土地の価格を算出する不動産の査定とは?土地の価格を決める要素

土地の価格を算出するための不動産の査定ですが、その査定はかなり幅のある物であったり、いい加減な物であるケースを多々見受けてしまいます。

そんな時、ユーザーの判断基準はどうしても目の前の価格、そして不動産業者の知名度等に依存してしまいガチです。

どんないい加減な査定だったとしても・・・です。

不動産の所有者にとってはこの査定価格が後々大きな影響を与えてしまう事があり、プロの目から見て大きな損失を生んでしまっているケースも多く存在します。

そんな大切な不動産の査定ですが、一体全体、不動産業者は何を根拠にその価格を算出しているのでしょうか?

どうせ査定してもらうのであれば、的確なデータや根拠に基づく査定価格を出してもらいたいですよね?

不動産業者がどこまで真剣に調査をしているものなのかを判断できるように、ここでは不動産の査定について説明します。

土地の価格査定についての調査事項


価格についての調査事項
  • 固定資産評価額

  • 公示価格(基準価格等)

  • 周辺売買事例


まずは妥当であろう価格を、上記の3点から考察します。

過去の事例などから「これくらいだろう」という価格を導き出していくわけですね。

環境・立地条件に関する調査事項
  • 交通の便

  • 買い物の便

  • 前面道路の状況

  • 土地の形状

  • 間口

  • 排水設備

  • 面積過大か?

  • 周辺の街並み(嫌悪施設)

  • 隣地との関連

  • 騒音・振動

  • 日照・採光


これらの様な生活環境に直結する要素について確認をします。

そのうえで、プラス・マイナス評価を考慮します。

関連法規についての調査
  • 建築基準法

  • 都市計画法

  • 古都保存法

  • 国土利用計画法

  • 都市再開発法

  • 生産緑地法

  • 河川法

  • 景観法

  • 土壌汚染対策法

  • 海岸法

  • 津波防災地域づくりに関する法律

  • 砂防法

  • 港湾法

  • 地すべり等防止法

  • 急傾斜地法

  • 災害対策基本法

  • 土砂災害防止対策推進法

  • 農地法

  • 森林法

  • 宅地造成等規制法

  • 道路法

  • 土地収用法

  • 文化財保護法

  • その他関連法規


基本的には最初の2つ、都市計画法と建築基準法をベースに調査しますが、上記以外にも該当する法律についての調査をします。

場合によっては建築に制限が発生し、売買事態に制限が発生したりする場合も有りますので、不動産業者の不動産業者たる値打ちがこの調査には存在するのです。

ここで調査ミスをすると、後々裁判沙汰になったり、クレームの対象となりますので、不動産業者は真剣に調査をするのです。


現場での調査事項
  • 接道幅

  • 排水経路

  • 隣接地や前面道路との高低差

  • 水道設備

  • 敷地内残存物等の確認

  • 事件・事故の確認

  • 電柱・電線の確認

  • 境界についての確認

  • 公図と現況の相違はないか?

  • 手直しするための工事・工事費用

  • 更地にする為の諸動作と費用

  • その他


現場では最低限これらの事を確認します。

査定をする物件について、問題が無いかどうかを現地で確認する訳ですね。

土地の価格を算出する不動産の査定を正確にする為の方法

以上の様な要素について調査をして、初めて正確な査定価格が算出されてきますので、適当な査定価格の物を信用してはいけない事が理解できると思います。

案外、不動産屋さんて仕事してるでしょ?

これらをすっ飛ばして、価格だけを強調する不動産業者は信用に値しないのですが、人間の欲望という物はそれを無視してしまいます。

もしあなたが不動産の査定を依頼したのであれば、その価格の根拠を詳しく明示してもらいましょう。

そこにどれだけ真剣に調査をした跡があるかを見るだけで、相手の不動産業者の姿勢が確認できます。

口だけ番長の口車には乗せられない様にしましょう!

まずは価格の根拠を詳しく明示してもらう事。

そして私から伝授するもう一つの魔法の言葉・・・。

・その金額で買い取ってくれるんですか?

・いくらで買い取ってくれるんですか?

・買い取り価格も書面で提示してください。

この言葉を必ず投げかけてください。

査定されて提示された価格と、買取で提示された価格の開き具合で不動産業者の本気度が計れますし、売れなかった場合の保険の意味合いもあります。

とにかく不動産業者を本気を確認する為には、これらの言葉は滅茶苦茶効果絶大です。

これって、凄くイイ事をレクチャーしてるんですよ?

これから不動産の査定をされようという方は、ぜひ実行してくださいね。

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ABOUTこの記事をかいた人

宅地建物取引士・行政書士です。 農地の売買、農地転用、任意売却、離婚相談、相続相談をメインに実務を毎日こなしています。 困った時はぜひご相談を!