場価値だと判断しているという事です。
買い取りが出来ないという答えであれば、実際は価値が無いと判断しているという事です。
いくらかの数字が提示されるのであれば、おおよそですが、それプラス300~500万円が市場価値だと判断しているという事です。
短い文章だと、私がキツメに応対したように感じてしまいますが、未だに自分の不動産に価値があると思っている気持ちを変えるには、この投げかけをしてもらうのが一番です。
さてS不動産の答えはいかに！？
評価と実勢価格の違いの要素
今回のケースでは、建物をリフォームした分、当然評価はされるべきです。しかし、実際に売れるかどうか？
というのは全く別の話になります。
最近テレビで、「ポツンと一軒家」という企画がありますが、番組に出てくる物件を購入したいと思いますか？
その場所に1億円の豪邸が建っているのであれば、もしかしたら別荘としてのニーズがあるかもしれませんが、普通のこぎれいな民家が建っていても、余程の事が無い限りニーズは無いと言えます。
要は、実勢価格はあくまでニーズがあって成立するもので、査定評価というのは絵に描いた餅である部分を含んでいるのです。
絵に描いた餅になる＝評価と実勢価格がかけ離れている
という現象が起こるのには原因があります。
ニーズが把握できていない
この事に尽きると思います。
ニーズが把握できていれば、ある程度査定価格及び売却開始価格も近しい数字が出てきます。
売却も成立しやすいでしょう。
しかし今回の様に、ニーズが把握がされず、売却価格の根拠もよくわからないケースでは絵に描いた餅となってしまう可能性が高いでしょう。
まあ、このケースでは不動産業者が悪いと私は思いますが、不動産業者を本気にさせる魔法の言葉を言えば、不動産業者も本気になってくれます。
その価格で売る必要は無いですが、本気度を測る為にもぜひ言ってみて下さい。
「いくらで買い取ってくれますか？」
という言葉を。
結果がでるまで少し時間が掛かりますが、今回の結果については改めて追記させて頂きますね。
おそらく買取不能という答えか、他社のタダ同然の金額の答えが返ってくるでしょう。
